万科为何再抛拐点论？

文｜叶书利

今年以来，万科、保利等房企纷纷改名之下，楼市再陷拐点争论，而近期万科郁亮的发言则将拐点论又推向高潮。

房企纷纷改名

今年以来，房企改名渐成趋势。

9月12日,保利地产临时董事会审议通过《关于变更公司名称的议案》,同意公司名称由保利地产变更为保利发展；

此前，“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”，而广州万科已经将“广州市万科房地产有限公司”变更为“广州万科企业有限公司”,上海万科也已经将“上海万科房地产有限公司”更名为“上海万科企业有限公司”。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）根据启信宝数据汇总后发现,今年以来已有7家房企先后改名,除保利外,还有朗诗绿色集团有限公司、大连万达商业管理集团有限公司、时代中国控股有限公司、合景泰富集团有限公司、龙湖集团控股有限公司、深圳万科发展有限公司。改名前,这6家公司名字分别为朗诗绿色地产有限公司、大连万达商业地产股份有限公司、时代地产有限公司、合景泰富地产控股有限公司、龙湖地产有限公司和深圳市万科房地产有限公司。

为什么改名，拐点论为何再起？

房企们纷纷改名，引发了市场再次对拐点论的关注，而万科郁亮的拐点论则将这场关注推向了又一个高潮点。

*近万科董事长郁亮在公司内部讲话中确认道：房地产行业喊了很多年的拐点已经到来，并将“活下去”作为接下来公司的头等大事。

不过壹书生发现，万科们眼中的“拐点”，与购房者们相像中的拐点不一样，主要原因在于，购房者的关注重点是房价涨跌，而万科们关注的重点是企业生存。概括起来，郁亮之所以认为房地产行业的拐点已至，主要原因有二：

首先，楼市已成一个“政策调控性市场”，相应地，房企生存中的不确定性风险加大。

2016年930之后，中国楼市调控不断，楼市慢慢脱离市场化轨道，而进入了“政策调控性市场”，这对于房企的生存增加了更多的不确定性风险，导致房企进一步做大的操作空间减少。比如近期预售制取消之事便是典型缩影。

郁亮在讲话中对此指出：“今天，我们可以说转折点实实在在到来了。在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现，比如 2012 年我们的研究报告中提到：中国的地产调控千万不要成为韩国模式——买房凭票、卖房限制，因为当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间，不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多，已经超出了当初的研究。”

其次,整个社会对资本的态度在变坏，从而增加了房企的生存风险。

以郁亮的话来说便是：“当前整个社会都倾向于反资本、反大企业，普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方，*可怕的是这是整个社会的共识，政府和知识界也站在普通民众这一边，来共同面对大资本和大企业。”

当郁亮再抛拐点论后，一些购房者简单地将其解读为房价要跌了。这是极其错误的误读。在郁亮拐点论的内部讲话中，主要指的是上述两个原因，而上述两个原因，一定程度上也不仅仅是地产业面临的风险，也是国进民退的社会性担忧之下，目前整个中国社会各行各业面临的共性问题。

此外，在壹书生看来，拐点论背后的房企纷纷改名，除了郁亮所讲的上述两个原因之外，还可能包括下述相关原因：

A,中国楼市的整体销售额已到顶点，因此大房企们必须到了拓展其他业务的时候了。

从宏观层面来说，中国楼市已不缺房子。现在圈内普遍认为，中国楼市的整体销售额顶点已至：未来也还会保留在13-15万亿/年，再向上冲的概率已不大，而销售额规模层面的快速增长已不太可能。在此背景下，为了保持公司可持续的增长需求，必须多元化了。

在任何一个行业，当行业渐趋饱和时，行业内的大公司为了进一步发展需要，必然多元化拓展，这是共性规律。

有关万科改名的原因，万科相关人士对外的回应称：更名的原因并非“去地产化”,而是扩大经营范围,比如教育、文体等。保利也给出了相似的答案。

壹书生认为，拓展其他业务是合理的企业行为。

B,人口增长、城市化皆已进入拐点期。

对于楼市来说，人口增长与城市化是至关重要的助涨因素，而如今这两者已进入拐点期。

人口增长方面，2026年前后，中国人口增长将进入负增长。

城市化方面，根据世界城市发展规律，当一个国家的城市化率超过50%时，人口流动进入大城市化阶段，即人口开始由农村、中小城市向大城市集聚。2017年中国的城市化率为58.52%。

也就是说，一方面，中国的城市化率已超过50%，城市发展进入大城市化阶段，但2016年930后，中国的大城市楼市却进入限制性发展阶段。另一方面，接下来，弱二线以下城市的人口集聚越来越难，再加上2016年930后的去库存式上涨，这些城市楼市已严重透支，很难再现下一波发展红利。因此，有机会的大城市楼市进入限制期，而广大的三四五线城市楼市却已需求透支，双向夹击下，房企的生存空间越来越被调控，从这个角度来说，拐点论绝非危言耸听。

C,去杠杆之下，货币政策中短期难再现宽松。

楼市定向调控和整个社会去杠杆环境下，楼市在中短期很难再现货币宽松化支持，这也会对楼市带来一定程度的影响。

不过在壹书生看来，对于郁亮们唱响拐点论一事，也需辩证看待。

首先，优秀的企业家总是居安思危的，比如华为的任正非也经常把“危机论”挂在嘴边，而华为却在危机论中越来越壮大。

其次，这已不是万科*次喊出拐点论了。

实际上早在2008年前后，当时万科的王石便抛出了拐点论，随后在2011年、2014年等楼市调控期，地产圈内皆掀起了“拐点论”讨论。

第三，房企口中的规模式拐点论与购房者关心的房价式“拐点论”并不完全重合，切勿简单对号入座。毕竟房企主要靠市场规模生存，而购房者则并不关心市场规模，而主要关心房价涨跌。

第四，接下来楼市的*特点应该是分化，因此A城拐点并不一定代表B城拐点，需分化式辩证对待。

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