从经济看楼市 为什么沈阳房价远低于同级别城市

9月27日沈阳市公布了2018年1-8月份沈阳市经济运行情况简析，数据中显现出来的问题预示着沈阳楼市难以持续长久的牛市，沈阳房价远低于其他同级别城市不是没有原因的。

沈阳2018年房地产开发投资与同比增幅

2018年1-8月沈阳房地产开发投资766.57亿元同比增长31.6%。其中8月投资109.12亿元同比增长8.58%，是2018年2月后首次月度同比增幅低于10%。而沈阳1-8月全部固定资产投资也仅有1267.1亿元，即全市固定资产投资的60%为房地产。【注1】

与房地产相比，占据沈阳GDP极大比重的工业方面，工业固定资产投资仅有194.4亿元，其中制造业投资140.4亿元，技改投资仅有41.3亿元！不要说和房地产开发投资相比，就是和基础设施投资（245.7亿）相比，也是大大不如。

投资来源上就更有问题。1-8月沈阳固定资产投资总额中民间投资有787.1亿，占沈阳市投资额的62.12%，其中13.2%约103.9亿投向制造业，75%约590.8亿投向房地产开发。用沈阳全市投资额减去民间投资就能发现，沈阳制造业投资的140.4亿竟然有74%来源于民间投资！

沈阳规模以上工业企业大多是国企，但是在制造业方面的投资中，民间投资竟然占据了四分之三，希望是作为外行人的我理解错了“民间”的定义。

沈阳月度商品住宅价格增长

从2016年2月以来，沈阳房价已经连续29个月没有下降了，每个月的区别就是涨得多或是少。但是2016年的沈阳房价虽然不降，但月度环比仅有2个月涨幅大于0.5%，可以说房价上涨甚至没追上物价的涨幅。但是2017年就不一样了，全年仅有2个月涨幅低于0.5%分别是开年的1月和年终的12月，全年累计涨幅11.44%。

2018年1-8月的房价月度涨幅略小于2017年同期，真的只是略小。2017年1-8月房价累计涨幅8.8%，2018年则是8.38%，涨幅缩小了0.42个百分点。固定资产投资房地产占60%，经济命脉的工业制造业投资竟然是“民间”挑大梁，沈阳房价能维持两年半不掉价也是够了。【注2】

沈阳2018年商品房销售面积及同比增幅

经济发展速度较慢，房价持续上涨，商品房销售面积仍能保持上涨，这或许是民间资本投资房地产兴趣如此浓厚的原因吧。截止8月末，2018年沈阳商品房销售面积892.4万平同比上涨9.6%。但在7月末的时候，1-7月销售面积同比涨幅高达21%！这是因为8月的“全城限购”让沈阳楼市摔了个大跟头。

因为全城限购，一大部分并不受限购政策限制的“刚需”购房者竟暂停了自己的置业计划。为什么？还不是手里钱不够，想看看政策调控会不会让房价降一降。

为什么房价只有一线城市五分之一甚至六分之一，远低于同级别城市的沈阳，一个政策会将楼市成交面积直接砍下这么多？还不是没钱惹的祸么。

注1：沈阳市统计局并未公布“固定资产投资”类别中的“房地产开发投资”数据（见*后附图），该项数据是根据同比增幅与2017年同期数据估算，8月当月数据是使用估计的1-8月数据减去1-7月数据获得。

注2：1-2月商品住宅价格指数为2月商品住宅价格对比前一年12月的累计增幅。商品住宅价格增长数据来源国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其统计方式请参考国家统计局《住宅销售价格统计调查方案》。

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