楼市不是冬天，只是微凉

果然，熟悉的声音又来了。每当楼市转入稍微调整的时期，都会听到。

那就是，有人在喊，楼市进入冬天了，甚至说是“寒冬”。

听起来有点道理：

以北京上海为代表的重要城市，二手房成交量持续下滑。议价空间加大，降价的比例增加。

新房市场，预售证要么迟迟不给，要么备案价卡得死死的。巧妇难为无米之炊，但年度任务老板仍然不肯松动，区域总和销售总监哭都没地方哭去。

土地市场，流拍增加，溢价率走低，北京市眼看完不成今年土地出让任务，着急了，猛地推出几十幅地块。

融资渠道没见放松，公司债好容易给放了一段时间，又往回收，眼见着资金成本噌噌涨，房企负债率怎么降得下来。

调控一紧再紧，房贷利率持续走高，前几天北京又把公积金水龙头拧紧了，连刚需都说受伤了。

但认真一想，这些现象并不是今天才出现。调控政策一直在打补丁，叠加而已。

去杠杆、抑泡沫阶段，房贷利率上升是可以理解的，虽然北京再次挤压公积金空间确实有点出人意外。

新房限价的背景下，某个楼盘三期的备案售价比二期低，二期比一期均价低，你不能得出结论说，房价下跌了。更不能用该区域卖出的*价，与限价后的* 价房源进行比较，然后标题大写“腰斩”、“暴跌”——这完全不符合事实。

比较能反映楼市价格真实情况的，是二手房市场。今年以来，热点城市的二手房是在做调整，但某个城市每平方米环比跌几十块钱、百十块钱，只具有统计数据意义。一位资深从业人士说，热点城市二手房跌幅在30%以内之前，都不值得大惊小怪。

土地市场成交量，既与政府出让节奏有关，也与企业对市场判断有关。溢价率的高低，市场会自行调节。土地只有价格合适不合适的问题，不存在要不要的问题。

从今年前8月的业绩看，前30、前20、前10的房企，都很不错，如果不了解中国房地产市场的外部人士，甚至不会相信这是在所谓史上*严厉调控下取得的。

但必须清醒地认识到，下半年后市场确实出现了一些不同于此前的变化。主要有两点：

一是去化速度有所放缓。多位开发商告诉攸克君，三季度房子没那么好卖了。像北京这样，纯商品房屈指可数，限竞房项目批量上市，存在阶段性争夺客户的现象。不过商品住房供应不足的热点城市依然不愁卖，只是行政干预的“波动”有时令人猜不透。

二是三四线城市后劲存疑。攸克君跟两位三线城市操盘手交流时发现，多数中小城市库存基本了到达近些年的低位甚至*位，但即使是不限购的城市，房企拿地也变得理性起来，主要是对后市增长空间不再那么乐观。

总体来说，这都是调控进入第二阶段的正常表现。所谓第二阶段，是指此轮调控18个月后的平台整理阶段。如果用季节来形容，就是初秋，天气微凉。

微凉时期，真正考验的是产品力和营销力。仍然会有一批项目脱颖而出。

微凉之后是否必然迎来冬天？不。事实上，过去10多年，有过微凉的阶段，但紧随而至的冬天，只有2008年和2011年，而且为期很短，几乎是一闪而过，甚至来不及用“寒冬”来形容。目前来看，没有迹象表明后面是跟着冬天。

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