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2018北京楼市求生欲:房租向上 房价向下

来源:地产壹线   发布时间:2018-10-10

当一座城市房价上涨时,人们往往能自动为它找到各种佐证——杭州有亚运会、合肥有高铁网、西安有落户政策。但当房价下跌时,只有当初那些掏出真金白银证明自己判断的人才最激动。

张心梦 | 发自北京

两个月前的北京通州,这个一直被视作未来北京新中心的区域发生了一件事:K2十里春风项目因降价遭遇数十名业主集体退房。

舆论发酵,传言逐渐上升为“北京远郊区房价腰斩”,人们似乎嗅到了危机的味道:降价—维权—市场向下。尽管当时开发商竭力解释是由于“产品差异”才造成两次开盘的价格差距,还有各路大V卖力吆喝,“一个楼盘的降价不代表整个区域或城市降价,通州不是核心区,不具备代表性”。

通州被称为北京城市副中心

然而浸淫行业多年的业内人士们心里不禁打了个寒颤,“这根本不是什么产品差异,就是卖不动了”。一位龙头房企的营销总从项目的带看、来访量就能真实感觉到——今年日子不好过。

万科翡翠书院,十年180万“天价房租”,自如、我爱我家长租公寓运营商在资本的加持下野蛮撬动房租上涨,“租售同权”实现尚在路上,“租售同价”却马上要成为现实,这一年人们信奉的“住房价值观”开始动摇,“租金快要与房贷持平”。2018年,北京房租向上,房价向下。专家说“一线城市房子租金回报率不高,买房不如租房”,然而现实却呈现出另一面。

二套认定标准调整、银行贷款利率上浮、海量限竞房供应、公积金贷款政策收紧,这一年,无论刚需或改善,买房这条路都走得异常艰辛。

01

退房者的心思

九月,北京某著名豪宅项目交房引发业主大规模不满,各种被列举的质量问题,让人难以相信这是一年前业主各种“找关系”、“排号”买来的豪宅。“外立面、空调新风品牌不好、楼道没贴瓷砖”,这些“神通广大”的业主历数开发商的罪状。与一般业主要求维修改善不同,这个项目的业主是坚定的“退房者”。就在开发商发出整改后的照片时,业主的反应是,“图是P的,根本没改什么”。

一年前,尽管调控压顶,但北京房价依旧缓慢上涨,9.5万的取证价格都会让人觉得未来“还有涨”。一年后,该项目所在区域二手房均价7万,“反正现在房价跌了,退房不怕”,业主不经意的一句话或许能代表大部分国人的心态:在长期房价只涨不跌的魔幻现实中,“买房=赚钱”几乎成为全民信仰。

“北京金秋,微凉。但楼市,天冷,像个冬。未来半年,谁还敢看涨北京房价?出来遛遛……”,这是易居研究院院长杨红旭近日在微博中写下的一句话。

当专家看涨时不一定真的涨,但当他开始说降价时,大概率是真的。

02

谁在割肉?

当一座城市房价上涨时,人们往往能自动为它找到各种佐证——杭州有亚运会、合肥有高铁网、西安有落户政策。但当房价下跌时,只有当初那些掏出真金白银证明自己判断的人最激动。

杭州滨江未来海岸一期均价17500大家抢购,二期加推时,价格比一期便宜,业主打出的横幅是,“一期试水、啃爹40万、胡乱定价、欺骗业主、还我们的血汗钱”;泰禾某高端项目一夜大降4000,业主要求退房。

割肉的不仅是购房者。9月26日,厦门翔安,万科白鹭郡开始调整价格,推出百余套89-110平米的特价别墅,原价500万,现价278万到298万,相当于6折甩卖,后来有人核实,说原来500万是精装修,现在278万是毛坯房,所以算上装修,优惠没那么多,大概只有35%左右。

以小见大,开发商的求生欲有多强,从万科居然喊出的“活下去”口号就能感知一二。另外,9月22日郁亮在万科南方区域的月度例会讲话纪要流出,郁亮指出,万科今年6300亿回款完成不到一半,任务艰巨,要重新梳理开发业务,坚决完成目标。

不难推测,接下来万科将在全国掀起一阵“回款潮”,利器之一当然是降价。此前有消息称万科在北京的某限竞房项目比之前43500的限价,低了8000元。当然也有业内人士指出,此次万科对外释放悲观的市场信号,也不排除是“五折卖、一折收”的策略,毕竟在14-15年万科喊出“白银时代”口号,也趁机低价收购了不少资产。

房价向下,开发商的动作往往比购房者来的更优雅。9月27日,中粮启动全国范围的购房节,恒大在京津冀推出“惊爆黄金周”、上市20周年的国企北京城建推出“以城相建 8盘钜惠”购房回馈季活动。花样繁复的背后只有一个真相——降价。

业内人士指出,开发商把降价动作做的如此遮遮掩掩,一方面是由于人们“买涨不买跌”的心态,另一方面就是怕前期业主维权。开发商一直不敢大张旗鼓做出降价促销的举动。

房价下跌影响的当然不止购房者和开发商。就在厦门万科降价消息满天飞之际,有意思的是,9月29日厦门市政府发布落户新政,宣布自10月1日起,凡持厦门市居住证连续满5周年、缴纳社保连续满5周年、且拥有本市房产的,准予迁入户口。此前,户口迁入岛内必须满8年。上个月,无论是新房环比还是二手房同比及环比,厦门都是70城中最惨的城市。

03

从8万到7万,白盆窑村的命运

从历史数据来看,“金九银十”出现概率越来越低,自2015年至今,北京最近三年更是没有出现过。

与厦门不同,北京一直在执行着最严的限购政策。早在2016年3月,当大多数二三线城市房价依旧低迷之时,北京就率先加码限购政策。随后,从限购到限贷限价,从限制企事业单位购房到反炒房战,北京都走在全国前列。

所以,早在2017年3月,北京房价就开始调整,一年下来最高跌幅15%。今年上半年有所回暖,但在6月之后,又迅速转冷,量价继续下行。有业内人士指出,6月之前是靠学区 房轮动效应带动了整体成交。

一方面的购买力持续走弱,另一方面政府确实在加大供给。9月12日北京承诺的66宗宅地供应很快就要兑现。9月29日,北京挂出17宗宅地,总起始价411.67亿元!总建筑规划面积约205万平方米,出让总起始价为411.67亿元。

其中,13宗地块为限房价地块(以限房价、竞地价的形式出让),3宗为共有产权房地块,这些地块具体分布情况为:丰台4宗,昌平2宗,大兴2宗,顺义8宗,怀柔1宗。

值得关注的是,曾经在北京土地出让史上创造最贵地价纪录的白盆窑村,此次有两宗宅地挂出,未来这两宗地块商品房平均与最高限售价同为67702元/平方米、71087元/平方米。

曾经令白盆窑村一夜走红的首开华润城项目,目前销售价格在8万元/平方米左右,相比之下,上述宗地中的商品房销售价格低了15%左右。

看到这里,不知还有4栋尚未交房的首开华润城心里是否会微微一震。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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