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*去化率9%,有区域跌回几年前,郑州楼市正在经历什么?

来源:楼市观澜   发布时间:2018-09-27 10:09:21

降温,分化,是当前郑州楼市的关键词。

刚刚过去的中秋假期,郑州13盘同开,热闹非凡。

但从结果来看,郑州楼市去化率确实降低了,*去化率仅有9%,创2018年来普通商品房去化率新低!

在市场降温的当下,购房者是否值得出手,又该如何选择,是伺机待动,还是快速出手?

1

创新低的去化率

这一轮楼市牛市以来,郑州楼盘的去化率普遍维持在七八成以上,百分百去化的项目也并不少见。

所以,这次中秋期间,突然走低的去化率十分扎眼,特别是升龙御玺9%和泉舜上城20%的去化率,更是让人大跌眼镜。

何以至此?

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升龙御玺

9月22日九点开盘,推出高层房源共计329套,*终只成交了30套,去化率9%。

是地段不好吗?

桐柏路陇海路两大主干道交汇,纯正二环盘。

地铁5号线陇海西路站口,纯正地铁盘。

对面就是大商新玛特的商业片配套,离锦艺城和中原万达都不远。

是价格太高吗?

14500元/㎡(毛坯)的均价,对比西三环的阳光城丽景公馆1.6W(精装)的均价,和昌湾景国际1.4W(毛坯)的均价,升龙御玺的价格并不离谱,处于区域正常水平。

当然,可怜人之人必有可恨之处,卖的差的楼盘必定有硬伤。

首先,升龙御玺是升龙在郑州的遗留项目,上海升龙早已撤出郑州,这批房子卖完后会咋样,购房者心里没底。

其次,升龙在郑州留下的是恶名,是问题不断的低品质刚需盘。被市场教育多年的购房者,日渐理性,聪明的做法就是远离升龙这样的开发商。

*后,升龙御玺延续升龙产品一惯作风,容积率逆天,户型设计反人性。该盘容积率高达5.6,与舒适度毫不相关。

▲ 升龙玉玺的奇葩户型

记得有一次去探盘,置业顾问推荐一个东西向的狭长户型,面积100多,房间既没南向,也没北向,东面还有遮挡。置业倒是拎得清,说这适合投资,到时候分成单间出租。

一口献血差点没喷出来,投资者比买房人精明多了,有几个会买这样的户型?再说了,哪怕是分成单间出租,起码也需要有一扇窗户吧?

2

泉舜上城

郑州从不缺乏墨迹盘,泉舜上城就是其中之一。

早在2013年5月,泉舜集团就与金水区政府签订寺坡六里屯城中村改造项目。

▲寺坡六里屯规划

那时,距离郑纺机地 王的问世,还有3年时间。

扼守着*的二环地段,紧邻郑纺机地 王项目万科美景世玠,泉舜上城的区位价值自然不言而喻,非常值钱。

不过现实是,晚了好几年的万科美景世玠都要清盘了,泉舜上城的首次开盘才扭扭捏捏姗姗来迟。只不过,房价从当初置业口中的一万二三涨到了2万(毛坯)

凭心而论,泉舜上城的地段真不错,市中心,金二环,3号线和5号线双地铁。

但这样一个墨迹多年的内购盘,对标的却是万科美景世玠、东润泰和等高品质楼盘。想想项目5.9的容积率、3梯6户的设计,不让人出戏也很难。

记得前段时间,还有消息盛传,开发商泉舜集团遭遇了资金链紧张等问题。

楼市有句警世恒言:凡是长期内购的盘,都不要等。

敢把毛坯价卖到2万的泉舜上城,究竟是谁的菜?看来大多数购房者都没把它列入菜单中。

2

平原新区6500,二七新城12000,绿博13000……

很多人以为,房价下降只是错觉,但现实告诉我们,并不是。

这段时间,call客的“问候”电话明显多了很多,内容大多雷同,“这次推出了一些特价房”、“这批房源价格很给力,比周边低了一两千”……

在郑州一些城郊板块,房价已经形成事实性下降。

新郑的正商红溪谷部分房源低至7500元/平米;

平原新区的恒大金碧天下,65xx元/平米起,不限购,还可以*20%;

绿博的亚新美好艺境,新推房源洋房*12500元/平米,高层带装修12000元/平米;

二七新城的亚星金运外滩,部分房源价格下探至12000元/平米;

银基国际旅游度假区,推出10套9折特价房,均价8500元/平米;

……


促销排头兵恒大,自上周起推出全新降价促销政策,叫“员工特价房”:郑州恒大山水城、恒大城、恒大悦龙台等7盘联合,推出员工通道特惠房,通过内部员工就能购买,每平米能优惠2000—8000元。

但郑州并不孤独。

不同的城市,同样的戏码,在更多的城市上演。

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合肥

庐阳地 王海亮唐宁府主动取消5千元/㎡装修;合肥顶豪融创合肥壹号院洋房直降1900元/㎡,*少一套降31万;*刺激的是,泰禾的合肥院子现在血降6千/㎡!备案21666元/㎡的洋房现在只卖1.6万元/㎡!

2

南京

近日,素有“南京新东郊、金陵御花园”美誉的句容某盘公开宣布“房价重回2015”,相比今年初的1.2万元/㎡,房价直接暴跌至*7888元/㎡!

3

杭州

8月2万元/㎡以下的二手房一半以上环比都是跌的,个别楼盘出现了比较大的下滑趋势。

像新时代城市家园,甚至回到了13310元/㎡,而在7月它还卖20000元/㎡左右,再往上一个月,它甚至在25000元/㎡左右,两个月,它跌了46%,几乎腰斩。

而且,有很多7月在2万元/㎡的二手房,8月都回到了2万元/㎡以下。

4

深圳

大 鹏新区一个住宅楼盘,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期*的付款方式。

一名销售人员称,其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米,“*近降价了一些,*开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

3

是熊市的漫途,还是牛市的征程?

这些年,大家习惯了房价上涨,都快忘了如何面对房价下跌的时刻。

2014年杭州,某楼盘一夜大降数千元,引发众多业主堵门、砸售楼处。

今年环京某楼盘有业主不满降价,蜂拥至售楼部讨说法。

现在楼市进入凛冬,已经毋庸置疑。

疯狂上涨乱花迷人眼的势头消失,随之而来的是同样疯狂的担忧与不安,当年的上涨有多很,现在的悲观就有多甚。

当前市场,客户在选择项目,市场在修正产品,既不能满足客户预期,又不能贴合市场走势的产品,一定会“滞销”。

乱象丛生之中,你一定要把握价值主线。

即便再悲观的世道,也存在交易性、结构性的机会,事实上,在很多城市,固然有下跌和降温的楼盘,但也存在很多上涨的板块。

其他不说,比如学区 房,2017—2018*耀眼的莫过于此,一线学区 房涨完二线涨,二线涨完三线涨,让众人目瞪口呆。

因此,市场中那么多楼盘和项目,买来享受做改善就算了,如果带有保值需求,就不要买跌势明显的。

楼盘降价,降的也是人心人气——虽然说,契约制,买了就是一纸合同,房价上涨也没见谁维权,但下跌,就开始组织活动了。但毕竟,业主心理不舒服,这也是真实的。

在牛市里,任何人看多都不过分;但在熊市里,劝人接盘就不对了?那你认为现在是熊市,还是牛市?

买房子不要误信人言,更不能偏听则信,一定要去市场看,不管市场成交萎缩,还是媒体大呼降价,对于普通家庭而言,我们需要的也只是一套有竞争力的房子!

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