今天，这个城市的发展速度，狠狠打在看空者脸上

文|大胡子说房团队

2017年，如果一个国家全年的GDP是222亿美元，人均GDP是1434美元。

很明显，从这个数据来看，你肯定会认为这个国家算是个屌丝，的确是很贫穷落后。

但是我们来看另外一组的数据，它2017年GDP增速为6.9%，而且是2011-2016年增速都达到7%以上，是10年来全球经济成长*快的国家之一，也是片区经济发展*快的国家。

在全球经济不稳定的情况下，GDP还实现了连续7%的增长。

凭借这一成绩，它被亚洲开发银行（ADB）评为为“亚洲经济新虎”。

是的，这个国家，就是柬埔寨。

*近，香港贸易发展局访问了柬埔寨，目的是要评估柬埔寨适不适合作为中国制造业的转移基地。

实际上，早就已经有很多中国企业进驻柬埔寨了，柬埔寨*近几年来经济发展这么快，在柬的中国企业可以说居功至伟。

中国企业为柬埔寨提供80%以上的发电量，修建了柬埔寨*多的桥、*长的路以及大量的基础设施。

中资企业现在已经深入到了柬埔寨的各行各业，大量的中字头国企：中石油、中国远洋、中铁建、中交、中冶、中国银行等都已经投资柬埔寨，都是能源、基建、金融这些重要行业。

光房地产行业，就有200多家中资公司正在柬埔寨投资项目，包括富力、粤泰等多家上市房企已经进驻柬埔寨。

柬埔寨的出口龙头产业是纺织业，占了出口总额的80%，但是柬埔寨826家纺织业企业中，中资企业就占了546家，足足2/3。

东南亚那么大，为何香港贸易局却是考核柬埔寨是否适合制造业的转移地呢？而近几年，为什么有那么多中国企业进军柬埔寨呢？资本是逐利的，柬埔寨有什么吸引他们的地方呢？

本文会分成2个部分，跟大家详细讲解。

1.为什么香港推荐柬埔寨是作为制造业搬迁地？

2.柬埔寨房产的投资价值大吗？

为什么香港推荐柬埔寨作为制造业搬迁地？

刚才说过，香港贸发局考察了柬埔寨是否适合中国制造业转移，一番考察后发现，柬埔寨虽然是穷了点，但是却有不少承载制造业的优势。

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良好的制造业发展条件

一个国家适不适合承接它国制造业，尤其是劳动密集型的低端制造业，*重要的三大因素就是发展趋势、劳动力和优惠补贴。

1.处于国家高速发展的前期

一个国家制造业的发展，一定是与整个国家发展初期经济高速发展同步进行的。

就跟中国的80-90年代一样，国民经济开始发展，人民对物质生活水平的追求，对生活消费品的需求越来越大，那么制造业就必须快速跟上并且满足这些需求。

而当前的柬埔寨就正是一个经济刚刚起步，处于前期高速发展的国家，过去6年柬埔寨的GDP增速基本都在7%以上。

和近几年中国的GDP增速不相上下，相当于世界平均水平的两倍多。GDP高速发展，是支持一个国家制造业大力发展的*基本要素。

2.处于鼎盛人口红利期

对于制造业，尤其是劳动密集型的制造业，*需要的就是劳动力，而且是低成本的劳动力。

一个国家可以承接大量的制造业，非常重要一点就是有大量的年轻人，而且是大量且便宜的年轻人。

上个世纪的中国就是凭借着庞大而且廉价的劳动力将全世界大量的制造业吸引过来。

这一刻的柬埔寨和20年前的中国一样，也是处于人口红利期。柬埔寨有1600万人，人不算多，但全国人口平均年龄才27.8岁，30岁以下的年轻人占了70%，整个国家都是年轻力壮的劳动力。

其实，相比欧洲、亚洲，当前整个东南亚都处于人口红利期， 因为东南亚70%的人口都低于40岁。

只不过柬埔寨的优势更加明显，70%的人口是低于30岁。

没有办法，这个国家在70年代末期经历了一场内乱，也就是红色高棉时期，这个黑暗时期死了将近200多万人。

如果没有这场灾难，这一批人现在应该年龄都在60-70岁了。

内乱结束后，国家回复和平，大家生活有了基本保障，国家又没有计划生育，所以每家每户都生好几个孩子，而80-90年代这一波人口出生潮就带来了柬埔寨现在的这一大批年轻人口。

目前柬埔寨的制造业工人的工资水平大概在200美金左右，也就相当于1300块/月，这种用人成本对比国内的一些低端制造业企业是很有优势的，至少便宜2-3倍。

所以，为什么柬埔寨的纺织企业有2/3中国企业呢？原因就在这里。

3.对外资企业的税收优惠

制造业要转移到别的国家，除了这个国家发展趋势好，劳动力便宜，但是也要看这个国家欢不欢迎外资企业过去建厂。

如果这个国家不仅允许外资建厂，而且还给予一定的税收优惠和补贴，这样导致制造业的成本更低的，那当然就更能吸引它国制造业转移过来啦。

柬埔寨对企业征收的税率为20％，是东南亚除了新加坡和文莱*的。

而且对于经过批准的投资项目，*有长达9年的免税期，免税期后也只是交9%的企业利润税。

而且对于以出口为主或者在政府指定的开发区内的外资企业，进口的设备和生产用的原料都可以免征进口关税。

在柬埔寨也没有“价格管制”这一说法，政府不会为了保护本国经济和企业而插手你的定价，你的产品想卖多少钱就卖多少钱，谁也不能强制你提价降价。

因为有这样的投资条件，越来越多外国企业都愿意来投资柬埔寨。今年上半年，柬埔寨的外国直接投资总额高达13.2亿美元，比去年同比增长了14%。

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优惠的贸易政策

很多国外制造业转移到柬埔寨，生产出来的产品主要不是在柬埔寨的当地市场进行销售，大部分都还要从柬埔寨出口到其它国家去，所以关于柬埔寨的进出口贸易政策具体如何，对于国外的制造业愿不愿意转移过来也很关键。

1.柬埔寨是亚洲*开放的经济体之一

柬埔寨虽然是东南亚*穷的国家之一，但却也是亚洲*开放的经济体之一。

柬埔寨对外资很开放，可以接受外资100%的持股，不强制一定要要跟本国公司合伙。

外汇完全自由，随意你兑换和转出国外，打钱进来也好，打钱出去也行，完全没有限制。

不管是你赚了钱汇回自己国家，或者不想干了，要撤资走人，柬埔寨都没有限制。

有这样的资金自由，柬埔寨相当于一个离岸国际金融市场，所以听说很多东南亚国家的一些热钱会流入柬埔寨，甚至成为洗黑钱的地方。在柬埔寨首都金边豪车遍地，2016年全球劳斯莱斯一共卖了50几辆，而17辆就在柬埔寨金边。

2.进出口关税优惠

制造业一方面需要进口原材料，另一方面需要出口产品。

一进一出都会涉及到关税，低端制造业的利润不像高科技那么暴利，控制税收成本就很关键了。

而在柬埔寨的制造业有这样的税收优势。

进口方面，只要企业是以出口为主的，生产用的原料就可以免征进口关税。

而出口方面，柬埔寨虽然不发达，但不发达也有不发达的好处。有一种关税制度叫做普惠制，全称是普遍优惠制度，这是发达国家用来扶持发展中国家工业，对它们的出口产品给予关税优惠的一种制度。

柬埔寨毕竟不发达，所以它的对外贸易几乎都可以享受全球* 优惠的贸易条件。

柬埔寨在欧、美、日等很多国家都享有普惠制待遇，几乎所有产品进入这些国家都是零关税或者关税减免，所以柬埔寨的服装和鞋类70%都出口到欧盟和美国。

而且现在正直两个大国中国和美国，贸易战打得热火朝天，中美两国都相互有着大量货物出口，但是因为贸易战关税加大了不少，导致成本增高。为了降低关税成本，很多企业都会通过曲线救国的模式进行出口减税。

比如中国有产品要出口到美国，但因为美国对中国的商品征收重关税，那我先运到柬埔寨换个标签，由made in chain变成made in cambodia，那税不就直接减少了吗？

所以，当前中美贸易开战，实际上对东南亚，对柬埔寨这些国家的发展，实际上有利的。

古人云：鹬蚌相持渔翁得利，说的就是这个意思。

进口能免税，出口也能免税，减低成本就等于提高利润，对于进出口企业来说就有很大的吸引力。所以柬埔寨的出口额增长非常迅速，今年上半年出口额达到62.29亿美元，同比增速达到15%。

3.使用国际通用货币——美元

柬埔寨是东南亚*一个用美元作为通用货币的国家，银行里面80%的存款和信贷都是用美元的。

所以对于在柬埔寨的制造企业，不管是进口还是出口都是通用美元，完全不用担心汇率波动影响，所以货币上会比较有竞争力。

4.稳定的投资环境

不管制造业转移到哪里，都是为了赚钱，赚钱*重要的就是一个稳定的国家发展环境，如果一个国家都处在乱世，那就只有军火和粮食好赚钱了。

如果说在7月柬埔寨大选前，大家还不确定柬埔寨的政治环境稳不稳定。那么大选后，洪森已经再次连任，柬埔寨的政局稳定就已经很明确了。

首先洪森这次连任至少是5年，按照他自己的话说实际上，再连任一起也就是接下来再当10年总理都是没问题的。

所以，核心领导人能够连任，政局就能够稳定，而政策上的一些连续性就会得到保障。

更何况，洪森总理和咱们国家的领导关系又是那么的铁，这对我们去柬埔寨投资企业也好，房产也好，都是一个很好的保障。

不像马来西亚，总理马哈蒂尔才刚刚访问完中国，一回到国内就宣布要停掉碧桂园在马来西亚的项目。

你说那些买了碧桂园森林城市的国内同胞后期房产该如何处理呢？

柬埔寨目前是个穷国，但正因为它穷，所以它一心想要谋求发展。

近几年来的发展在整个东南亚是*显眼的，再加上又有人口红利和优惠的投资和贸易政策。

洪森总理连任后，政局和投资环境的稳定性又确定了。

所以，香港贸易局考察完后认为它可以作为中国制造业的转移基地那是有理有据的。

刚才通过分析制造业的发展条件，实际上大家基本上对这个国家都有了一定的了解。柬埔寨适合制造业转移，而又适不适合投资房产呢？

柬埔寨房产投资价值大吗？

实际上，分析一个国家适不适合制造业的转移和分析一个国家房产适不适合投资，很多因素是相通的。

比如高速发展的GDP，强大的人口红利等，实际上中国过去20年房价的连年增长，这两大因素不就起了很大作用吗？

实际上这几年，柬埔寨的经济快速发展浪潮之下，房地产发展也很快。

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柬埔寨的房地产发展迅速

1.大量投资基建，城镇化进程加速

一个国家房地产的发展史，其实就是城镇化的进程史。投资一个国家的房地产，就是投资一个国家的城镇化进程。

而现在柬埔寨的城镇化，可以说是才刚刚走上快速启动通道。你若现在去到首都金边，到处都在修桥修路，光中国援助兴建的公路就有30多条。到处都在建楼建厂，标着汉字的吊机品牌到处都是。

而今年年底，连接金边和西哈努克港两大城市的高速公路，在中国援助下准备开建，这是柬埔寨的*条高速公路。

而我们国家的高速里程已经位居世界*，超过13万公里。但是其实就在不远的30年前，也就是1988年，咱们中国的*条高速——沪嘉高速也才刚刚修建。

除了高速公路，柬埔寨轻轨建设也提上了议程了。柬埔寨的国务部长宣布，柬埔寨的首条轻轨——金边市区到金边国际机场的轻轨，预计明年就要动工开建，有望在2023年金边举办东南亚运动会前竣工。

高楼在建，高速准备建，轻轨也准备建，这不正是一个国家城镇化启动快速发展的标志吗？

城镇化发展一定会带动房地产发展，所以很明显的，柬埔寨房地产投资也明显在增长。

2.房地产业投资明显增长

从2000年至2017年，柬埔寨共批准了近4万个建筑投资项目，总占地面积超过1亿平方米，投资总额高达377亿美元。

今年上半年，柬埔寨批准的建筑投资项目共有1643个，建筑总面积500多万平方米，投资总额为21多亿美元。

2018年第2季度首都金边有2000套新完工公寓投入市场，以这个速度来看，今年也就新增8000套公寓，相比金边预计今年新增2.5万的外国人口来说还是远远不够。

供不应求之下，金边的房产作为稀缺资源，房价和房租的收益都远高于 正常水平。

3.柬埔寨房产投资收益高

从2012年开始，柬埔寨尤其是首都金边的房地产市场迎来了飞跃式发展。

金边的房价从2012年的1000美元/平涨到*近2400美元/平，年均涨幅约15%。

除了房价涨得快，房租的收益也非常高。

金边的平均租金收益率可以达到6.92%，全球热门城市第4。金边的租金收益高，主要是因为外籍人口多，今年就预计会再增加2.5万外籍人口，达到10万外籍人士。

金边的公寓出租率可以达到85%以上，核心区域公寓的租金回报率能达到10%。

从柬埔寨的房价涨幅和租金收益来看，作为东南亚新兴国家之一，柬埔寨尤其是首都金边的房地产投资相对欧美发达国家甚至是已经进入调控期的中国一二线城市，未来会更具优势。

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