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和往年一样,今年半年报期刚过,房企整体规模增长的曲线又往上移了一位。
从数据上看,房地产行业迎来财务数据*的半年,在已经发布年报的126家A股上市房企中,净利润同比翻倍的企业占到39家,占比高达31%。
《红楼梦》第十三回中,秦可卿托梦王熙凤道:若目今以为荣华不绝,不思后日,终非长策。
这句话的其核心,在于一个变字。
世界在变,行业在变,公司也在变。
比如,9月13日,保利地产正式升级为保利发展。
保利发展升级的背后,是整个行业拐点的来临,这是行业共识。因为大家都知道,房地产全面短缺的时代结束了,在行业总量既定的情况下,企业发展的空间相对狭小了,行业和企业本身都到了瓶颈期。
换个通俗易懂的例子就是说,如果一家酒馆只卖百年佳酿,那么它是撑不了几年的。
于是房企陆陆续续的开始转型:去地产化,往多元化发展。
现在酒馆百年佳酿卖得少,但是竹叶青和花生小菜也卖得不差。
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被误解的“去地产化”
2018年中成了房企密集改名的时期。
先是有消息称,万科深圳分公司拟正式去掉公司名称中的“房地产”字眼,将公司名称变更为“深圳万科发展有限公司”。截止目前为止,至少有9家万科分公司陆续完成了更名手续。
紧接着,保利地产对外发布公告称,公司董事会以全票通过了关于公司更名的议案,拟将公司名称正式变更为“保利发展控股集团股份有限公司”(简称“保利发展”)。
在9月13日的战略发布会上,保利发展对这一更名进一步作出了解释——保利发展将致力于打造“不动产生态发展平台”,以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。
人们突然反应过来,难道轰轰烈烈的去地产化*步先从“地产”二字开刀?
实则不然。
去地产化的本质是房企多元化转型的尝试。把这个多元化分解,就是开发+运营。
“开发”是现在所有房地产商正在做的事儿,未来,房企也会接着干。
保利发展在2018年年初曾在行业白皮书中预测,国内房地产新房销售总量已临近天花板。未来8-10年内,中国房地产销售额将保持在15万亿元+/年的规模。
对于这个的理解,万科一个数据可以佐证。
郁亮说,在发达国家套户比超过1.1后,增长就很慢了。我国城镇地区现在的套户比刚刚超过了1。距离1.1的充裕水平,只有一点差距。
因此,全面短缺时代已经结束了。
“运营”对房产商来说,是在不断发展中摸索出来的一套方法论。
在2018保利发展战略发布会上,总经理刘平指出:
90年代的地产开发,盖好房子是*要务,满足“住”的基本需求;进入千禧年,互联、社区的理念深入人心,优秀的开发企业,不仅要盖有品位的房子,还要提供优质的社区服务。
近十年,大型城市群兴起,更新改造、综合配套、产业运营的需求,呈爆发式增长之态;基于不动产投资开发,如何去构筑新的产业增长点?
这个问题的解答,又重新定义了行业边界。
从住宅开发到商业、教育、写字楼以及其他产业的运营,是一个从被动到主动的过程。
也就是说,保利发展的更名的*步不止是单纯的去地产化,后续是将以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务,与客户美好生活同行。
其实,这种变化从今年头部房企阵营可以看得出来。
比如万科将战略定位从“住宅开发商”转变为“城乡建设与生活服务商”;
比如恒大开始牵手中国科学院,打造三大科研基地,正式进军高科技产业;
比如碧桂园转型做现代农业,并分拆物业板块成功在港上市;
再如保利发展将企业的战略定位,升级为“不动产生态发展平台”……
2
稳打稳扎的多元化
多元化的“运营”具体从微观层面上,每个房企的思路和表现形式又有所不同。
《无间道》里有一个经典场面,刘德 华无奈又坚决地对梁朝 伟说:
“以前我没得选,现在我想做一个好人。”
对行业巨头来讲,过去的房地产市场也是一个没得选的道路。随着产业不断升级,以及对整个市场的探索和尝试,站在变革的十字路口,房企有了新的选择。
于是有的房企选择向左转,有的向右转,但更多的是打左转向灯向右转。
这种打法可以细分为两个种类:
跨界多元化
相关多元化
所谓跨界也就是脱离地产本身,在别的行业寻求新的增长点。
*早追溯到2008年,当年金科集团宣布进军农业领域,准备“下乡育苗”;同年,南方集团掌门人孙甚林也战略转向,成立了重庆南方金山谷农牧有限公司,开始“养猪”。
2014年8月,恒大许家印公开宣布,恒大将进行多元化战略转型,进军农业、畜牧业。今年3月,杨国强也对外透露,碧桂园将通过进军现代农业,参与实施乡村振兴战略……
然而隔行如隔山,跨界转型的大多数还是玩不转,正如“恒大 冰泉”的失败。
第二个种类则比较好理解,围绕房地产进行多元化发展,即不动产+。
借用保利发展的战略定位可以解释为:
以不动产投资开发为主体,以提供美好生活 服务、实施产业资本运作为两翼。
围绕不动产做生意,这是选择相关多元化房企的核心所在。例如中海、保利、万科等头部房企,在选择多元化发展方式的时候,*开始也是从地产业务板块的向外延伸。
保利发展以不动产投资开发为原点,立体延展出一个“生态球”,通过人才、资本、科技、信息的链接,分别从地产、社区、金融三个领域入手,更是调整出了12个相关板块业务。
这12大板块包括保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创。
要特别注意的是,尽管保利地产仍是基础和核心,在保利地产升位为保利发展后,保利建筑、保利物业、保利商业等十一个板块将同时升位,成为与保利地产对等平行发展的业务单元。
虽然在很大程度上,“不动产+”这个体系,依然是为销售服务的。
但毫无疑问,这种运营体系的构建不仅是房企主动寻求盈利增长点的改变,也是发展商业模式和核心竞争力的重塑
3
未来房地产行业格局
从宏观上的变局来看,房地产行业转向多元化的变化几乎已成定局。
正如一千个读者有一千个哈姆雷特,微观上未来房地产格局又有所不同。
对头部房企来说,过去几年的地产行业天花板是没有顶的。举例来说,2004年万科利润才8.8亿,2010年到达千亿,截至2011年,只有万科一家房企达到千亿级别。
而现在的情况是,截止2017年末,碧桂园以5500.1亿元排在榜首,三家龙头房企均破5000亿,千亿房企数量达17家。
这也就意味着,未来头部房企有寡头化的趋势
在万亿级别的天花板下,大型房企基本都以不动产开发为主追求多元发展,并由公司向平台进化。
比如升位后的保利发展的定位将是“不动产生态发展平台”。即以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。
具体而言,是以不动产投资开发为原点,立体延展出一个“生态球”。
纵向是产业链的延伸,打通投资、销售、物管等全链条服务;横向是业态的扩展,在住宅、商业、产业园等物理场所内,提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。
在两条主线包裹的空间中,这个生态球通过人才、资本、科技、信息的链接,形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。
“生态球”具体呈现为“一主两翼”。在不动产生态中,“保利地产”成为发展的核心动能。
在社区消费翼,以产业链与资产经营为基础,提供美好生活服务,包括保利建筑、物业、代理、商业、公寓、会展、文旅、康养、教育九个板块,在千亿级以上的市场中,公司将重点培育后五个板块。
在房地产金融翼,保利发展以产业金融服务为基础,实施产业资本运作,包括保利金服、保利科创两大板块。
一旦这个平台型的生态链完成,留个中小房企的时间不多了。克而瑞数据显示,截至2017年,房企销售TOP200排行榜上,300亿以下的中小型房企有136家,占了68%。
值得注意的是,对于百亿区间内的房企而言,规模增长仍是首要任务,但向上攀升的难度已越来越大。另外,受限于规模也业务范围的布局,多数房企难以完成从地产开发向地产+运营的模式跨越。
因此,地产行业的众多企业,未来可能会出现两条截然不同路径。
一边是头部房企规模继续扩大,盈利继续增强,并平台化;
一边是小型房企仍旧坚持开发业务本身,偏向于项目制,机会主义。
再往后,在即将到来的存量时代,大鱼吃小鱼的现象或逐步上演,行业终讲被少数巨头把持,行业基本定型。
我们再回过头来看保利发展的这次升级,保利发展一旦完成从保利地产到保利发展的真正跨越,也就决定着行业格局和玩法被改写
还是那句话,但愿整个行业都具备独立思考战略的能力,一味的追求规模早就已经不是房地产的主战场,不然等到*后入不敷出的时候,就真的淹没在历史的洪流中了。
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