重磅！北京禁限新政：东西城“禁住”，城区“禁商”！| 世联解读

9月26日，北京市人民政府发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》，并从即日起实施，这是时隔三年再次发布禁限目录，对2015目录进行了更新和完善。（微信公众号：价值领地）

城市副中心首次单列，明确区域差别化禁限

“1+4”分区域差别化禁限管理，“1”指适用于全市范围；“4”指在执行全市层面措施基础上，分别适用于中心城区，北京城市副中心、北京城市副中心以外的平原地区、生态涵养区。

中心城区

中心城区包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，土地面积1,378平方公里。

北京城市副中心

北京城市副中心规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里。

禁限政策对房地产相关行业的影响

我们在此分区域一一枚举《目录》里房地产行业相关的禁限条款（下滑显示全部内容）：

全市范围内：

◆禁止新建容积率小于1.0（含）的住宅项目。但是文物保护区、平房区按院落进行建设的除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目。

◆禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区。《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外。

◆批发业、零售业禁止新建和扩建商品交易市场设施（符合规划的农产品批发市场等对城市运行及民生保障发挥重要作用的项目除外、符合规划的农产品零售市场等对城市运行及民生保障发挥重要作用的项目除外）。

◆禁止在人防工程从事住宿业，禁止在人防工程设立幼儿园、托儿所、残疾人活动场所、游戏厅、儿童活动场所、网吧。

◆禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务和服装干洗。

◆商业服务业：企业总部管理中，禁止京外中央企业总部新迁入；禁止新设立市场管理服务的市场主体（符合规划的农产品批发、零售市场等对城市运行及民生保障发挥重要作用的市场主体除外）。

◆科技推广和应用服务：禁止新设立创业空间服务中的集中办公区，经国家或市政府相关部门认定的创业空间服务机构除外。

◆禁止新建、扩建、新设立洗浴服务中的高档洗浴场所，禁止新建、扩建健身休闲活动中的高尔夫球场。

中心城区（在执行全市层面管理措施的基础上，适用于中心城区）：

◆东城区西城区：禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

◆朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

◆东城区、西城区：批发业禁止新建和扩建；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施。

◆零售业：东、西、北四环和南三环路以内，禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施。

◆禁止使用地下空间从事餐饮业经营；禁止新建与居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的项目；限制新建经营场所使用面积低于60平方米的餐饮企业（食品半成品或成品全部来自于中央厨房或者食品制造企业的除外；经营单一品种的除外）。

政策解读

《目录》较2015年版本共有73处修订，本次修订并非放松，实则是细化和完善。对不同区域、不同产业实行差别化管理，让禁限更为精准。

结合当前新形势、新要求，本次《目录》修订坚决落实首都城市战略定位，牢牢抓住疏解北京非首都功能这个“牛鼻子”，对于禁止新建商品住宅类项目的条款，发改委表示是出于按照整体保护、人口减量、密度降低的要求，采取修缮、整治等方式，有序推进城市有机更新，不宜再开展大规模房地产开发建设的考虑，但是，我们认为此限制条款对于市场来说，虽说将明显影响部分区域的供需结构，特别是对于东西城市场的住宅和别墅市场目前的库存均有利好，但是东西城作为北京的核心区域，近年来新建商品住房项目很少，已经进入市场去化末期，基本库存和新增供应已经接近零，因此影响不大，整体政策将有利于平衡北京市场产业与居住格局。

总结来讲，对于房地产行业本次新政*值得关注的点就是东西城“禁住”，城区“禁商”，这将带来一系列什么样的连锁反应呢？

首先，从未来的发展趋势看，北京四套班子已经确定东迁通州，东西城又开始密集的违建拆除，老城区保护的平房腾退，现在又开始禁住宅，酒店和写字楼，明显中央政务区功能开始凸显。

此条禁限将导致东西城进入存量房市场，如果再加上东西城新房去化速度一直颇低，可售二手房数量不足，禁住禁商，在一定程度上肯定会推动东西城房价再攀高峰。

其次，五环内禁酒店，写字楼，这将会直接推动五环内的办公、商住等物业的租金直接上涨。

此外，此次限禁目录对城区限制也提高了一个档次，不仅禁商，同时还禁止市属单位迁入，也就是说新的国有企业及行政单位，要想进入北京城区也已经不可能了，未来只有城市副中心、北京城南地区才可以入驻。

北京写字楼的大客户主要有三类：*，是金融企业。第二，是国有企业。第三是相关的事业单位。此次禁限目录针对性极强，直接将领头羊企业拒之中心城区之外，未来北京的产业高地，预测可能就是S6号线沿线的“1+3”模式：城市副中心+房山、大兴、亦庄。

北京《目录》实施后，是否产生了切实的效果呢？据北京市发改委的数据显示，新增市场主体逐步从在城六区聚集转向城市发展新区聚集，各区产业投资与产业定位和功能更趋匹配。

总体看（微信公众号：价值领地），第三产业趋向投资海淀、朝阳、东城、西城四区，第二产业趋向投资昌平、大兴、顺义三区，*产业更多投资在密云、延庆、房山等远郊区。

空间布局逐步优化，2017年，“三城一区”所在区的科技服务业，信息服务业新增市场主体占总量的47%。通州区信息服务业、租赁和商务服务业、金融业、文化体育和娱乐业新设市场主体量分别同比增长76%、48%、33%、21%。

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