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芳姐讲踩盘,有效率的踩盘从这里开始

来源:爱住家看楼日记   发布时间:2018-09-26 16:47:47

看过很多房,你还是不懂选房的道理?

这是正常的。

芳姐甚至知道,有一些建筑设计院的学霸同学,也不知道为了“*”,怎么看房踩盘。

毕竟,在历史上,一些在建筑角度很完美的楼盘,但是,在楼市价格的表现上却不如人。

比如,深圳东部华侨城的山海别墅好不好?当然好了,每一个人,都有一个面朝大海春暖花开的别墅慢生活的梦。

但是,梦,是不值钱的。

在有钱享受生活之前,人们是要工作的。

所以,那些地铁口的塔楼,套内实用率一般的高层,反而在价格的表现上,比别墅好多了!

甚至,社会上有一个流派,叫老破旧学位房,价格彪彪彪地,走势还蛮喜人。

在热钱的角度,老破旧的城市中心的房子,房价跟地价差不多,现在买了有学位,未来可能还能拆迁就地赔一套新的。

对于只买得起刚需房的人来说,这种老破旧比山上的别墅好太多了。

所以,房子所拥有的三个价值,让我们的“踩盘方法”变得很特殊:

1.房子的功能与居住属性

房子是用来住的,所以必须防风防水,能遮风挡雨。所以,在功能上,房子的建筑指标必须达标。危楼是万万不能住的。

但是,房子也不仅仅是住进去就了事了。人住房子里,出门要上班,交通、购物也很主要。所以,房子的居住属性,除了建筑质量外,还包括了地段条件。

人们总归是要一个,在上班、生活都方便的地方,住一个居住舒服的房子。

2.房子的租金属性

传统的角度,人们买了房子,会计算下租金回报率。虽然大多数人买房是自己住,但是房子毕竟还是有个租金收益的。如果房子租出去,多久能收得回租金?任何人买房,都会盘算下这个。

3.房子的金融属性

但是,这些年,让房地产成为风尖浪口的,是房地产金融属性。

说直接点,就是房子具有增值、保值的功能。人们买一套房子,可以只付30%的*,2万块买入,过几年就涨到3万块。一算,100万的房子,投入30万*、10万块月供,*后涨到160万,毛利润达到60万:投入40万,赚回60万,真比炒股好多了。所以,人们就感受到了房地产金融属性。

因为拥有这三个属性,所以看房子肯定不能只是看钢筋、看水泥。真正影响房子的租金回报、影响房子的增值回报的因素,更多的是在地段价值、城市发展的价值上。

所以,看房踩盘,表面上是看房子,实际上是考察一个地方的经济、产业和人口。因为要考虑到这些外围的经济和社会指标,所以懂建筑的,未必懂房地产投资;但是,作为学霸,他们只要学会了社会经济学,掌握房地产投资肯定是比常人要快的。


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