认清这六点，可以免缴取消预售的智商税

周五一早，广东省房协的一纸特急的征求取消预售制意见的文件，终于踢爆了当前房地产行业脆弱的玻璃心。不断有行业里的朋友问，这是不是狼来了；也不断有行业外的朋友问，房地产这回是不是要完蛋了？

这两种问法，攸克君都觉得有点可笑。不过，事关预售这个房地产当前模式根本的问题，各方情绪导致的智商暂时性休克也可以理解。争吵与论战过去一天之后，一般会有回归理性的状态，在正常智商的状态下，我们可以谈谈以下问题：

一、据攸克君所知，在政策制定者的层面，关于预售制度取消、存废，在政策研究、讨论层面，一直有所涉及，涉及的深入程度可能远远超过你的想象，只不过这次广东房协的征求意见被踢爆，*终为公众所知而已，其实，之前涉及预售制度完善和调整的更深入、更激进的设想甚至制度设计都出现过，只不过确因兹事体大，*终未能和行业、公众见面而已。这次，不过是其中一次，更不会是*后一次。

二、此次文件其实分为三部分，*部分是广东房协征求意见的特急通知；第二部分是住建部此前下发给包括广东省在内的多个省的清理行政许可事项的有关通知，其中包括了预售制度调整的有关内容；第三部分是关于目前预售制度对房地产市场的影响，在整体宏观经济、金融格局中的作用。

这样的文件结构，说明千万不要简单地认为又是一次“狼来了”。为什么这么说？因为在攸克君看到的文件中，尤其是第三部分中，明确地说明了预售制度一旦取消或中止，可能引发的市场连锁反应，并据此提出了逐步推进、选择试点城市、加强事后监管的内容。这说明，政策的制定者层面，是仔细思考过各种后果的，那么，这本身就说明了政策制定者、监管层的一种态度。所以，这次万万不可认为是狼来了。

三、关于预售制度调整和变化，政策制定者层面*担心的是什么？很显然，一方面是房地产市场供应的波动。这一点担心，促使攸克君判断，即便实施，试点城市一定不会在一线、热点城市实施，而会选择在供应相对充分，甚至相对供过于求的非热点城市进行。而一线和热点城市，当前的核心任务是确保房地产市场和价格水平总体稳定，任何外部变量引发的对供应市场的波动反应，都是这些城市政府不愿看到的，也与层层堆叠的房地产调控责任考核相关。即便在非热点城市进行试点，攸克君也倾向于认为，会通过逐步、分阶段的方式，启动这一试点。

四、以攸克君了解的情况，以往对于预售制度的问题，争议是存在于改与不改中的。但在这次的文件中，有一句表述看似不起眼，实则很关键，也就是提到了“以房地产市场长效机制为契机”，这说明了一个问题，房地产预售制度的调整，已经明确在“长效机制”当中了，这不是改与不改的问题，而是如何改，何时改的问题。当然，从务实的角度看，这也会进一步增加长效机制的复杂程度。这就是一件事的两面。

五、结合攸克君当下了解的一些情况综合分析，在更高的层面，对于房地产市场发展的现状、模式等，有着超乎你理解能力之外的不满情绪。这些不满情绪转化为了房地产要解决问题的目标清单。从政治运行的规律看，技术官僚阶层应该围绕这些目标给出令更高层面满意且实际实施有效的解决方案，并实施之。

但是，基于房地产市场在当前中国经济格局中的复杂性，技术官僚阶层难以拿出一整套有抓手、有效果的方案，但又有更高层面的目标压顶，所以只能一个一个领域、环节去尝试，比如租赁市场丰富住房供应体系是一种，现在，预售制度调整又是一种，总之，在找到一条有效路径前，各个环节都可能会被涉及，本次预售不是重点，后面可能还会有。这一点，还请诸君做好充分的心里准备。

六、市场端思考问题切忌“仇恨思维”，这不但不能解决问题，而且会复杂化局面，*终利益受损的，恐怕还是仇恨思维的拥趸们。所以，务实地看，预售制度的调整，节奏、范围，都是技术含量颇高的动作，从政策制定者的角度说，对错、是非只是基本基础，*终达成什么效果，要看的是技术能力。所以，攸克君心中认定，预售制度调整的两条底线，一是市场供应不波动；二是不引发系统性风险。

*后，攸克君还说那句话，“牢骚太盛防断肠，风物长宜放眼量”。无论对于开发商和购房者来说，都是这样的道理。

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