郁亮：保证“活下去”，万科正在做四件大事

今天，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上发表的讲话在朋友圈流传。讲话时间是9月11日。

值得注意的是，郁亮喊出，应对当前社会全方位转折，万科所有行为要“收敛”、“聚焦”，保证万科“活下去”，这是*底线的战略。

为此，当前万科集团正在做四件大事。

*件事：战略检讨

郁亮认为，今天我们面临的转折是全方位的：政治、经济、国际、军事等等方方面面，社会全方位进入转折点，所有行业无一幸免。房地产行业转折点实实在在到来了。

在这个时期，万科要做的只有四个字：“收敛”和“聚焦”，尽管这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是万科的选择。所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”，这是*底线的战略。

因此，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果目标没达成，所有的业务都可以停。

第二件事：业务梳理

郁亮特别强调，四个区域要对开发业务进行梳理。过去管理动作没有考虑如何应对调控。比如，不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟和没有回款带来的损失。

郁亮表示，按照目前的销售情况，万科集团到年末会有1000亿的长期库存。对开发业务的梳理，关心库存问题、换牌问题。要梳理哪些项目未来变化之后能做的更好，哪些投资不太慎重要进行调整。要在性价比、产品和服务能力以及建造效率上下功夫。

对于非开发业务，万科集团提出了5个基本原则：

1、投入和产出严重不匹配的项目必须要调整。比如长期投资后没钱回来、没有产出的。

2、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。从自如的案例反思，必须对大规模、小概率、高风险时间保持敏感、确保可控。要认真做好事情、心安踏实，不求出名。

3、做了3年还没做成的业务不要再做

4、做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做了。比如EPC业务（工程总承包）。

5、出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，但不算业务。

第三件事：组织重建

郁亮表示，万科总部刚刚完成组织重建，各个事业部要进行新一轮的组织重建（万科：不养闲人）。集团中心合伙人只占中心20%的比例，总部的大P和中心合伙人加起来不超过1/3，这是硬性规定。各事业部各个业务单位要关注组织结构的合理性。

第四件事：事人匹配

郁亮表示，转编的过程中势必会有人离开万科，层级越高的合伙人越要做好兜底准备。事人匹配过程中，必须保持统一起跑线，不管是博士、本科还是大专，只按能力和业绩定岗定薪。以后换岗必须换薪，同一起跑线，一年一起立。

“今天的收敛和聚焦是为了赢得明天的生存，是为了迎接春天到来！”郁亮*后说。

从郁亮的讲话看，万科6300亿的回款目标，目前仍有一半多任务未达成，完成回款目标被提至*位。同时对投入产出低的业务进行削减。

红姐认为，风险*可控的地产行业老大都喊出了一切行为要围绕保证“活下去”，说明当前房企现金流的紧张程度远超我们的想象。

10月份，红姐在供职研究院将负责举办一场主题沙龙活动，探讨新监管形势下房地产债权融资合规新渠道；同时还将举办一期高级研修班，聚焦房地产真股权投融资。