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康养地产,发展趋势还是投资深坑?

来源:米宅北京   发布时间:2018-10-10

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从1998年城镇住房制度改革至今,房地产已经经历了20年的发展。

过去20年,中国房地产中存在的房价暴涨、暴利、投资投机都源于增量市场。

20年过去,足以让住房市场从增量房为主的时代转到存量房的时代。

据2017年数据统计,全国存量房市场二手房交易与新房交易比例为0.7:1,全国前30名城市中二手房交易与新房交易比例为1.1:1,北上深尤为明显,其比例为2.7:1。

房地产起步越早,越发达的城市和排名靠前的区域,二手房交易比例远超新房。

如美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8:1至10:1之间。

相比之下,我国刚刚步入存量房时代。

中国的城镇化还没有结束,一二线城市的人口吸引能力还在继续,但核心区的土地越来越少。

房企拿地越来越贵,融资越来越难,土地不断流拍,这对开发商是不利的,没有大量土地开发新盘销售,利润从哪来?

政策收紧,调控的表层意义是管住增量房价,深层意义是激活存量资产。

风向变了,开发商从躺赚时代到了焦虑跳脚转型的时代。

2

9月12日,保利地产发布公告称,公司董事会以全票的通过率,同意公司将名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司” 。

而就在前不久,万科也被传出消息,“深圳市万科房地产有限公司”即将更名为“深圳市万科发展有限公司”,并且已经得到确认,目前手续正在办理过程中。

两大巨头好端端的改什么名字,难道要抛弃房地产,完全转型?

之后,两家公司给出的理由惊人的相似。

保利表示,在十三五规划初期,公司进一步提出“一主两翼”发展战略,并将升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”,加快相关产业的市场化发展。

目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景,并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

万科则表示,改名并非是“去地产化”,而是扩大经营范围。几年前万科就提出要向“城市配套服务商”转型,后来改为了“美好生活服务商”。

目前万科业务范围除了住宅、物业主营业务外,还包括长租公寓、商业、养老、医疗、教育、度假等。

其实除了保利万科,很多房企也都更名展开多元化布局。

随着房地产行业“黄金时代”的远去,房地产企业踏上了花样转型之路,比如养老地产、旅游度假地产、特色小镇、长租公寓等。

根据有关方面的不完全统计,已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产,养老地产保持着“大跃进式”的快速发展势头。

在2018年北京秋季房产会上,竟有全国各地300多家旅居康养项目参展。

近期包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生态环境为卖点的康养、文旅地产项目。

随着中国人口老龄化加速,人们对于美好生活环境关注度的提高,这类以环境为主要卖点的康养地产需求正在逐步升温。

亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势,使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化,养生地产顺势而生。

中国60岁以上的老年人口中已经达到15989万人,约占全国总人口的12%,比上年上升了0.4个百分点。

中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15%,与此同时,有15%的人处在疾病状态中,剩下70%的人处在“亚健康”状态。

康养地产确实有很大的市场需求,作为购房者,最重要的是远郊的康养地产价格远比繁华都市便宜。

那么,这是不是一个投资的风口?

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先说说什么是康养地产,康是指健康,医疗配套就必须到位。养是养生,必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域。

所以,康养地产,不仅环境好,住宅建筑以及配套设施的科技运用必须符合健康养生养老。最重要的是物业管理,既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化。

试想一下,做到这几个条件的开发商能有几个?这得需要多少成本?

这就导致了,很多打着噱头的康养地产事实上并不一定能够达到预期的“康”的保障,反映在物业上就会有显著的差距体现。

一个大型医养项目分为医疗、文化娱乐、商业配套和住宅这几大部分。

首先医疗用地占总用地百分比,决定了医院的规模和医患比例,其次医疗护理团队的品牌决定了后期的服务质量,然后是保险保障的覆盖是后期业主能否长期享受实惠的重要保障。

为什么医疗这么重要?因为,决定长寿的核心因素在于资金和医疗体系。

用数据来说话,全国的平均寿命为74.9岁,中国人均寿命最高的是北京和上海,高达80岁,而人均寿命倒数前三名,则为西藏、云南和青海,人均寿命最低的西藏只有68.7岁,比雾霾严重的北京还低12.01岁。

所以,待在类似西藏这种无污染的环境,天天吃纯净有机食品,的确对你的健康有好处,然并卵,没有完善的医疗,一切都白扯。

回到养老地产,以大理的康养地产为例,很多人为了这里的“风花雪月”在这里置业,但是我们必须面对的现实就是,很多时候,急病重症还是需要来到昆明治疗。

还有一些开发商打着康养的幌子,将“康”定义为一种健康生活方式,将“运动”概念引入康养,这个作为加分项不置可否。

但是某些以瑜伽、高尔夫等等为主打卖点的度假区,“换汤不换药”做法,打着迎合政策的名义,去拿地盖楼,事实上却根本没有变化。

惠州不少康养基地,包括罗浮山、马安,还有其他县区,相关项目用地几百亩、上千亩,有的甚至是两千亩.这一千多亩你要干什么?难道你要形成一个康养小镇?那里要住上几万人?这不现实。

可见,这不过是成了依托“名声”而圈地罢了。

问题就在于,开发商的本质还是要做房地产,圈地盖楼才能赚钱。

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事实上,真正开发康养地产和传统地产区别很大,资金投入大,开发时间长,还需要打破传统模式的经验以及人才支撑,地产商一个玩不好就得赔钱。

开发商自己都玩不转康养地产,拿什么去分这块蛋糕?

尤其一些地处郊外的康养项目,周边若没有其他吸引人的资源作为依托,孤木难成林,若是配套交通再跟不上,即使宣传的再好,也不过是一个坑罢了。

更多被房企开发成“康养地”,拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等地方,更多置业的人是为了“度假”,是有钱人的第二居所,一般项目投资是为了将来有人接盘,这对于刚需并不现实。

从整个康养用地情况来看,大部分房企办康养产业不赚钱,必须靠房地产,于是借口要地。又回到了老问题,地产商想挣钱,政府希望重新理清杂乱的市场,行业整体还在磨合。

真正的“康养”完成体,还在锦衣夜行,在混乱的市场里面坚持着品质。我们都明白,“康养”这件事,事实上贵在“售后”,真正的物业落地,如何将“健康”、“养老”的细节融入每一个后期的运营上才是重点。

如果生活在地处偏僻山区的康养地产,拥有着高端的运动馆,呼吸着新鲜空气,但是生活不便利,去趟医院要花上几个小时;那我还是宁愿挤在充满汽车尾气、但是交通方便、配套齐全、医院就在旁边的大高楼上吧。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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