房产问答NO.119丨听说现在很多楼盘都在降价，是下手的好时机吗？

1.纯投资，*50万左右，小三房，金水北区的美景美境和白沙的美景东望，品质都不错，感觉各有优势，该如何选择？

远郊的项目只适合真正的自住者，投资的话，收益远远跑输于主城区四环内楼盘。

原因：1、租不出去；2、投资者太多，二手房难以转售；3、买入后难以出租却要源源不断地还月供，每月都要出一次血，成本太高。

二选一的话，建议选择美景美境。

2.高铁站上班，在郑汴路升龙凤凰城有个六七十平的两房，想改善个三房。*预算50万以内，南三环的绿都澜湾2T6户31层105平米，白沙的星联御象湖2T4户13层90平米，*分别是45万和49万，选哪个好？未来三年入住，主要是考虑到交通和教育配套。

白沙片区土地供应量大，未来可供开发的土地太多，但是区域配套不成熟。不管是未来的子女教育、消费、医疗、社交等，都非常的不便利。

回顾一下，2011年的时候，郑东新区还被媒体称为“鬼城”，但是当时的郑东新区已经发展了十年之久，而且是举全省之力+总理当年的作品，才有了十五年后今天的繁荣。白沙不可能复制当年老郑东新区的成功，十年内不可能。因为总设计师不一样，发展的时代背景也不一样。

你的这两个方案其实可以优化一下，建议卖掉凤凰城的房子，在高铁站附近置换一套三房，比如海马公园、中豪汇景湾。现在的二手房价格经过过去一年的下跌，与新房已慢慢接近。建议先卖后买。

3.听说现在很多楼盘都在降价，是下手的好时机吗？

受房企回款压力，不排除一些楼盘的短期促销。如果四环内有满意的楼盘，没必要等。

但是针对远郊项目，比如绿博板块价格大幅下跌，甚至是下跌40%以上，投资者也不要去碰。

4.在西郊中原路上工作，生活圈也在西边，想买套改善房。看了永威西郡二期140平四室，毛坯一万五，感觉价格有点高了，值得买吗？是否应该等等附近的康桥？

西区可选择的楼盘数量有限，品质楼盘更是少之又少。永威的产品品质有保障，但是永威西郡的位置太偏远，这个价位也偏高。但对于自住者来说，宁愿多掏些钱也要买个靠谱的项目。如果你能接受位置，可以买入。买入的时间点可以等到年底。

康桥与永威都是本土值得称赞的品质房企，值得信赖。但是两家企业的房价，都是90分的产品卖105元的价格。是否等康桥不重要，重要的是等到年底，看两家企业是否有回款压力，有促销，但别指望大幅度的价格下跌。

5.刚需，资金紧张，可承受范围：1-1.5万/平，小户型。有意东站附近及绿博附近，是否有合适的楼盘推荐？

远郊的楼盘适合中产及以上阶层作为第二居所，而不适合刚需置业，建议放弃绿博板块。

推荐主城区内的新盘：郑汴路东明路绿都二环里、铭功路瑞士酒店公寓，这两个新盘都是成套住宅性质，且价格不高，均在1.5万左右。或者可以选择一号地铁线上的小户型产品，如曼哈顿、鑫苑中央花园等。

6.经开区第八大街的华润紫云府如何？在民航路有个40多平小户型，拟在郑州东边换个120平以上房子自住，*大概在100万，还有其他更好选择吗？

郑东新区成熟区域内在售楼盘非常少。但受房管局限价影响，楼盘的性价比还是较高的。华润紫云府是不错的选择。如果置换，当下是很好的时机。

若不要求郑东新区的成熟区域，亦可考虑北龙湖之北的碧桂园天誉、康桥东麓园。

7.看了雁鸣湖绿地香颂联排别墅，请问能买入吗，前景如何？

远郊的普通住宅，除了真实的自住需求之外，投资价值很低，更何况别墅。买入后，难以出租，难以转售；即使拿去银行抵押，很多银行也是难以认可。

如果投资的话，果断放弃。

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来源：“楼市微观”微信公众平台

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