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上海二手房价格指数连续9个月环比下跌,稳定依然是下半年重点

来源:地产深度报道   发布时间:2018-09-21 10:23:31

9月17日深夜十一点,微信提示音响起,惊扰了平静的夜晚。

记者拿起一看,原来是一位不愿具名的地产行业人士的留言:“较之去年低谷,北京、上海的二手成交量已有较大的改善,北京也是因为有公积金政策即将实施(的消息)导致这几天有较多的成交。”

字里行间,流露出其对京沪两地正处于下行期的二手房交易市场回暖的一丝期待。

图片来源:图虫创意

阴雨绵绵

9月15日,国家统计局发布的数据显示,4个一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。其中,上海二手住宅销售价格环比下跌0.1%,同比下跌2.1%;北京二手住宅销售价格环比持平,同比下跌2.6%。

(图片来源:国家统计局官网)

上海市场尤甚。

上海二手房指数办公室发布的数据显示,截至2018年8月底,上海二手房价格指数已连续9个月环比下跌,同比下降1.81%;8月份,二手住宅成交套数为13500余套,环比下降3.36%,同比上升20.18%;以成交面积计,环比下降3.03%,同比上升22.21%。

(数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院)

对此,同策咨询研究院总监张宏伟表示,二手房市场下行,一方面是因为政策层面的限制,新房没有办法快速进入二手房交易市场,新房、二手房市场间的交易链条中断;另一方面,新房(价格上涨)的市场预期从下半年开始出现明显逆转,新房价格开始下行,二手房价格便缺少有效支撑,因此出现回落。

相较于上海,北京二手房市场用“阴晴不定”形容更为恰当。

“北京自住需求比较旺盛。上海虽然也有自住需求,但如果市场处于未来资产价值会有所下调的预期当中,购房者就算有自主需求也会暂时蛰伏。这体现出北京与上海两地潜在购房者对房屋价值判断的习惯不一,即使在二手房市场价格小幅调整期间,北京购房者如有自住需求,依然会选择购买。”思源地产市场发展部副总经理郭毅如是理解京沪两地二手房市场的现状。

不过,公开数据显示,自5月北京二手住宅网签量重新登上1.8万套之后,二手房回暖趋势持续回落,交易量重回下滑通道。7月及8月,北京二手房交易量持续下滑。

何时休?

虽然开头提及的地产业内人士表现出对二手房市场的信心,但其也认为,一线城市短期内不会有太大的变化。

然而,信心在传递的过程中,被层层削弱。

从58安居客房产研究院发布的购房者和经纪人信心指数来看,今年8月,购房者信心指数为98.4,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%,环比下降6.3%。

‘久盘必跌’,当下北京和上海的市场表现正是调控长期从严,市场逐步转冷导致房价上涨乏力所致。新盘限价对于二手房价格的影响是存在的,但更大层面的影响则是来自于调控导向层面,‘坚决遏制房价上涨’让更多用户选择了观望或谨慎入市。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《国际金融 报》记者表示。

张波认为,稳定依然是下半年重点。

“稳地价、稳房价、稳预期,确保市场稳定,也意味着不但要控制房价,还会对于地价和预期有稳定要求。未来一段时间内,上海二手房市场价格下行的压力依然较大,市场上‘有价无市’的情况会逐步增多,用‘割肉’方式来换取成交的二手房也会越来越多。”张波表示。

与此同时,土地价格的下行也是京沪二手房价格中短期内将处于震荡调整期的重要原因。

“土地溢价率走低、流拍流标(频现),国土委在起始价格的设定方面已经做了下调。今年北京二十多幅地块中,只有两宗地块超过了溢价上线。这意味着北京土地市场进入一个相对冷静的状态,这必然影响到房企的拿地成本,从而传导至新房和二手房的价格当中,制约了未来资产*的空间。”郭毅说。

上船机会?

*近二手房,无论是看房还是买房的都少了很多。有些急于出手的卖家,心态也有所调整,将之前撤牌的房子又重新挂了起来,来询问有无购房者的频次也高了许多。”一位上海的链家经纪人告诉记者。

二手房市场的暗流,也逐步渗透进了新房市场。

“比如像上海奉贤和青山这样的封闭型市场,因二手房市场的调整下行,外来的投资客和改善型群体减少很多,剩下的多是本地区的区域型客户;再比如像上海青浦新城供应量偏大,也会对新房市场销售造成压力。”张宏伟对记者分析。

而这样的市场环境,或是刚需购买的一次机会。

北京二手房市场的房客比一直在下滑,即新增房源量和新增客源量之间的比值在下降,由原先的1:8、1:10,下降到1:4左右甚至以下,这是市场进入一个低迷期的表现。所以,北京现在二手房价格出现停涨,主要是新增客源不足,也就是新增需求不足,造成挂牌价格的下调和买卖双方之间议价空间加大。”郭毅对记者透露。

张宏伟认为,对于刚需购房者来说,此时无论是去买价格下跌的二手房、还是被限价的新房皆可,主要看个人需求。

“如果购房者在置业时更多考虑投资,相对来说同一板块的新房更为划算。二手房的优势或在于交通配套的便利性,尤其是在现在市场下行阶段,二手房议价空间较大,在手上资金宽裕的情况下,二手房也可考虑入手。另一方面,从选择面角度来讲,二手房的绝对量依然大于新房,如果购房者急于买房,二手房此时也是不错的选择。”张宏伟说。

不过,张波提醒,二手房捡漏的机率增多并不代表购房者就一定可能抢到适合自己的房源,限价的新房是否一定性价比较高也需看具体项目。

编辑 沈玉洁


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