2018年、2026年和2030年三个关键时间节点，将深刻影响中国人的财富配置

文｜叶书利

中国家庭近70%的财富配置在房产上，而2018年、2026年和2030年三个关键时间节点，将深刻影响中国人的财富配置。

2030年：中国城市化拐点年

中长期来看，房价为什么会涨，会涨到何时休？

在壹书生看来，纵观世界城市发展历史可以发现，长期来看，房价之所以是趋涨的，如纽约、伦敦等城市房价仍在涨。主要缘于两个原因助推：

首先，毕竟一个国家的GDP及收入水平、CPI等在涨，房子作为一个保值载体，必然水涨船高。

其次，城市化助推。

当一个国家的城市化率超过30%时，房价进入快速上涨期。之所以如此，缘于城市化的背后，意味着大量农民进城，而这些进城的新增人群，必须伴随相应的新增住房需求，从而推动房价。以中国为例，城市化率每增加1%，意味着新增近2000万城镇人口。而这近2000万的进城人群，也会催生住房等新增需求。

不过一个国家的城市化不可能无限期下去，存在一个临界点。

也基于城市化存在临界点的问题，房价趋涨的过程中，可分为两个阶段：快涨期与稳涨期。其划分的分水线便是城市化的上限临界点。

万科团队的调研数据显示，日本基本完成城市化的上限分界点为77.6%，时间点是1992年；而美国的上限分界点为 74%，时间是1982年。

也就是说，一个国家城市化基本完成的上限临界点是城市化率达到75%左右，此后，伴随进城人数的几近枯亡，房价进入稳涨期。

那么中国离这个临界点还有多远呢？

国家统计局的统计数据显示，2017年中国的城市化率为58.52%，而1978年的城市化率为17.92%，年均复合增长率约1%，近10年的速度略微快些。

据此大致推断，中国城市化率到达75%这个临界点大约还需14年左右，时间点约在2030年前后。

这个时间点也与联合国开发计划署的估算相吻合。

联合国开发计划署发布的《2013中国人类发展报告》指出，到2030年，中国将新增3.1亿城市居民，届时，中国城市人口总数将超过10亿，中国城市化率将达70%。

也就是说，2030年前后是中国城市化基本完成的时间节点，也是中国楼市蜜月期的休止点。

这也是万达董事长王健 林为什么说中国楼市还有近15-20年增长期的内在逻辑所在。

2018年：中国楼市分化年

不过说到此，壹书生还得提醒一件事：在城市化率达到75%这个临界点之前的快涨期内，楼市也分两个阶段：普涨期与分化期。

具体来说，城市化率在30%时，一个国家的房价开始进入快涨期，且上涨的特点是一二三四五线普涨；城市化率超过50%时，普涨期基本结束。楼市步入分化期：即一个国家的人口、资金开始向都市圈集聚。相应地，都市圈的房价继续上涨，而非都市圈的城市房价进入滞涨期。

时下中国的城市化率在57%左右，因此中国楼市进入了都市圈化的分化时代。

事实上，中国楼市的分化年本应发生在2015年，只是后来央府主导的去库存战略人为地延迟了这个时间点，目前来看，2018年就是中国楼市真正的分化年。接下来，中国楼市会发生三大不同的事情：

A,全国整体楼市来说，防跌，而不是控涨，才是中国楼市的主旋律；

B,2018年下半年开始，尤其2019年上半年，全国楼市将掀起降价潮。也就是说，广大三四五六七线去库存城市楼市的热度降温潮会来得比人们想像中得更快。差不多到2019年年中前后，中国楼市的主题将由当前的“控涨”切换至“防跌”。此后，中国弱二线以下的城市楼市将不会再有下一波的高潮。

C,一线、环一线及强二线、强省会城市，接下来楼市仍然中长期看涨。

切记，2030年左右，中国楼市的城市化红利将基本结束。此后，楼市投资将难再现暴利。此时间节点必将深刻影响此后的中国家庭财富配置逻辑。

2026年：中国人口增长拐点年

与中国楼市投资关系密切的另一个时间节点则是2026年。

在此前的文章中，壹书生已警告道：2026年中国人口增长将进入负增长时代。这才深刻影响中国社会的方方面面，包括个人家庭的资产配置。

北京城市实验室创始人、清华大学建筑学院博导龙瀛已将2018年定义为“中国城市收缩的元年”。因为接下来，中国城市链成长中的主题将是收缩，而不是扩张。

据其研究发现，2000年至2010年的10年间，全国并不是每个城市都有北上广深这样的好运，因为中国600多个城市里面，大约180个城市的人口正在流失，且在这张人口流失图上，城市的名字还在不断增加中。

越来越多的城市人口进入负增长的背后，则是当下的中国已面临严重的人口危机。

首先，中国的人口生育率已低至恐怖的状态。

壹书生注意到，2015年公布的《中国统计年鉴2016》中对全国1%人口抽样调查显示，中国2015年的总和生育率仅为1.05，比世界正常人口更替生育率的2.1整整低了一倍。已经远远地低于人口负增长压力下日本的1.46。

按照国际通行的衡量标准，2.1被认为是保持世代更替水平的总和生育率，也就是说一对夫妻平均生2.1个孩子，可以基本保持人口相对于上一代既不增加也不减少。那么当人口生育率低于1.5就属于超低生育水平。一旦跌破1.5以下，将很难再有显著回升。

其次，2026年左右，中国将进入人口负增长时代。

2015年7月底，联合国人口署发布《2015年世界人口展望》，预计至本世纪末中国人口数预测值为6.13亿，即相对于2016年中国将消失50%以上的人口。

根据联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案对中国人口增长率所做的预测，中国人口在2017年达到13.6亿的峰值后迅速下降。然后在2026年转入负增长，此后负增长的速度越来越快，直到2060年才稳定下来。

第三，伴随人口增长乏力以及后续的负增长，中国的城市人口将越来越老。

中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长、中国人口学会副会长张车伟在接受《中国经济周 刊》采访时指出，据联合国定义，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，就意味着这个国家或地区进入老龄化社会。2017年，中国人口中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%。所以说中国已进入老龄化社会。

张车伟补充道，中国的老龄化程度现在还不算特别严重，但是因为中国的生育率超低，目前的老龄化速度却是全世界*快的。发达国家老龄化进程一般长达几十年，甚至100多年。例如，法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年，而中国只用了18年。并且据联合国预测，1990年至2020年世界老龄人口平均年增速度仅为2.5%，而同期我国老龄人口的递增速度为3.3%。并且一直在加速，越来越快。

因此可以预计的是，接下来，越来越多的城市将加入人口负增长的行列，且这些城市的人口结构将越来越老，越来越失去活力。

改革开放以来，中国经济发展的两大基石级红利便是人口红利和城市化红利，不过到了2026年，中国将失去人口红利，紧接着的2030年，中国将继续失去城市化红利。而就在2018年，中国已进入楼市分化年。因此不管是2018年、2026年还是2030年，都将深刻影响着中国社会。

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