一套房收112万智能家居费，越秀地产居然敢这样玩！

近两年来，我国各地楼市调控措施愈发严厉，且毫无松绑迹象。连处于金字塔顶端的房企万科，都只剩“活下去”这点追求，其他中小房企的日子，就更加难过了。

“穷”则思变。限价当头，不少房企就在暗处动小心思“创收”，比如装修费。

常规印象里，使小伎俩的都是些规模小、品牌知名度低的房企。但没想到，如今连在国内较早从事房地产开发业务的广州市属国企——越秀地产竟也没能免俗。

8月初，武汉市房管局约谈了越秀地产武汉公司负责人，原因是越秀在武汉的项目“国际金融汇”涉嫌以“装修升级”的名义，向购房者强行捆绑搭售“智能家居包”。

《长江 日报》报道称，该项目一套280平方米的房子，单价3.8万元，其中包含精装修4千/平方米，智能家居4千/平方米。也就是说，这套房子光“智能家居”的装修就需要花112万元。

越秀地产“捆绑销售”的背后，可能是其当前困局的一个非典型缩影。

NO. 1｜壹

8月中旬，越秀地产公布了今年的半年业绩。

中报显示，报告期内，越秀地产实现营业收入101.63亿元（人民币，下同），同比下降14.9%。

我们选取在克而瑞2018上半年销售排行榜中，与越秀地产排名、规模接近，同为粤派房企的佳兆业来作对比。

佳兆业2015-2017年营业收入分别为109.3亿、177.7亿、327.8亿。其2016年营业收入同比猛增62.7%，2017年同比继续大增84.5%。

我们以GICS行业分类为准选取出A+H股共366家房企，从全行业中选出了2018上半年营收在100亿以上的42家房企，越秀地产同期的营收增速排名倒数第3

越秀地产如今的营收表现，比不过排在前面的规模房企，比不过和自己同体量的房企，甚至连行业平均水准也没赶上。

仅在业绩会落幕一天之后，越秀地产董事长兼执行董事张招兴、副董事长朱春秀，两位高层双双辞职。

事实上，这已经不是越秀地产近年来*次在主要财务指标上陷入倒退。

越秀地产2015-2017年营收分别为221.2亿、208.7亿、237.9亿。不难算出，越秀地产2016年营收同比下降了5.6%。在2016年基数倒退的前提下，2017年营收同比也仅增长了14%。

NO. 2｜贰

营收是利润的主要来源，营收能力不足将直接影响利润水平。

过去几年，国内楼市有过行情火爆的牛市，国企的身份也给越秀地产带来了极大融资和通过非市场化手段拿地的便利。但越秀地产没有把握住机会，开局摸了4个2，却打成了一手3带1。

越秀地产的净利润从2013年的29.05亿元下降至2017年的23.32亿元。2018年上半年净利则为11.2亿，同比上升了7.8%。

但今年上半年这微增7.8%的净利，很大一部分也不是来自于主营业务的贡献。

财报显示，越秀地产上半年11.2亿的净利润中，投资物业重估公平值净增值达到了3.78亿，其他收益净额则有5.56亿，前者同比增长402.2%，后者同比增长850.5%。

财报还显示，今年5月30日，越秀地产赶在中报前，收购了云秀公司100%股权，而云秀公司持有广州星汇云城2%的股权，也就是说越秀间接收购广州星汇云城2%股权。通过此举，越秀地产在星汇云城的实际权益由49%增加至近51%，达到财务入表要求。

据《*财 经日报》报道：（越秀地产）在项目还在建设投入阶段，通过股权的转让实现项目出表，不至于拖累财报，至项目接近交楼能确认收入时，重新收购权益使项目入表，增厚收益，这种操作能起到修饰财报的作用。越秀这种手法可能也体现在其他项目上，其挂牌了海南白马建设开发有限公司15%股权，来减少海南一个项目权益达到出表。

越秀地产营收疲软，盈利能力不足，但其负债还在不断攀升

数据显示，2013年—2017年，越秀地产总负债从529.1亿元升至961.5亿元，四年间接近翻了一倍，2018上半年总负债继续攀升至1156.7亿元。同期，越秀地产的资产负债率从68.67%升至73.4%。

值得注意的是，越秀地产经营现金流在2011年—2015年连续5年为负，分别为-48.9亿元、-37.38亿元、-40.33亿元、-55.05亿元和-0.09亿元。2016年转正为51.53亿元后，2017年又转为-47.03亿元。

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