武汉这些房企，悄悄把地卖了……

*近，谈论房子的人突然少了。

因为，风向逆转，炒房凉凉，房地产躺赚模式终结了。

限价限购模式下，融资空前紧缩，不拿地等死，拿地找死，中小开发商怎么破？

其实，对部分房企来说，还有另外一种选择：没有什么问题，是“卖地”解决不了的。

如果还有，那就再卖一块！

华仔发现，进入下半年，武汉房企股权转让、并购频频，已有近20宗地悄然换了“主人”。

转让方，绝大部分是本土房企，不乏处于扩张阶段的头部房企，一夜之间“由买到卖”。

在这个混沌时刻，优雅地退出，既有一份无奈，也是一种智慧。

1

始于2015年的*近一波地产扩张潮，TOP20强进入武汉惯用的手法，就是收购。

融创入汉的*个项目融创公园壹号，就是与美联地产合作开发的。稍后收购后湖星悦城，又获得11.56公顷土地开发权。

旭辉入汉之初，也是联手钰龙集团，合作开发钰龙旭辉半岛。凤凰国际大厦后来也被收入囊中，变身旭辉武昌大厦。

再次关注这个问题，源于金融街近期在汉的一次大手笔收购。

公告显示，金融街武汉置业有限公司与武汉当代科技产业集团股份公司等4家公司，在9月初签署了《股权转让协议》及相关补充协议。

金融街以34.52亿元收购湖北当代盛景投资有限公司80%股权及相应股权对应的债务，分别为26.10亿、8.42亿元。

当代盛景的主要资产，是位于江夏区文化大道上的当代君悦湾项目，建筑面积约57.5万平方米。

2013年12月24日，当代盛景以17.31亿元拍得地块，楼面地价3009元/平方米，系当时新晋江夏地 王。

通过收购，金融街曲线入主项目，完成在武汉的又一重大布局。

5年间，项目原主人的现金回报，也超过17亿——这还不是全部。

各有所得，皆大欢喜。

2

本土规模房企的对外合作中，土储较多的庭瑞集团，是今年比较惹眼的一家。

前不久，琴台大道与玉龙路交汇处的原汉阳燎原村，保利庭瑞阅江台开放了外展点，项目预计在年内开盘。

2016年9月13日，庭瑞集团以30.772亿元拿下燎原村095、096号地块，总建筑面积约101.82万方。

今年6月11日保利地产控股武汉庭瑞忠置业有限公司，操盘 P ( 2016 ) 095 号燎原村 A 包地块。

7月31日，保利地产再次入股武汉庭瑞信置业有限公司。这意味着，保利全面参与燎原村项目开发。

8月23日，新城控股以2.08亿元，入股庭瑞集团旗下的武汉磊越置业，持股80%。

公司的主要资产，就是位于汉南区纱帽正街与坛山路交汇处的庭瑞君悦观澜项目，住宅总建筑面积38.3万方，商业建筑面积4.1万方。

而在此前几年，庭瑞集团一直以收购方面目出现。在2017年，还以16.82亿接手汉口印象、国际丽都两个项目，打造了全新的庭瑞新汉口庭瑞君悦观澜项目也系收购而来。

仅仅一年时间，从“收购方到“出让方”的角色切换，免不了让人感叹这世界变化太快

合作后一个显著的结果是，这些项目的开发、销售进度，都明显加快。

楼市转折时刻，不确定因素太多，强强联手，快马加鞭，落袋为安，不失为一种应对之策。

3

并购年年有，今年特别多。

近期股权转让、合作开发的项目名单，还可以列很长——

万科出资4666万元，成为武汉云瑞德置业70%股权大股东，操盘鄂州9.5万方地块；

新星宇入股湖北新龙科技，在汉阳龙阳大道建设16.3万平方米新龙国际项目；

招商局地产、武钢集团合资成立公司，合作开发武汉右岸网谷项目；

花样年入股武汉立昌房地产，获取葛店19万方光谷印象项目操盘权；

金科地产出资1020万入股武汉军泰置业，操盘白沙洲42万方综合体项目；

新力地产收购武汉正和置业，获得盘龙城35万方建面地块操盘权；

保利入股金地白沙洲地块项目公司，持股25%；

华润置地入股湖北万德莱纯生科技，占比51%；

中海、中建三局合作开发鄂州高新二路地块，总建面约34.65万平方米；

新力地产入股武汉升阳房地产，持股90%，操盘新力金沙湾项目；

美联地产出资4900万，获得武汉悦盛49%股权，合作开发越秀逸府；

……

如果从年初算起，今年武汉房企今年大大小小的项目出让，已不下30宗。这个数字，几乎是前三年的总和。

一个共同点的是，这些转让主体，以本地房企居多。而收购方，多为全国性头部房企。

风，起于青苹之末。楼市情势之变，总是起于人们*忽视的细微之处——卖地，是一个生动的注脚。

4

对房企而言，土储无疑是其命根，绝不会轻易予人，对外转让、合作自然各有苦衷。

楼市风向变了，预期变了，多军转空军了，房子涨不动了，甚至有的城市开始掉头向下了。

多年摸爬滚打在楼市一线，开发商对市场的敏感度，绝对比一般人强10个量级。

房企可能会说，出售部分资产，是为了调整资产机构，优化财务状况，并为新投资腾挪资金。

毕竟，当下“去地产化”是一种时髦，旅游、文化、健康、娱乐领域是大家都看好的风口。

不过，如果与地产行业越来越多的“大鱼吃小鱼”现象联系起来，或许会有新的发现。

房企抛售资产，既与地产项目普遍负债较高有关，也与地产行业的发展趋势有关。

另一个重要原因，是楼市调控效应已经显现，许多需求明显受到抑制，价格的涨幅也已收窄。

可预见的时间内，房地产不大可能出现暴涨，往下走的可能性也不太大，而是会在一个很窄的通道里波动

房地产暴利预期大幅下降，而融资渠道空前紧缩，融资成本升至历史*，房企的压力是空前的。

在此情况下，那些前期扩张太猛的房企，还有一些不具实力的中小开发商，就只能通过卖地、卖项目公司、合作开发等方式来自救，甚至退出市场。

在房地产高增长时代的结束时刻，这样的阵痛还会持续一段时间。

5

相比直接的土地买卖，通过股权转让方式出让房地产项目，可以规避相关法律限制和转让税费。

但房地产项目转让，往往伴随着巨大的经济利益。这个钱，房企赚得心安理得吗？

按相关规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产项目时，应当符合下列条件：

1.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。

有下列情形的，相关转让合同无效：

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3.以合法形式掩盖非法目的；

4.损害社会公共利益；

5.违反法律、行政法规的强制性规定。

在《刑法》中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权的，也有着专门规定。

平日不做亏心事，不怕半夜鬼敲门。

对为数不少的中小房企而言，优雅而安全地退出，也是一种智慧。

*后，分享几个观点

1、任何事物都有周期，有潮起潮落，楼市也一样，现在的潮落很可能就是下一波潮涨的起点；

2、法无禁止即可为，股权转让也好，直接卖地也好，都是无可厚非的市场行为，这是资本的逐利性的现实表达；

3、过去和现在，房子改变了很多人的命运，未来还将是这样。项目出让也好，收购也好，为之买单的，*后都是买房人。

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