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鱼观|刚需VS改善 这是一个被统计数据打乱的市场

来源:楼市鱼眼   发布时间:2018-09-20 17:41:54

切入正题

本公众号里,过去鱼眼对本地的市场做了诸多的判断,比如2016年市场,2017年的产品等等,今年又判断房价走势。准与不准的参考依据到底是什么?在于在这个市场中混迹的人,包括从业人员,购房者以及开发商的肤感,但对于一贯看数据报告的人来说,官方的统计数据一定是权威的。如果据此在这个市场上投资,据此在这个市场发布政策,据此在这个市场上入市,大致能够平衡,因为大家都在这口锅里,有人扔盘,有人叼盘,皆大欢喜。

但鱼眼喜欢梳理市场,并喜欢找些数据来帮助我如何能够正确的看待这个市场。正如过去两年的判断一样,找来各路的数据,佐证个人的看法。

关于刚需

记得从前一篇文章是从南瑞新城,说到了镜湖世纪城,又从世纪城说道了三山碧桂园,再说到了遍地刚需的城东。芜湖人大概用了十年的时间,从蜗居棚居住进了高楼林立的现代商品房里。

那时的官媒在报纸上将之定性为“人居改善”。从低矮的棚户区旧城区住进高楼大厦里,实现了几代人的安居梦。而这一个十年里,也是芜湖房地产发展的盲长期,粗放式的发展,粗放式的管理,养成一批粗放式的业主。业主这个称呼,在这一时期也仅仅换了一个称呼而已。

业主没把自己当业主,同时也没被当成业主对待。于是,改善型需求应运而生。

关于改善

2005年芜湖的GDP才400亿元,十年之后的2015年芜湖GDP是2450亿。社会财富的增加意味着人们生活水平的提高,自然除了吃的好,穿的好之外,人们对住的要求也与时俱进了。2010以后,一些房企开始试水高端住宅,实行精品化物业管理。

同时,随着材料的更新迭代和互联网科技的发展,人们对住宅的要求到了“只有想不到,没有做不到”的地步。房企也投其所好,只要购房者有钱,他们帮你实现拎包入住。这一趋势在2016年以后,到了登峰造极的地步。

随着洋房和别墅产品的普及,又把人们从高楼大厦拉到了低密度精品小区。小区越造越好,户型越造越大,房价越造越高。

关于数据

从刚需盘扎堆,到高端盘扎堆,这是本地市场*直观的数据。我们从研究机构得到的数据上看,2018年上半年本地市场供应的1万6千套的住宅中,90平以下的户型仅占11.48%,不足2000套,而120平以上的户型占比达到52%,其中140平以上的户型占比达到21.62%。光从这个数据上看,这个市场就是一个不折不扣的改善型市场。

但这个改善型市场卖的怎么样呢?官方数据这么报的:2018年上半年,市区商品房销售面积316.29万平方米,同比增长14.84%,销售金额为188.57亿元,同比增长9.53%;其中商品住房销售面积293.01万平方米,同比增长18.87%,销售金额为171.17亿元,同比增长14.54%

从这个数据看,无论市场提供什么产品,统统热 销。官方数据还显示,市区居民*猛,购买能力*强,在所有购房者中占比达到74.66%。这个占比在2013年只有43.5%

不过,奇怪的是,对比2013年和2018年上半年的购买户型占比,我们发现这个比例变化很小,竟然只有不到5个点的幅度。而问题是上半年90平以下的户型供应占比只有11.48%。换个关公战秦琼的说法,这不是7成的改善人群去抢1成的刚需房子吗?那还改善个毛啊!

*的出入点是,统计口径不一样。机构统计的上半年供应量与官方的数据不一样。而*致命的地方也恰恰在这里:关于购买户型比例的数据均来自官方的统计。

关于经验

记得多年前,有关房地产通报数据有两个出口,一个是房管局的,一个是开发办的,也常常是兄弟相隙。我总结的一套经验就是,研究机构的数据更客观一点,即便不全,但非刻意。我是鱼眼,下期再见!

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