阿静谈澳房 | 看《OCC》需要注意什么？

作者 / 阿静

在一文中咱们讲过，在维州买房要看《p 32》，而买公寓之类有物业管理的房产时，《p 32》里会多一份文件，这就是《OwnersCorporation Certificate》（简称《OCC》）。现在，咱们就说说看《OCC》需要明白什么。

《OCC》文件里设了17个问题，一般由所出售房产的物业管理公司填写。买方需要注意的，就是所填写的内容里隐含的或与所填内容相关的信息。下面，咱逐个来看看。

1、每季度或每年的物业费是多少。

注意：这关系到房产的持有成本。详细说明可参考前文

2、物业费已经付到那个季度。

注意：所有相关费用以交割日为准，交割之前由卖方负责，双方律师会计算补交或退费数额，由双方银行结清。

3、欠费总数。

注意：如果欠费数额巨大，一般会列出明细。明细可以看出是否有特别物业费等。不过，欠款数额的大小跟买方没有关系，会在过户时从卖方所得中刨除。

4、特别物业费的征收数额或决议，等等。

注意：如果这项下面有内容，一定要深入研究，这笔钱是用来做什么的，分几次交，什么时候结束等等。

5、业主大会将要开展的维护、维修或其它要额外花钱的工作。

注意：注意内容同上，因为很可能要多交钱。

6、业主大会的保单详情。

注意：了解一下该业主大会都有哪些保险。

7、业主大会有没有通过决议让业主们自行投保。

注意：这种情况一般不会出现。但需要了解的是，业主大会的保险是建筑险，不包括复合地板、地毯、窗帘、灯饰以及私人财物，所以，您需要考虑购买财产险。住公寓还有可能遭受邻居造成的意外事故——楼上漏水，楼下被淹的事情并不少见。这要是没有财产险可就惨了。

8、业主大会的资产负债状况。一般是截至某年某于某日的数字。

注意：有些公司给的是上个财年末的数字，而有的是给当天的银行账户结余。经过会计核算后的财年末数字更有意义。当然了，这些数字还要结合财报来看。资产当然是越多越好，有钱好办事儿，如果业主大会没什么钱，征收特别物业费的几率就高了。

9、有没有物业费不包含的维修项目。

注意问题与“4”类似。

10、有关共用部位的合同、租约、协议、许可等明细。

注意：一般情况下对业主们影响不大。但这些毕竟都涉及权利或义务，您要是不明白业主大会签订的某项协议之类的对您个人有没有影响，一定要问清楚了。

11、现有的服务协议明细。如哪家公司负责清洁、电梯维修等等。

注意：这类信息对于了解各类维修行业的人可能更有意义。例如，有些电梯公司的维修速度会快于其它公司。知道是哪家公司提供服务，可以预测一些可能发生的麻烦。当然了，您在购买房产后，争取进入委员会，积极参与，把不喜欢的服务公司换掉也是可能的。

12、过去12个月中有没有法令、仲裁令或政府部门的通知等要求业主大会做什么事儿？

注意：一般情况下不会有，如果有的话，一定要研究一下到底是什么。

13、有没有涉及任何官司、准备起诉他人或者有可能被他人起诉？

注意：此项常见的，是业主大会因房产质量问题起诉开发商、建筑商。起诉、被起诉，都意味着花钱，花时间。一个楼盘如果有这样麻烦，您买房时要好好掂量掂量。

14、物业管理公司是哪家？

注意：这关系到今后服务之种种。可以调查一下该公司的口碑。物业管理公司起码要有正规网站，（当然也不能太相信网站上的内容）。买现房的话，可以跟业主、楼管等聊聊，听听他们的说法，作为参考。当然啦，物业公司是可以换的，但要有人操持，大伙儿支持才行，这也需要花时间。

15、有没有仲裁庭指定的管理人来管理该业主大会？

注意：这种情况，非常少见，一般只有业主大会不能正常运转的时候才会出现，所以要由仲裁庭指定管理人选。如果有，一定要研究一下是出了什么问题。

16、附件明细。附件应该包括上次年会的会议纪要，业主大会规则，按照法律规定给潜在买主的声明等。

注意：财报和会议纪要一定要仔细看。业主大会的财报相对简单，稍有些财务知识就能看懂。财报可以看出不少门道儿，例如，业主大会净资产多，但现金结余少，多半是有人欠费，而且是大额，或多人欠费，如果长期是这种情况，物业管理工作展开就困难了，麻烦事儿也多。

如果会议纪要中提到了重大事件，例如大修项目，打官司等等，*研究一下到底是什么。如果有需要，您还可以向物业服务公司索要前几年的文件资料。

17、如果需要更多信息，该跟谁联系。

注意：这里列出的是物业管理公司的联系方式。在看这份证书的过程中，如果您有任何疑问，都可以打电话或发邮件给物业管理公司，请他们帮您回答。

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