南京房价没做俯卧撑，但这两个板块快撑不住了！

都说房价要跌，但总要有人先跌！

NO.1| 壹

房价上涨，总有城市先涨；房价下跌，也总有城市先跌。就目前的形势来看，北京上海都已经完成了一轮小的调整。厦门虽然传言腰斩不实，但部分房源确实跌了不少，个别板块15-20%的跌幅是有的。合肥这两天出名的合肥院子，确实是一个暴跌的案例，跌幅超过30%。也有一些城市的龙头板块至今还比较坚挺，比如苏州工业园区。

所以现在这个时代，是一个复杂的时代，分化的时代，矛盾的时代。有的城市正在大跌，有的城市还比较坚挺。比如南京！

从今年南京二手房成交走势来看，除了年初传统的淡季外，近5个月成交量相对稳定，基本都在7000套上下浮动，与去年同期相比，降幅也在合理范围内，市场整体表现趋稳。

价格方面，南京二手房成交价已连续4个月达到3万+，同比来看有明显的上涨。另外，挂牌均价也一路攀升，也反映了业主方面也比较好看二手房市场。

从我爱我家的一线从业人员的反馈来看，目前南京各板块整体二手房市场都是趋向稳定的，传言中的抛售、市场下滑在南京并没出现，目前挂牌量和带看量也比较稳定，业主对二手房市场仍有一定信心，价格看涨。总的来说，今年的金九银十成交量预计也不会有太大波动，暴涨暴跌的现象很难出现。不过侧面也说明，大家期待已久的金九银十可能也不会出现了。南京的二手房市场还没有到*危险的时候，现在还顶的住，并不代表后面还能继续顶的住！不要说二手房市场，就是新房市场，南京有两个板块已经岌岌可危！

NO.2| 贰

以前但凡讲到南京板块四大坑，麒麟、板桥、桥北、岔路口，谁也跑不了。但凡涉及到几个板块的新房，网络评价都不是很高。尤其去年麒麟京奥港被套后，几乎所有媒体都在嘲讽麒麟板块已经Over，地 王深深被套。但其实仔细分析一下格局，麒麟新房的风险并不是很大。甚至精装房价逼近3万的中南熙悦，销售状况一路飘红，说好的入坑呢？

几个板块做一个简单总结！

麒麟：目前在售新房，也就蓝光和熙悦等几家，整个城东地带都在闹房荒，这两个盘的压力，并没有想象中大。

板桥：地铁来不来无所谓了，反正也没有新房。*要卖的石林大公园，捂了几年都不卖，推出就是限价房，有问题吗？新房没问题！

桥北：多年来一直是价格洼地，*潜 力一般，但新房也不多，高新区好几个盘两万八，桥北两万出头，风险也不太大。

岔路口：人家现在叫南部新城板块了……

所以看了一圈才发现，原来的四大坑，二手房价跟整个南京房价一样，报价都有一点回调，但新房并没有出现大面积跌价的风险。

那么问题来了，什么样的板块，或者什么样的新房，在未来一年存在大跌的风险？判断标准很简单。

1

竞争者数量

说白了就是供应量。房价坚挺不坚挺，与供应和需求的对比直接相关。如果一个板块老不供应房源，那么价格想跌是很难的。玩的就是饥饿营销。比如今年江宁核心区的次新房，为什么涨幅那么大？有人说是因为江宁牛逼了，但更多的因素，还是因为供应太小，需求被挤压到二手市场。相反，如果一个板块供应太多，开发商也多，有的开发商稍微顶不住就降价了，然后导致连锁反应。这种事情，已经发生了不是一次两次了。

2

价格虚高

南京的新房有三类盘：限价盘，房价停留在2016年；普通盘，房价保持在2017年；虚高盘，房价已经预支到2020年。

南京有哪些虚高盘？就是那些拿了地 王的开发商，亏本亏的太狠，政府限价限的不好意思了，直接给上调限价红线。人家*的盘卖三万，它距离核心地带还有10公里，也给他卖三万，这不是虚高盘，是什么盘呢？

3

规划无法落地的板块

城市的资源是有限的，不可能面面俱到，有地段好的，就有地段差的。有些板块自始至终不但得不到城市的支持，连所在区都不支持，这类板块在规划落地过程中，就会出现很大的麻烦。我们讲南京规划4大坑，主要的坑就是规划无法落地，所以才形成的坑。随着城市的不断扩展，我们发现还有更大的坑。

那么根据这三个标准，到底哪些板块的风险*？我们不妨来做个研判。

NO.3| 叁

首先看供应量，*近我看到好友@西安房房房还在为西安的供应量大声疾呼。9个月才供应8万套，与全年22万套的计划差太远。这个数字，其实已经很多了，南京的新房供应量，今年远远达不到这个数量级。南京房价的一路上涨，一部分是城市价值的体现，还有一部分是和低供应量密切相关的。

不过这并不意味着南京所有的板块都供应紧张。2018年以来，江宁核心地带闹房荒，仙林地带也在闹房荒，甚至连板桥、江宁滨江这样的普通板块，就是没新房。全南京的供应大本营，由江南切换到江北了！

而江北很大，并不是所有板块的供应，都能满足需求。比如核心区，总共就3个盘，基本上出一套，少一套，问题不大。问题大的在江浦-五桥一线，目前看来有点难！

我们看到截止到上半年，这个区域就有14块地成功出让，下半年又推出了多块土地，地价出现了暴跌。到明年上半年，超过20个盘将会集中上市，冲击整个南京新房市场。

更关键的是，因为这个区域都是地 王，政府也怕开发商亏的太狠，把他们的价格都调到了3万一平，跟核心区一样了。但价值能和核心区比吗？完全不在一个层面。

更可怕的是，这个区域后面还会源源不断的推地，推地，推地….未来几年，有多少需求，就满足多少需求。房价大涨？不存在的。

此外，江宁淳化板块，确实是因为规划不行，造成了严重的滞销……

NO.4| 肆

我们不妨来欣赏下*近几个月，两个板块几个代表楼盘的去化情况：

卖了10天的江山荟：

卖了20天的金地悦风华：

卖了大半年的淳化万科合昌金域东方……

买这俩板块的朋友，着急啥呢？家里有矿吗…

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