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读不懂保利发展,你就读不懂楼市下半场

来源:攸克地产   发布时间:2018-09-25 17:16:04

央企龙头房企保利地产,以一次酝酿已久的更名,宣告了自己的坚持和改变。

9月13日,保利地产发布公告,宣布将公司名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。

当下的房企改名,一般会被认为是在“去地产化”。

但实际上,房企更名多与多元化、转型升级、战略调整等关键词密不可分。保利发展更名的背后,同样体现的是企业发展战略的调整及其多元化经营的新思路、新策略。

不过,相较于更名本身,外界更加关心的是,更名后的保利发展,在打法上会怎样改变,以实现“三年内重回行业前三”的梦想?

从“住宅+”到“不动产+”

房地产的世界,是一个变革的世界。

房地产行业,有许多时代的划分,比如黄金十年,比如白银时代。不过,对于当下而言,*被大众认可的的时代定性是“下半场”。

与规模狂飙和野蛮生长的上半场不同,下半场的中国楼市发生了许多变化。

一个典型的特征是,在黄金十年的上半场,市场广阔、利润巨大的住宅业务是一切的焦点。

写字楼、酒店等业务由于周期更长,回报更低,房企们并没有足够的意愿和动力去开拓。

不过,即便如此,随着城镇化的深入,一些地方政府供地时开始要求,在住宅项目内部或周边要建设配套设施。

尽管多数开发商“心不甘、情不愿”,但中国房地产行业还是进入了城市配套服务商的1.0时代。这个时代的典型特征是,不论是商业、酒店还是写字楼均是住宅项目的配套,我们称之为“住宅+”。

换言之,这些住宅之外的生意没人愿意干,即使不得已干了,也没指望着能挣钱。

所以,你可以看到,这么多年来,在中国房地产行业关于规模和排名的竞速赛上,房企们靠着“盖房子、卖房子”一路蒙眼狂奔。

这个时代产生了一些巨无霸级的选手,如万科、恒大、碧桂园和保利地产。无论是规模,还是盈利能力,他们均被称为宇宙级。

但现在,时代变了。

2017年初,保利地产曾率先提出,房地产行业进入总量峰值时代。预计未来8-10年内,中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。

在城市分化、总量天花板明显、增量缓慢的市场行情下,越来越多的房企开始寻求住宅销售以外的盈利增长点,规模早已不再是评价房企实力的*指标。

也就是说,对于巨头而言,“住宅+”的时代已经成为过去,行业进入到“不动产+”的多元化发展时代。

这个时代的特征是,商业地产、物业管理等业态的地位大幅提升,上升到和住宅开发同等重要的位置。

这是城市配套服务商的2.0时代,也是真正的产城融合时代。

如果你想看懂这个时代,你可以看看保利发展的变化。

从保利地产升位为保利发展后,保利发展的业务版图是这样的:

在以地产为核心的发展基础上,保利发展旗下共有保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创共12大业务板块。

要特别注意的是,在保利地产升位为保利发展后,保利建筑、保利物业、保利商业等十一个板块将同时升位,成为与保利地产对等平行发展的业务单元。

这也意味着,这些业务板块不再作为住宅开发的依附“住宅+”,而是和住宅业务地位同等的住宅和其他,也就是“不动产+”。

如果用一句话来描述,那就是保利发展提出的新定位:“不动产生态发展平台”,即以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。

由“开发”到“开发+运营”

9月初,深圳万科在确认更名的同时表示:万科依然以地产为核心业务,本次更名并不是为了“去地产化”,而是扩大经营范围的需求。

不过,相对于万科的简单回应,保利发展的思考更加系统和条理清晰。

在保利发展看来,更名更多是一种定位的更新,并非抛弃房地产,并且背后有深刻的考量。

在保利研究院对外发布的行业半年总结中,有这样的描述:在“去地产”的表象下,开发商正在淡化“开发”角色,向“开发 +运营”战略升级,包括为了获取土地资源的“运营”,如各种概念拿地,亦有房地产运营子领域发展,如长租公寓、养老地产、物流地产等。

这背后的逻辑是,在“不动产+”时代,保利地产清醒的认识到,从以纯住宅开发为主到以不动产开发为主,仍然只是停留在“盖房子”的阶段,依旧属于物理属性、空间层面的开发。但在开发能力之外,房企还必须补足自己的运营能力、服务能力。

一个典型的特征是,众多房地产公司旗下的物业公司分拆上市。

例如,花样年分拆彩生活,绿城集团分拆绿城服务,中海地产分拆中海物业,雅居乐分拆雅生活服务,碧桂园分拆碧桂园服务等等。据不完全统计,目前已有8家物业服务公司在港上市。

实际上,作为行业排名前三的物业公司,保利物业也有类似的安排。

资料显示,而早在1996年,保利地产就成立了自己的物业公司,目前旗下分、子公司26家,业务遍及北京、上海、广州等全国60个大中城市,承接的物业管理项目400余个,管理面积超过1亿平方米,并于2017年8月在新三板挂牌上市。按照保利发展的规划,保利物业三年内将实现主板上市。

物业如此,在酒店、写字楼、长租公寓等需要开发商长期自持的领域同样如此——开发商不仅要做不动产,还要在底层建筑上构筑服务;不仅提供服务的场所,也要直接提供服务内容。

用保利发展在白皮书中的话来说就是,房地产的未来不只是房子,而是基于它的生活方式,这可能是教育,可能是旅游,可能是新零售,可能是新办公。

这也意味着,过去房企解决的是“有和无”的问题,但行业进化到现在的阶段,房企必须学会解决“好和坏”的问题,运营的地位和角色得到大幅提升。

所以你可以看到,大部分总想卖完房子就跑、基因里始终保持着投机性赚快钱的重“地”思维的房企们,过去不愿意干也干不了“运营”这种需要长期培养的苦活。

但地产行业正在发生深刻的变革,只会开发的公司能活,但不一定能活的好。未来,只有“开发+运营”能力均具备的企业,才能有未来。

还是以物业为例,作为“开发+运营”模式中运营部分的重要板块,目前,保利物业管理的项目已经涵盖了普通住宅、高端住宅、写字楼、政府办公楼、商业综合体、旅游综合体、购物中心、酒店公寓、*等多种业态。

由“公司”向“平台”进化

今天的保利发展,正在淡化“开发”角色,向“开发+运营”战略升级。

但在未来可见的相当长时间内,支撑保利发展无论是销售、营收还是利润,其本源还是地产及泛地产业务。

但在保利发展看来,未来行业增长的动能在变化,企业必须用发展的眼光,用做平台的思维,主动链接、主导整合、主推赋能,把产业的边界打通,将资源的价值提升。

所以你可以看到,在纵向,保利发展在进行产业链的延伸,打通投资、销售、物管等全链条服务。

在横向,保利发展在进行业态的扩展,在住宅、商业、产业园等物理场所内,提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

那么保利发展接下来要做的,就是如何完成从公司到平台的进化,如何将横向、纵向两大链条整合,形成一个完整的闭环和生态。

  • 闭环的底层是以地产为本的多业态,包括住宅地产、商业地产、文旅地产、产业地产、科技地产等,核心还是做不动产,解决的是“有和无”的问题;

  • 闭环的表层是在地产之上,附加长租公寓、教育、健康、养老、金融等服务业态,核心是做好服务,解决的是“好和坏”的问题。

  • 具体而言,以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务,保利发展立体延展出一个了“生态球”。

    在两条主线包裹的空间中,这个生态球通过人才、资本、科技、信息的链接,形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

    在这个不动产的生态闭环中,“保利地产”成为发展的核心动能,“一主两翼”这是这个系统的具体呈现:

  • 在社区消费翼,以产业链与资产经营为基础,提供美好生活服务,包括保利建筑、物业、代理、商业、公寓、会展、文旅、康养、教育九个板块,在千亿级以上的市场中,公司将重点培育后五个板块。

  • 在房地产金融翼,以产业金融服务为基础,实施产业资本运作,包括保利金服、保利科创两大板块,是国内*早设立不动产私募基金的公司之一,现拥有中国规模*的不动产基金管理机构。

  • 或者说,曾经的“保利地产”,是一家以房地产开发为主业的公司;而今天的“保利发展”,已经成为一个具有*的运营能力、服务能力的“不动产生态发展平台”,这个平台打造的,是一个以地产为依托,不断向外延伸的“生态圈”。

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