旅居厦门|本地住宅泡沫被挤压 环厦旅居交通规划现异动

8月15日时，国家统计局发布了《2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，从数据来看，厦门7月的新建商品住宅销售价格指数与6月持平，同比去年有0.5%的增幅，而相比2015年，增幅为52.9%。

厦门的二手住宅销售价格指数，环比6月略跌了0.4%，同比去年跌了5%，但比2015年还是高了37.6%。

从走势来看，现在的厦门楼市，正在理性回调：价值高于历史，但低于顶峰。

这对想在厦门投资房产的人来说，无疑是个喜讯，尤其是想在厦门旅居的“候鸟们”。

厦门旅居概念的雏形

——同省异市老板们的后花园

追溯来说，*批想在厦门买房宜居养老的人，是福建省内泉州一代的客群。

在闽南一代，有一个有趣的说法：厦门的政府有钱，但泉州的人民有钱。整个说法的意思是，在泉州，手里拥有大量可自由支配资金的老板，比厦门多得多。

民营经济为主的福建，有很多家喻户晓的牌子，都是从这里起家，比如福耀、恒安、九牧，比如安踏、特步、七匹狼，还有金龙客车、南孚、片仔癀等等。而有趣的是，福建的名牌里，有过半的公司，都是泉州起家的。特别是围绕服装、鞋子的纺织业。

而又有很多泉州人（包括石狮、晋江），喜欢到厦门置业。首先是语言上同为闽南语系，其次是城市的现代化优于泉州。

这一批人，就成了*早因宜居而迁徙来厦门的客群，周末时候开个车来厦门度假，悠哉悠哉。

甚至还有不少人选择举家定居厦门，享受厦门优质的教育、医疗等资源——在厦门的*里，每到开学季，总会有不少泉州一带的插班生加入。

而外省里先来厦门购房的，是温州人。当然，这和当时温州炒房团龙卷风般地横扫全国有关，那时候大概没有哪几个热点城市是没有他们投资身影的。

厦门，也没有让温州人失望——从一个三线小城，变成全国的高房价代表城市。这批温州客户，后来也成了环厦旅居板块的主要消费客群。很多人都是跟着原来的楼盘销售经理，转而投资环厦板块。

漳州龙海变身“厦门湾”

——环厦旅居主动力

提起环厦板块，*近*火热的，大概就是“厦门湾”了。

就市场来看，厦门的房价近两年一直在领涨全国，市场热度高企不减，前景也被看好。但由于厦门这个城市本身的面积就不大，可出让土地太少，想进入的企业太多，拿地成本自然水涨船高。许多房企将视线转向环厦板块，“厦门湾”就是其中的一个好选择。

所谓“厦门湾”，从地图来看，其实就是介于厦门市与漳州龙海市之间的海湾，而所有以“厦门湾”为卖点的项目，其实都不在厦门，大部分是位于漳州龙海市。在本地人口中，这里又被称为漳州开发区，或者漳州港。（PS：随着环厦板块的热炒，越来越多开发商用“厦门湾”作为卖点，有楼盘销售很无奈地表示“现在只要是厦门以南的区域，都被叫做“厦门湾”了，连东山那一带都算”，本文中所指的“厦门湾”只针对龙海片区）

这个地方*近的区域（*北端）与厦门岛之间，如果走海沧大桥+厦漳大桥，大概40*车程可到达厦门岛内的轮渡码头。而这一区域*远的一端（*南端），距离轮渡码头也不过1个半*的车程。

从区域位置图来看，这里可远眺厦门海沧区，周围又有大大小小若干个观景岛屿，温泉等度假景点，还有不少高尔夫球场，于居住来说，其好处，在于双城之间，交通便利，也在于望海，海域干净，空气清新，自是一初悠闲惬意的旅居好场所。在这个区域打造海景房，再是在合适不过。

*早启用“厦门湾”为项目进行造势宣传的，是招商的卡达凯斯项目。2011年时候，这个项目首期开盘，用西班牙风情小镇揭开了“厦门湾”的旅居序幕。

而后，开发商们接踵而至，都打着环厦旅居概念，在此拿地建楼。

2011年，首钢房地产投资的“首钢隆教湾”正式*龙海，总投资28亿元，总用地面积723.93亩。2013年11月，融信在这个片区掷金5.18亿元，拿下2013-B8地块，合约楼面价4869元/平米，成为漳州港的单价地 王。2017年3月，3年未有土地出让的漳州港片区再出2017P01、2017P02两宗地块，被厦门国企住宅集团以23.8亿元全部拿下，面价分别为9370元/平和9450元/平，刷新了这一片区的“地 王”单价。2017年7月，泰禾以17.87亿元从新华都手里获得位于漳州白塘湾国际旅游度假城项目内的18幅地块，占地面积累计1372亩，也就是*近火热的“泰禾厦门湾”项目所在地。上个月13日，雅居乐地产正式与万新集团签署合作协议，共同打造福建漳州香山湾项目，地块占地面积总计约530.8亩。

目前，该区域内已包括有招商卡达凯斯、大唐世家熊猫墅、融信西西里、融信观山海、三盛国际海岸、海峡国际湾区、永鸿御景湾、永鸿厦门湾、永鸿尚海湾、永鸿观澜国际、阳光城丽景湾、泰禾厦门湾等项目，可谓济济。尤其是融信、永鸿等闽系企业，已然是在这片区驻扎深耕。

而招商局更是在这区域的海域里填出了国内首座大型离岸式生态人工岛——双鱼岛。

能吸引那么多开发商前来，除了这里拥有的自然宜居生态，还因为这里所拥有的需求量。

春节时，弹房君曾采访过“厦门湾”一个老项目的项目经理，据他介绍，他所在的项目从首次开盘至今，均价已经翻了一倍多，“2013年开盘时候，高层产品的起价为8000元/平米，均价大概10000元/平米。现在二手的海景房大概18000元/平米，看山的16000元/平米左右。我们一期二期的高层、别墅都卖完了，三期准备明年再开盘。目前这一区域房价上升空间越来越可见，而且项目口碑相传，来买的人很多，根本不用做广告，也不急于开盘”。

“厦门湾”背后的隐疾

——R3暂缓建设，本岛房价下跌波及

但近几个月来，“厦门湾”背后，却隐现出不少问题。

7月底，一篇关于厦门房价崩盘的自媒体文章，把厦门房价拱上了头条。据弹房君多方打探，岛内二手房价每平米下降8000-10000元的情况确实存在，且并不少见。

这一波降价，也波及到了环厦板块。

上述项目经理告诉弹房君，如果没有厦门降价的影响，“厦门湾”的项目应该可以冲破20000元/平米了，但受到厦门降价的影响，这一段时间，“厦门湾”的房价也出现了小幅波动。

弹房君查阅到，目前这一区域在售的项目，均价13000元/平米至20000元/平米不等，比如新项目泰禾“厦门湾”，其首期开盘均价为13000元/平米，而老项目阳光城丽景湾在售均价约18700元/平米。从价格曲线来看，这一片区的项目，在7月之后下滑明显。

而另一个问题，是交通层面的规划出现异动。

在漳州港之前的规划中，未来连接厦门岛内和漳州港的交通线路，主要有从厦门轮渡码头到漳州客运码头的渡轮，和厦漳城轨R3线，其中，R3线规划从漳州主城出发，利用部分港尾铁路，经龙海、漳州开发区，下穿海底隧道进入厦门岛，运行时间约50*。R3线开通后，从厦门思明区的鹭江道到漳州港可实现10*内驳接。

“厦门湾”的楼盘销售在宣传项目时，也基本都会拿R3线作为项目亮点。

但6月28日，有网友在市交通运输局“在线互动”中提出疑问：2017年3月，厦门市人民政府官网发布厦漳城际轨道R3线环境影响评价第二次公示，又一年过去了，没有任何进展吗？是否有意推迟？有没具体时间表？

7月18日，厦门市交通运输局就此问题做出回应：厦漳城际轨道R3线项目启动以来，相关前期工作循序推进。鉴于前期工作中遇到一些困难和问题较长时间未能取得突破，省有关部门牵头组织厦漳两市商讨沟通，经过审慎研究提出了暂缓建设R3线的意见，同时要求继续对R3线的功能定位、建设模式、线路走向、建设时机等进一步深化研究。

据《海峡导 报》采访，R3线暂停建设的消息一出，很多在“厦门湾”置业的群众炸开了锅：“家住漳州港，厦门岛内上班，天天坐船上下班，快艇14元，来回28元。碰上大雾停航就得打车进岛内，拼车要50多元。早出晚归，这工资都花在交通上了。”

而也有漳州港业主和弹房君抱怨，如果是自己开车上下班，途径厦漳大桥的单次收费就要25元，一天来回50元，还不包括海沧大桥的费用（厦门牌照车辆缴纳374元年费，按年内可免费通行岛内“四桥一隧”），这个成本一定程度上也阻隔了想来“厦门湾”定居的厦门客群，影响了“厦门湾”整体入住率。

上述业主更是揣测，R3的暂缓建设或是与厦门房价出现下滑有关，“如果R3线开通，那么“厦门湾”到漳州龙海内只需要半*的通勤时间，会把很多想在厦门置业的客群带至“厦门湾”，进一步影响厦门楼市，尤其是厦门岛外的楼市，它们到岛内也是半*车程，R3的开通对岛外房价将起到巨大冲击，厦门方面自然会不乐意开通R3线将买房客引向漳州”。

按他的预期，“厦门湾”想再回高点，如果不寄望于R3，那漳州方面必然需要调整厦漳大桥的收费标准，“*近有传言漳州方面将把厦漳大桥收费调整为单次5元，如果操作成功了，那“厦门湾”未来去化才能真的不愁”。

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