地 王夺命奔跑！相城区某新盘首开去化不足40%！

几家欢喜几家愁，今年金九银十更是竞争激烈。很多项目已经领了预售证，就等着这一波收割来回笼资金。有些项目卖的脱销，有些项目卑微到尘埃里。

对于开发商，2015-2016年撸地 王撸到痴狂的，2018年以后的日子让你哭到癫狂。

昨天北新区禹洲嘉誉山，首开大捷，去化将近9成，而23号开盘的相城区雅居乐新乐府去化不足40%。

这一届购房者不好骗，群里大家的心里都敞亮敞亮的。

简单说下雅居乐新乐府开盘简讯：

●开盘时间——2018年9月23日下午（由于预约量不足200组，直接销售）

●地点——售楼处

●到场客户——预计23-24日到场客户150组左右。

●小结——项目16年5月拿地，楼面价16902元/㎡，项目目前板块成交均价仅18000-20000元/㎡左右。本次开盘均价21000-22500元/㎡，亏本销售，认购80余套，开盘当天去化率36%。

惨淡原因

楼盘简介

该项目于2016年5月土拍中竞争激烈的2016-WG-35号地块，经过两个多*的竞价，*终由雅居乐房地产以274499万元总价竞得，楼面价16902元/平方米，溢价率154%。

雅居乐作为首入苏州的新进房企，新乐府是雅居乐地产在相城区打造的*个项目，首次开盘预冷，项目未来估计前途惨淡啊。

该批次领证房源位于8#、9#、10#、11#、12（五栋高层）#及22#、23#（两栋别墅），高层户型建筑面积约96-172平方米，整体备案价在24030-27273元/平，备案均价约为25814元/平。别墅面积为146和157平，备案价34500元/平。

有些楼盘求不到高备案价，被限制的死死的，捂盘不动。及时*后开盘，也是顶着备案价卖，没有任何优惠。有些楼盘给了你备案价也是浪费，即使打折造势，也依然卖不动。

苏州土地市场

各路房企大神，去年瞎买地 ，今年瞎卖房。

如果站在今天的角度看去年买地，一堆人拍大腿，因为买贵了就是瞎买。拿地的刚入行那会儿拿地是个超级专业的活儿，前期看地测算各种一套活儿下来说这个项目多少钱能做，多少钱难做，多少钱打死不做。但是过去两年，只要兜里有点钱，就多少钱都敢做。

那会儿大伙儿都知道会调控，后来限价政策也出了，但是都信心满满，因为大家的判断是：政府一定会放开的。拍地何其猛也，今年底价是主流动不动就流拍与临时停牌，抬轿子的没有了，可不就是买瞎了么。今年地价便宜了，可惜兜兜里没钱了，这个捉急。

周转要现金流，年终要业绩，那就只好瞎卖了呗。

三少说

得说句正道话，很多项目被高端，成本定价的办法下，你要问项目先看地价，后看售价，基本上就可以知道项目成本有多少，成本空间极低的项目基本上短期内看不到更降一步的可能，因为目前开发商还没逼到割肉让利的份儿上。

当然，成本空间极低的房子要注意质量。现在这个售价都没利润，必然是极度压缩成本的。所以三少个人倒是跟喜欢关注一些拿地早，地价低又推新产品的项目，一则，定价策略上优惠的空间更大，二则，成本没那么严苛。

朋友圈有个大姐说扛不住了，要卖房，比高峰期直降5%，眼下钱紧，投资客也紧，看不到松的希望，那就瞎卖了呗，好歹落袋为安喘口气。

*后说一句，今年*的看点是维权，各种形式，各种维权案例，各种矛盾问题，看的三少大跌眼镜，除了有些企业是劣根性所致，纵然面对维权仍然振振有词，但是也有些企业明显是在这个极度扭曲的市场环境下出现的扭曲案例。

诸如规划设计bug、精装修、配套、交付标准、延期交付等等，就连曾经的品质标杆也沦落到全国各地维权案轮番演的尴尬境地。

说白了归结到一句话就是：全力加快销售去化、全面加速资金回笼、控制支付节奏。因为开发商也被逼急了，一头是生存，一头是悬崖，中间一个小窄道，虽然容易被人吐口水，但不也得硬着头皮往前走嘛。

用一个业内哥们的话说：这年头，瞎？活着呗。

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