地主家的余粮和底牌

开会与买地

如果你看到万科内部管理会现场，你会疑惧。

一句“活下去”，悲悲切切惨惨。你或因此对万科产生英雄迟暮的痛感，并脑补出乌骓马的疲态和虞姬的泪痕。

如果你看到今年1-9月全国房企拿地榜，你会疑惑。

在这份相比去年总量有所缩水的“储粮单”上，以拿地金额论，万科雄居第二：1163亿元，距*仅差两位数的一个零头。

图表来源：中国指数研究院

万科是在说自己吗？这个反差意味着什么？有人提出阴谋论，说万科是在演戏，吓唬同行，以逞并购之心。还有人说在对市场的判断上，万科是贝利的嘴，一向说不准，忝据老大之位多年。 我的浅见是：这么多年来，万科的确看得不一定准，但做的一定不差！这才是万科牛逼之处。 因为： 1､内生功力强，受大市周期的影响相对小，特别是在淡市时； 2､产品多居中游，并偶有升级，覆盖面大； 3､区域城市分布均匀合理，销量多居当地前列； 4､管理头轻脚重，诸侯权大，能够灵活准确对应当地市场； 5､品牌惯性和融资能力。特别是后者。万科三任总裁除王石外，都出自金融领域，郁亮是证券，祝九胜是银行。不说万科了。归正题，看看地主家的余粮。

二

今年1—9月规模房企拿地情况。

1､TOP10房企拿地总额达6994亿元，几占TOP50的半壁江山（45.1%）。可见龙头房企在土地市场的优势明显，土地资源集中度加速提升。这马太效应真不是白说的；

2､龙头中的龙头是碧桂园和万科，双双超过1100亿元； 3､国企央企居一半。万科、保利、中海、绿地和华润置地； 国字队有二大优势：政策感应力强之春江冷暖他先知，以及资金成本低之白名单上白又白。在融资上，房企分两派，一是你请行长吃饭派，一是行长请你吃饭派。国企央企和部分大企，属后者。 也难怪。现在热点城市推地，都要限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等等，对项目周转和盈利的压力相当大。没有金钢钻，特别是资金实力，还真不大敢揽瓷器活儿。 4､“弯道超车集团”仍力撑不馁。保持惯性如旭辉，加速狂奔如新城控股和阳光城。原因嘛，信心爆棚或穿上红舞鞋停不下来，二必居其一； 5､明显加量者是保利和龙湖。前者一向是市场大好友，后者身怀超强品牌力和产品力之绝技，如掉出*梯队，太冤了。

三

拿地多怕不怕？也怕也不怕。 首先，拿地有前瞻性、成本低，融资渠道多、成本低，项目区域分布合理、与产业结合度好，产品力和销售力强，就不怕。

比如拿地总额只比万科多35亿元，拿地面积却比前者多了一倍的碧桂园，期间拿地成本只有每平米2340元左右。区域瞄准上海、佛山和郑州等强力一二线。有产业背景，在佛山以底价13.4亿拿下一宗地块，发展机器人业务。

其次，长期不怕。长远来看，有房企竞争中的马太效应，有绝大多数城市不可低估的发展潜力，有专家偶而靠谱的预测，比如中国小城镇中心的李铁称中国潜在购房人群仍有5亿左右。 短期有点怕。比如此次万科郁亮讲话中提到的“回款率”低。你知道，这会带来现金流压力。业内一句箴言是：企业的死因一般不是高负债，而是资金链断裂。当然，回款率低是“非战之罪”，因为调控导致网签和按揭手续的延宕。但不管是谁的“罪”，不都得企业扛着嘛。所以，你看到了不少房企（包括顶部房企在内），今年发行了不少“超短期融资券”。这玩艺儿有两个特点，一是期限短，270天必还；二是手续简单，钱到账快。那么短的期限，用来投资显然是不现实的。一般来说只能用于补充流动性或调剂现金流。 第三、真怕的人，一般不会公开说自己怕。特别是在房地产这种有着“空手套白狼”传统的高杠杆、类金融行业。

四

天南海外，发展参差。到什么地方去买地？

一要看哪里的经济发展水平高，二要哪里的发展潜力大。从此次拿地数据所示，前者为长三角，后者为中西部。

长三角多核心发展、经济水平*、水陆交通发达，配套设施完善，对人才吸引力大，加上推出土地的城市数量多，仍然是房企*看重的投资区域。

而因为经济崛起及产业转移，中西部关注度也在明显提升。

期间，TOP10拿地总额，长三角达2818亿元，列首位；中西部和珠三角以2118亿元和1718亿元分列第二、第三；环渤海第四，为1141亿元。

城市排行榜，以成交额论，杭州以2273亿元的成交总价居首，同比增长29%，上海和北京分别以1305亿元和916亿元的成交总额居二、三位，第四位是佛山。

前10城市中，郑州、杭州、上海、苏州和佛山同比有增长，其中郑州增长40%；北京、南京、重庆、武汉和天津同比下降，北京腰斩。所以，杭州的成交额竟然是北京的两倍多。

以成交面积论，居前者有大郑州、大武汉、大西安和大成都。

五

地价明星是厦门。

9月楼面单价*的三块地，两块在厦门，内含今年的单价地 王，每平米38102元。

不仅如此，在9月份成交榜中，厦门亦是总价地 王。2宗地块成交额合计为82亿元，占9月全国成交总价TOP10总额的23.2%。

图表来源：中国指数研究院

以此观之，前段时间厦门房价“暴跌”的报道，似为标题党吸粉的瓦釜雷鸣。

厦门的房价波动，更像是去微型泡沫，是短期性波动，而不是实质性和趋势性下降。泡沫之微者，一是上轮牛市强力刺激的时间结果，亦是厦门岛内岛外特殊地域分隔的空间结果。

不可否认厦门及很多二三线强力城市，近两年的房价上涨有投机炒作的成分，而投机客是水，载舟亦覆舟。

急风暴雨式调控带来的财务硬约束，会逼出一定量的纪律性抛售，但应不至于重蹈海南、温州故事。政策性回调，因为进锐，所以退速。

以厦门而言，还有外部拖累。闽地多民企，近年去产能导致原材料上涨，贸易战导致外销疲弱，一些企业主内外受压，有些人卖房解困。

但同样不可否认的是，这些城市，已然迎来了历史上*的价值启动和变现期，其对房价的支撑是实质性的。这是长期因素。

据国统局的数据，从2013年1月至2018年6月，厦门新房指数累计涨幅为84.86%，全国第二，仅次于深圳。

对于厦门房价的坚挺和穿透力，以往流行这样两句话：

1､调控了，小幅上涨；

2､不调控了，快速上涨。

当然，中国房市是政策市，有形之手不停播弄的效果也是不可忽视的。

比如厦门行情的起落，就颇与当地政府的动作有关。

自2013年底，建发连夺岛内两地块后的5年里，厦门岛内经营性住宅用地“零”出让。

建发是何许人也？厦门及闽地*的国企和房企，之一，名列2018年世界500强之362位。

有意思的是，厦门今年重启拍地后，建发的身影又频频出现。

在上面提到的单价地 王中，*一块（38012元）为建发独得，第三高者（楼面价23580元，位于岛外集美区）由建发联手厦门国贸和特房集团摘得。

厦门国贸何许人也？厦门及闽地*的国企和房企，没有之一。名列2018年世界500强之360位。特房集团亦为当地实力国有房企。

在厦门房价下跌引起全国关注之时，当地三大国企的高调高价买地，是否有传递房价正面信息的意图？

这个嘛，吃瓜群众基本靠猜。

厦门案例得出的结论是：二三线城市长远看仍有潜力。

五

恒大和融创到哪儿去了？

此次买地榜上，这两家中国*猛的房企甘居下列。

在房企销售榜和收入榜上，恒大可排前二，据融创自己在半年报中说，可排进前五。

但在买地榜上，恒大排第14位，买地金额仅为341亿元，而融创则排到了33位，买地额仅为182亿元。

（说明：恒大、融创半年报披露的数字与买地榜上的数字有所出入。如按恒大半年报，半年购地额为446亿元）

原因不细述，列下纲目。

恒大：

1､号称从“规模型”向“规模型+效益型”的战略转变；

2､号称从“三高一低”向“三低一高”的具体举措；

3､运作归A三年中，对投资者承诺的惊艳利润的构建；

4､多元投资，所费弹药以百亿计。今年投资智能汽车花67.46亿港元，收购广汇40.964%股权又花了144.9亿元人民币，只此两项即超200亿。

融创

1､据*新一期《兽楼处》文载，9月初，一家信托公司总经理透露，向融创放了几个亿，利率是12.5%。

《兽楼处》还提到，判断一家企业紧不紧张，要看他们的融资成本。融资成本*的，就是过去一年加杠杆*凶猛的几家房企。

其实，利率12.5%的资金成本，在信托而言并不算高。部分银行贷款加上各项杂费，比这个也低不了多少。关键还看融资的量。几个亿，湿湿碎了！

2､在2018半年报上，可以看到融创中国超过5%股权的股东有两家，一是46.4%的融创国际，二是36.10%的平安银行。

再细看，平安银行的股份来自融创国际1,589,549,451股股份的质押。也就是说，融创国际持有融创中国的绝大部分股权，都质押给了金融机构。

六

又开会，又拿地，有人说万科是戏精，我不这样认为。

从郁亮讲话中可以看出，万科认为风险的确存在。首先，是技术风险。“2018年，万科设置的回款金额是6300亿元，不低。现在2018年，已经过去了三分之二，6300亿元回款还没有完成一半”。

更重要的是综合风险，“当前的问题，是政治、经济、国际、军事等方方面面都不一样了”。

这并非普通的市场风险，而是由多种要素混合而成的特殊风险。特殊在基本不能控制，几乎无法应对。

无法应对也要应对。万科说要和“收敛”和“聚焦”。有媒体同仁说，“收敛”就是变相裁员，“聚焦”就是“去‘去地产化’”，专心于住宅业务。

对此评论，万科不置可否，吃瓜群众也只能以观后效。

*后要说的是，对于前景，心态要好。

1､万科的预测，历来命中率不高；

2､假如不幸而言中，真是综合风险的话，你准不准备，结果都差不多。

一位著名历史学家说过：“历史走小小一段弯路，对于企业来说，就是全部，对一个人来说，就是一生。基本不存在个体逆行或调整的空间。”

让我们放松心态，寄望于万科的预言再次落空吧！