高呼“活下去” 万科怎么了

成大事者，必定要在刀尖上行走，又怕什么输。将这句话当做万科内心的独白，恐怕*贴切不过了。刀尖上行走，这个标签不是外界赋予，而是郁亮的忧患意识使然。

9月28日开始，在深圳大梅沙，万科集团连续两天，召开2018年秋季例会，会议室主基调为红色，红色代表着希望和热情，再配以“活下去”的主题，极具视觉震撼力。

而就在9月11日，万科南方区域月度例会上，郁亮便呼出“未来三年的目标是活下去”的口号，在乐观者看来，郁亮此举不免显得战战兢兢，略微缺乏自信；但在悲观者看来，“地产老大哥”都焦虑了，还有中小房企的活路吗？无所适从。

然而，具有忧患意识的郁亮不只是说说而已，其雷厉风行，围绕“活下去”这个目标，万科硬生生把自己“逼”到了刀尖上。宣布去地产化，强调收敛和聚焦战略、大刀阔斧人事改革、未来三年的目标是活下去、公司更名将地产去掉、南方区域讲话主旨活下去、厦门万科打响降价*枪、2018年秋季例会主旨又是活下去……动作如此大，万科真的无暇顾及当老大，在焦虑如何活下去了。

起风了，凉意习习。任何事的发生似乎都有章可循。在大形势下，一向谨慎沉稳的郁亮说自己焦虑，思索万科如何活下去，这并不奇怪。只不过，为蝶变，将自己置于刀尖上，行走之中，疼痛煎熬，远非仙侠剧中神仙度个劫后，就位列仙班那般简单。

为活下去而战

《红楼梦》中王熙凤的出场令人印象深刻，未见其人，先听其声。而万科却是，未见其声，先行其事。为活下去而战，对于万科来说，这一切才刚刚开始。

当郁亮“收敛和聚焦、活下去”的言论，被人广为解读之时；当龙湖、保利、朗诗等房企相继更名之时，早在5月31日，万科便悄无声息地易名了。国家企业信用信息公示系统显示，万科从原来的“广州市万科房地产有限公司”更名为“广州万科企业有限公司”。

南方区域讲话

大刀阔斧进行人事改革，是万科惊掉地产人下巴的又一行动。9月7日媒体报道，万科对内宣布调整总部组织架构，撤销万科总部全部部门设置，另成立事业发展中心、管理中心、支持中心。改革力度之大，空前绝后。

还是在9月中旬，万科南方区域月例会讲话中，郁亮呼出“未来三年的目标是活下去”的口号，信息量之大，让人得花好长一段时间消化。在乐观者看来，郁亮此举不免显得战战兢兢，略微缺乏自信，万科在念大悲咒；但在悲观者看来，“地产老大哥”都焦虑了，还有中小房企的活路吗？

蝴蝶想要飞过沧海，就得使出浑身解数。下半年销售回款压力巨大的万科，悄无声息地，从房价居高不下，热度非凡的厦门，打响了万科降价的*枪。9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万。漳州万科城也被网友吐槽，称降价厉害，根据数据显示，9月份均价是17860元/平米，比上月相比下降0.88个百分点。

9月28日，带着万科LOGO的两张照片，醒目地戳在那里，让人不得不凝神以看。照片上显示，9月28-9月29日，深圳大梅沙，万科2018年秋季例会，主题是“活下去”。会议室主基调是红色，中国红代表着希望和热情，极具视觉震撼力，俨然一个热血万科。

此次秋季例会，到底说了些啥？就此问题，弹房君询问万科总部相关人士，相关人士未否认会议的召开，但其他问题，不得而知。

活下去背后的逻辑，却是一目了然。离2019年的到来，只剩下短短两个月时间，大形势受限下所引发的一系列问题，如销售回款、现金流、投入产出问题、商业地产收益、存量资产改造收益、高负债……这些劫，是压在万科胸口上的数块大石头，时间一长，又有外力按住他想解套的手，那便就喘不过气来了。

起风了寒意来

起风了，凉意习习。

*关注现金流的万科，上半年的经营性现金流继续为负。2018年年中万科负债率为84.7%，创下了万科A在1991年上市以来的新高，净负债率也从 2017年末低到极致的8.8%上升到了32.7%。标榜保守发展的万科，即便2018年上半年，总负债率不是像媒体报道的11393.67亿元，因为其中包括预收账款等。但据相关数据显示，万科今年一季度的负债（剔除预收账款等）达到5496.67亿元，这也是一笔不小的数目。

万科上半年的销售额是3046亿，但全年的回款目标是6300亿，也就说下半年万科的回款任务比上半年还重。并且，万科在南方区域早已放缓开发业务、极少拿地，并大精力投入新业务。但同时南方区域的回款压力十分大，于是万科才下了6300亿的回款通牒。如郁亮所说“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障”，短短两个月时间，即便不眠不休，在市场衰落的拐点，能否实现逆袭，还尚未可知。

因为，降价跑量已经成为常态。弹房君梳理发现，除了万科厦门、万科漳州楼盘降价，大房企新盘打折现象增多。如安徽合肥著名楼盘泰禾合肥院子大降价，部分房源一夜降价5000元；坊间流传融创天津鼓励全员营销；恒大全国在售的住宅楼全部打出89折大优惠……包括碧桂园、万科、保利、金地都在全国多城市多盘联动促销。

2016年-2017年调控，2018年调控尤甚

是的，市场出现明显降温的迹象和信号。从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代：土拍普遍遇冷、二手房持续降温、一手房降价促销；政策收缩状态继续、融资越来越难，房企既有的模式显然走不通了。况且，一茬又一茬的韭菜割完之后，还有多少韭菜能割？这是个让人脑瓜疼的问题。

有业内人士认为，预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。就连孙宏斌亦认为，今后五年都是波动的，政府的干预只能让波动显得更窄。在大形势下，昔日高调张扬的孙宏斌，都转了性子，远离镁光灯下，再三强调安全*：降杠杆和控制拿地，一向谨慎沉稳的郁亮说自己焦虑，思索万科如何活下去，这也并不奇怪。

9月北京，风呼呼地吹，寒意袭来，不亚于冬天。早就预测楼市进入拐点的万科，而今拐点似乎真的来了。

刀尖上劫难度

如此判断下，高呼活下去、焦虑异常的万科，将自己逼到了刀尖上。但坊间有人认为，万科揣着明白装糊涂，隐藏利润和实力，留有后招，以便在行业颓势之时，收购优质资产；还有人认为万科是故意放出这些信号，混淆视听，以便自己渔翁得利。

如真这么乐观，冒那大险，将自己置于刀尖上，流泪流汗流血？不置可否。然，不可否认的一点是，大形势下，谁都缺钱。有接近万科的人士称，万科的确资金紧张，正想办法开源节流。

万科的钱去哪儿呢？任何事的发生似乎都有章可循。焦虑的万科早就进行多种尝试，将大量资金投入长租公寓、物业服务、商业地产、特色小镇之中，全面开花下，除了讲求高周转的住宅地产，能带来杯水车薪，其它不仅需大量资金，还周期长、见效慢，收益几何有待市场验证。
以长租公寓方面为例，据万科2018年中报显示，截至目前万科累计获取房间数超过16万间，但开业仅4万间。业内算了一笔账，剩下未开业的12万间房，如果未出租还需支付租金的话，假若拿房成本是每月3000元/间，一个月的成本需要3.6亿元，如果12万间房后续对外出租为每月5000元/间，一年赚24万元。但这24万元仅仅是租金差所得，尚未减去运营成本、前期投入成本等。

业内观点认为，倘若万科无法加快其长租公寓运营周转速度，加强盈利，长期发展下去，很可能会成为万科的“阿喀琉斯之踵”。前面也提到，存量资产改造、商业地产、特色小镇乃至物流服务等收益几何，这些统统都是众所周知的老大难问题，在此不多赘述。重要的是，从万科的中期业绩来看，仅房地产的营业利润率依然在往上走，而物业服务和其他业务的利润率在往下滑。

在南方区域讲话中，郁亮要求万科所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行，保证万科能活下去。收敛、聚焦之下，“投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务，要调整甚至不要做了”，郁亮说。

这就意味着，长租公寓、特色小镇、存量资产改造等有待市场验证的业务，若三年期限到，依旧投入不产出，极有可能面临着收缩战线，或者被淘汰出局的命运。而今强调品质为王的万科，它未来的主业极有可能还是房地产。

此前的8月，万科在中期业绩投资者会议上表示，未来还将审慎计提，尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。据中报数据显示，万科共计提12个项目，分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域较为突出。易居研究院总监严跃进说，类似跌价准备的计提，背后和房企的心态有关，说明房企预期真的在改变。

说劫容易度劫难，打江山容易守江山难，对于刀尖上的万科来说，命运走向，会否如仙侠剧中，神仙度劫过后，便位列仙班呢？答案有待验证。只不过，大抵做到如此地步，若蝴蝶真的飞不过沧海，又有谁忍心责怪？

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