震惊！中国超1/4城市已是人口流出状态，而多少人还在蒙眼抢房？

文｜叶书利

楼市的趋势逻辑是人口。而就在一些人还在抢房的2018年，一场城市人口收缩战已悄然开启。

近1/4城市已是人口流出状态

北京城市实验室创始人、清华大学建筑学院博导龙瀛已将2018年定义为“中国城市收缩的元年”。因为接下来，中国城市链成长中的主题将是收缩，而不是扩张。

据其研究发现，2000年至2010年的10年间，全国并不是每个城市都有北上广深这样的好运，因为中国600多个城市里面，大约180个城市的人口正在流失，且在这张人口流失图上，城市的名字还在不断增加中。

越来越多的城市人口进入负增长的背后，则是当下的中国已面临严重的人口危机。

首先，中国的人口生育率已低至恐怖的状态。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，2015年公布的《中国统计年鉴2016》中对全国1%人口抽样调查显示，中国2015年的总和生育率仅为1.05，比世界正常人口更替生育率的2.1整整低了一倍。已经远远地低于人口负增长压力下日本的1.46。

按照国际通行的衡量标准，2.1被认为是保持世代更替水平的总和生育率，也就是说一对夫妻平均生2.1个孩子，可以基本保持人口相对于上一代既不增加也不减少。那么当人口生育率低于1.5就属于超低生育水平。一旦跌破1.5以下，将很难再有显著回升。

其次，2025年左右，中国将进入人口负增长时代。

2015年7月底，联合国人口署发布《2015年世界人口展望》，预计至本世纪末中国人口数预测值为6.13亿，即相对于2016年中国将消失50%以上的人口。

根据联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案对中国人口增长率所做的预测，中国人口在2017年达到13.6亿的峰值后迅速下降。然后在2026年转入负增长，此后负增长的速度越来越快，直到2060年才稳定下来。

因此可以预计的是，接下来，越来越多的城市将加入人口负增长的行列。

城市将越来越两极化

龙瀛认为，接下来的城市化中，未来城市注定是极化的而不是扁平的。即强者越强，弱者越弱。未来，第四次工业革命将会让这样的极化更加普遍。

日本的例子可作佐证，毕竟市场规律面前，从来没有中国特色。

A,人口负增长下，只有东京为代表的大城市人口仍在增长，其他城市基本在下降。

日本总务省于7月11日发布的日本人口动态调查显示，截至2018年1月1日，日本的国内人口为1.25209603亿人，相比前一年减少了37.4055万人，创下1968年该调查开始以来的*跌幅，为第九年连续下降。

在人口总量下降的背景下，一方面，越来越多的年轻人为了追求美好生活而不得不向大城市集聚：与日本总人口下降形成鲜明对比的是，东京都市圈的人口仍在增加中，且2018年东京都市圈的人口占日本全国人口总量的比例已提升至约30%三成的日本全国国内人口；另一方面，越来越多的城市日益空城化：上述调查显示，日本47个都道府县中除东京都、琦玉县、神奈川县、冲绳县、千叶县、爱知县外，其余41个道府县均出现人口负增长，人口下降的道府县数量占比高达87%。而6个出现人口正增加的都县中，仅冲绳县为出生人口大于死亡人口，其余6都县的人口增加均为迁入人口多于迁出人口所致。

B,除大城市外，环一线城市成为人口增长的另一块区域。

日本的城市化水平在1960年前后达到60%，在此之前，东京都的人口密度增速明显高于其他地区；在1960-1970年日本城市化率由60%上升至70%的过程中，东京都周边的神奈川、千叶和琦玉县的人口密度增速*全国，1970年日本城市化率达到70%左右以后，大东京都市圈各部的人口密度增速均逐渐放缓，但至今仍保持微增长态势。

2017年中国的城市化率为58.52%。因此根据日本的经验，接下来城市化率向70%进军的过程中，北京为代表的超级城市人口集聚速度将放缓，而环一线人口将迎来爆发。这与时下北京上海人口增长放缓相对应。

基于此规律，壹书生建议两点：

首先，对于个人投资者来说，从中长期人口增长趋势的角度来说，只有北上广深、环一线的环京、环深、环沪、强二线或强省会的杭州、南京、成都等地楼市具备投资价值。

以人口流动趋势来看近两年三四五六七线城市楼市的抢房，实在让人感到后怕。正如此前的文章《房价如葱式焦虑：日本20多年前450万房子，跌到如今的3000元还无人接盘》中所描述，如今的中国人很难理解，距离东京仅两个多*车程的滑雪观光胜地新泻县，一位日本业主正在以5万日元的标价（以时下汇率，折合人民币为3000元左右）对外出售一套75平的公寓，竟无人接手。不过当中国人口进入负增长，且到处都是无人居住的空房时，届时的中国人就会深刻理解一些人口负增长城市房价如葱的残酷真相。

据《》一文介绍，日本总务省2015年2月26日发布了2013年度“住宅•土地统计调查”。据该调查数据显示，2013年日本住宅总数为6063万户，但空房数则达到历史新高的820万户，占比高达13.5%，即日本平均每七套房中，竟然有一套是无人居住的空房。而据日本著名的野村总研的预测，到2018年，日本的空房数量将会超1000万户，空房率上升至15%以上，即每六套房中有一套房是无人住的空房。下图为日本空房数据表。

其次，对于环京政府来说，基于接下来环一线人口集聚的红利式趋势，环京的廊坊保定等地政府，在人口管控逻辑上应坚持以疏为主的逻辑，而不是目前以控为主的政策。具体到北三县及廊永固霸涿等地，政府应积极顺应这个趋势，放开人口管控政策，而不是控制人口流入的逆规律政策。

此外，环京各地政府也应意识到，接下来的各大城市竞争中，人口才是一个城市*具竞争力价值的正资产，而不是累赘式的负资产。

基于都市圈化的市场规律式红利与人口正资产的价值，作为环京的各地政府应该好好珍惜这个历史性机会，而不是继续逆市场规律化地视人口为负资产的老逻辑。比如在人才引进政策的出台上，没必要扭扭捏捏，遮遮掩掩，而应顺应趋势，果敢抢人。

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