小港是价值洼地还是*后疯狂？

谁也没想到，小港会成为宁波楼市*坚挺的一个板块。就在各个区域纷纷唱响凉凉的当下，小港仍然在继续上演光盘的奇迹。一个几乎历来不被重视的郊区板块却有如此强势的表现，是*后的疯狂，还价值的洼地？

老司机初识小港是在2002年，那年在金鸡山上爬过炮台，也在蔚斗新村抄过水表。彼时的小港，可谓是繁华过后成一梦，戚家山宾馆仍然宾至如云，但山上的别墅早已荒草丛生；香港楼、伦敦楼矗立无言，通途路、江南路集卡喧天。老司机初见的小港，更多的是辉煌过后的落寞。

当地人说小港早在上世纪末房价就已经冲到了2000元级别，当时宁波主城区还是多层为主，小港已经建起了小高层。台湾人、香港人、韩国人在小港开厂，本土的海天、贝发也在此兴业，小港是宁波*早步入工业化的板块之一，也是宁波房地产开发的先驱，至少在郊区是如此。

但小港早期的辉煌很快就被雨打风吹去。随着主城区和北仑加大建设，小港的优势越发丧失，房价也一蹶不振。此后的十多年间，小港的房价虽也跟随大市也有过几轮上涨，但与主城区的差距越拉越大，与北仑的差距也逐渐大了起来，在宁波的郊区板块中，小港几乎没有存在感。

关于小港楼市的萎靡有两种说法：

一种是当地人都到外面去买房了，有钱的买到了市区，没钱的买到了北仑，只有*没钱的人留在了当地。当地人为什么不在本地买房，据说是因为污染，靠近化工区的地方，一到冬天味道就很重，还有镇海电厂和煤码头飘过来的污染，一刮风就一层黑灰。

另一种说法是小港安置房建得太多。有段时间北仑把安置房很多都放在小港了，导致小港供过于求，房价在二三千元徘徊了很多年。其实那时不仅仅是小港房价徘徊，北仑房价也徘徊，那些年北仑房价一直以便宜著称。

小港楼市给大家*有印象的恐怕就是一品江南（君临江南）了，一个烂尾十年的著名的烂尾楼——曾经上过cc tv——终于借2010那波牛市的东风给复活了。现在来看这个楼盘简直就是小港的封印，在它烂尾的十年，小港楼市默默无闻，救活它之后，小港楼市就开始展翅高飞了。

小港真正扬眉吐气是从2016年奥园收购宁波海派置业开始的。海派在小港有多块土地，大股东是小港当地的海天、操盘的是小股东迪赛，其中一块地建成了江山99。在小港苦苦经营了好多年后，由于成本不低，销售速度又慢，这个楼盘*终没赚到什么钱，再加上股东变更，大家都无心恋战，一合计就把剩下的地给卖了。

买家是奥园，于是就有了小港现在的神盘奥园誉湖湾。

万科看到奥园在小港倒腾得很起劲，楼市越来越火，小港房价却还不到1万，于是也杀了进来。万科于2017年9月以封顶价拍得青墩地块，地 王一下子把小港的火点了起来，3个月后又拍下小港另一个综合地块。得益于万科的助攻，奥园誉湖湾开盘即光，后来开盘的万科未来之光也续写光盘神话，直到现在，小港的光盘还金身未破（仅锦悦府洋房未光），以至于有玩笑说小港撑起了眼下宁波楼市的半边天。

这就是市场小的好处，市场小极容易被大开发商操纵，如果市场行情好，涨起来比主城区都猛。这个原理和大庄家操纵小盘股很类似，碧桂园在这方面就很有心得。不过话说回来，市场小也容易被套，客户数量有限，市场一变就容易找不到人接盘，冷得也特别快。

楼市好了大家就容易乐观，比如小港就有人看到了滨江新城，有人看到了甬江科技走廊，于是放言小港房价2万只是起点。但是，冷静下来看，这些耀眼的规划对小港现在的房价并没有多少实质性支撑，小港房价上涨的真正动力，在于对于价格洼地的投资热情。

小港在未来相当长一段时间都难以成为宁波主城区，地理上的距离是显著的。小港也难以真正的融入北仑城区，中间不仅有山脉，还有工业区。老司机认为在可见的时间内，小港都将以独立区域的形式存在，小港的居住价值，可能仍将是一个远郊独立板块的价值。

客观的说，在同样的远郊独立板块中，小港的价格不是*的，当然肯定也不算*。经过这一轮猛涨，价格洼地可能已被填平，至于未来还有多大*空间，老司机真的看不透。

希望小港不要再现繁华后的一地鸡毛，并且能切实治理好污染。

————End————

本文源自公众号：房产老司机

除注明外配图均源自网络