“暴利者”央企华润置地，高得自己都不好意思了

曾经，在所有人的认知里，房地产行业都是一个暴利的行业。从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪曾连年占据半壁江山。

但随着行业巨变，土地价格飞涨、建安成本增加、频繁的政策调控和价格管制下，房企带着规模一路狂奔的背景下，利润空间一再被压缩。

不少人哀叹，黄金十年结束，中国房地产业的暴利时代过去了。

但有这么一家房企，用强悍的吸金能力，可能狠狠地打了所有说房地产不再是暴利行业的人的脸。

这家房企就是大型央企开发商华润置地。

毛利率之王

毛利率反映企业的盈利能力水平。中期业绩显示，今年上半年，华润置地综合毛利率高达48.1%，比2017年同期的35.0%大幅了上升13.1个百分点。

超过48%的毛利率是个什么概念呢？就是每100元钱的收入，就有超过48块钱的毛利。

我们统计了2018年上半年销售额排行榜前20房企的毛利率发现，华润置地48.12%的毛利率水平超过了榜单内所有同行，高出行业龙头万科近14个百分点，也高出多年的“利润王”中海地产近12个百分点。

而根据亿翰智库统计，今年上半年，95家重点房企综合毛利率为32%，华润置地高于行业平均水平超过16个百分点。

以排行榜上另外两家超过40%毛利率的华夏幸福和招商蛇口为例。华夏幸福是因为有较强的产业贡献，而招商蛇口是因为部分土地成本较低。

需要强调的是，48.1%的毛利率对华润置地来说，只是一个“被平均”的数据。

事实上，半年报及业绩发布会信息显示，华润今年上半年在一线城市的毛利率高达60.6%。其中，深圳湾悦府和华润城三期的毛利率都超过70%；在碧桂园们不得不用“高周转”才能维持利润水平的三四线城市，华润置地的毛利率也轻松达到了41%。

一种更加“残忍”的横向比较方式是，华润置地上半年的净利润率也高达20.2%——可能超过很多房企的毛利率水平。中指院数据显示，中国百强房企的净利润率持续走低，2017年仅为11.3%。

平均售价大幅上升超八成

和毛利率相比，核心净利润率是更能反映房企地产主业吸金能力的指标。

半年报显示，华润置地上半年核心净利润率为16.6%，同比提升7.3个百分点；扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利72.8亿元，同比大幅增长151.8%。

有了高利润率的加持，华润置地上半年的利润自然十分可观。

半年报显示，华润置地上半年营收为438亿，同比增长了40.4%；计入投资物业评估增值后的股东应占溢利89亿，同比增长了96.1%。

也就是说，华润置地今年上半年的净利润增幅高出营收增幅一倍以上。

更加让陷入“增量难增收”境地的同行们尴尬的是，华润置地大幅增长的利润，反而是建立在显著下降的结转面积之上。

半年报显示，上半年华润置地结算额为365亿元，共结转了190万平方米，减少了21.7%。

但由于远高于行业水平的结转项目利润率，华润置地的利润水平不降反升。

这些结算项目中，一线城市的结算额占比超过54%，其中高毛利的深圳及上海项目占物业销售收入的比重达33%，因此平均售价大幅上升82.1%至18844元/平。

如此强悍的赚钱能力，让国内*券商们的盈利预测都“失灵”了。

申万宏源研报显示，华润置地今年上半年的毛利率水平超出了其预期值约8个百分点，核心利润同比增幅甚至超过申万宏源预期的100%同比增速52个百分点。

目前看来，华润置地的“暴利”还将持续下去。数据显示，截止今年6月末，华润置地已售未结合约销售金额达2166亿元，其中965亿元预计将于今年交付结算，毛利率为45%。

国泰君安也预测称，预计2018年全年毛利率可保持在40%以上，2019-2020年毛利可维持35%-40%水平。

华润置地管理层对于“暴利”似乎也有清醒的认识。华润置地CFO俞建坦言，这样的高毛利肯定是不可持续的，“不然是要出问题的”。

一语成谶，近期，均价9.5万一平的豪宅项目北京华润昆仑域，因为园林、外立面、大堂、楼道等存在质量问题被卷入舆论漩涡。

《经济日报》等多家媒体报道说，150名业主反映，本应是9.5万元/平的高端住宅，配置大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降级，楼板上有水泥补过的裂缝，令人震惊。

让业主费解的是，临近的中国玺项目，楼面价接近5万元，销售均价为7.8万元，高楼面价、低售价的中国玺，在质量上却远强于昆仑域。

《地产瞭望》报道说，业主们经历三次维权、多轮谈判之后，华润置地发布了“919一封家书”，给出了整改方案。这篇《家书》发布后，北京昆仑域4#、8#、10#、11#楼的业主们表示不满，针对此“家书”内容撰写了“声讨书”，表示“强烈声讨”。

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