央妈放水万亿，开发商降价3000，冰火两重天楼市该何去何从？

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央妈又降准了。

10月7日，央行发布信息，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

降准所释放资金高达1.2万亿，其中4500亿用于偿还10月15日到期的“麻辣粉”（MLF，中期借贷便利），除去此部分，还释放增量资金约7500亿元。

这是今年的第四次降准，此前1月、4月和7月分别下调过银行准备金率，四次合计降准约3个百分点。

在国庆假日的*后一天公布降准，是为了对冲国庆期间全球股债双杀对国内经济市场形成的冲击。但在置业顾问眼中，无疑又是一次为卖房造势的好机会。

不少置业顾问在朋友圈表示，央行降准，楼市春天即将回归，抓住机会，尽早上车，不然后悔终生。几句煽动买房的言论后面，再附上降准的新闻，一副“不听好人言，吃亏在眼前”的既视感。

那么，降准之后，楼市真的告别寒冬，迎来春天了吗？

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我们先来看降准。

降准的意思，就是在不印钞票的基础上，增加社会上的货币供应。他不同于改变利息，没有增减资金的成本，只是单纯的增加货币数量而已，通常用来缓解钱荒。

今年已经降准了4次，可见市场上是多么缺钱。

不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境，是这次降准的主要目的。

央妈解释的很清楚，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。

降准释放的部分资金用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下的7500亿资金则与10月中下旬的税期形成对冲，可以使金融机构获得稳定的长期资金，做好资产负债管理。通过降低法定存款准备金率，置换一部分央行借贷资金，从而降低银行资金成本，进而降低企业融资成本。

因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化。

央妈还强调，本次降准弥补了银行体系流动性缺口，优化了流动性结构，银根并没有放松，市场利率是稳定的，广义货币(M2)和社会融资规模增长率与名义GDP增长率基本匹配，是合理适度的，不会形成贬值压力。

本次降准的宏观背景，是实体经济增速的进一步放缓；另一个背景，则是房地产市场已经得到基本稳定。

一般来说，银行实行宽松的货币政策，对楼市是个利好，尤其是对于房企来说，可以降低融资成本。但是今年的楼市比较复杂，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，海外发债被堵截、公司债被中止、信托被严控，银行对于地产公司的融资业务收缩至低位。

换而言之，由于融资渠道的重重防火墙，房企资金面仍然会很紧张，这笔巨额资金和房地产没关系，楼市下行的大趋势不会变。

再加上部分二线城市房地产市场加快回落，一线城市房地产保持价格阴跌、成交量收缩的冰封状态，只要房地产市场调控不松，央行降准对房地产市场的影响非常有限。

3

进入到下半年，楼市寒冬已经成为房地产行业的共识。

先是风靡全国的“土地大流拍”事件，让开发商瑟瑟发抖。今年前7个月全国土地流标共796宗，其中一线城市土地流标13宗，创下2012年来新高；二线城市合计流标经营性土地154宗，同比增长200%；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗，同比增长121%

中信建投的监测数据显示，前7个月全国土地流拍率约为6%，已经高于近轮周期中*迷的2014年（4%）。

随后，房价下跌的信息就开始刷屏朋友圈。在深圳、广州等地，重现了“*分期”的玩法，并以折扣之名行降价之实；恒大更是大张旗鼓的启动了全国范围内的楼市打折。

郑州也不例外，不少楼盘降价销售，华润紫云府的部分高层降价1900元，融创象湖壹号的部分洋房降价2500元，金林金水府的公寓降价幅度甚至达到了3000元每平，郑州名门翠园等楼盘更是因为打折遭到往期业主维权。

这波杀预期的做法不仅灭了开发商的预期，也同样灭了购房者的预期。开发商本以为降价促销可以赶在寒冬之前快速回款，但是购房者却并不买账。

楼盘的开盘数据并不好看，去化率普遍低于预期，在高温消退的初秋，房地产市场放了一颗哑炮，房企一直期待的“金九”，连“镀金”都算不上。

为了卖房子，国庆期间，开发商各显神通吸引客户。普罗理想国举办了“理想生活七天乐”、鑫苑国际新城主办了“电音音乐节”，以期能吸引客户到访，增加销量。

但是，钱花了不少，效果一般。

房企的悲观情绪弥漫，就连宇宙房企万科都喊出了“活下去”的口号，给这寒冷的冬天增添了一丝悲壮。

压力之下，裁员减负成为了不少房企应对寒冬的重要手段。下半年来，泰禾、绿地、华夏幸福等房企先后被曝“裁员”，万科、碧桂园等传出“控编”。

放眼世间，蒸腾一片；楼市萧索，阵阵寒意。

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寒意同样折射在租房与二手房上。

以半年时间来看，2018年1月郑州租金均价2122元，到7月郑州租金均价仅为1906元，8月郑州住宅租赁均价虽然回升至2001元，起起伏伏，但总体来说，房租还是处于下降趋势。

*近公布的全国28个重点城市房租水平中，郑州一枝独秀，成为*房租下降的城市。

租金不同于房价，因为房价加了杠杆，有水分、泡沫；但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。

一贯强势的房东，终于不再那么咄咄逼人，温柔了许多。

在二手房方面，2018年上半年二手房成交量比2017年同期少了5547套，2018年上半年二手房成交量相较2017年下半年二手房成交量环比减少7143套，住宅二手房环比减少7012套；2018年与2016年二手房成交量同比少了近1万套。

从上半年郑州市场走势来看，一二手房价倒挂严重，新房热度不减，从租房和二手房市场反馈出来的情况来看，供求比失衡，需求端的推动力明显削弱，其主要原因是棚改安置回迁进入尾声，郑州功能性人口流入效率不足等。结构性刚需，受政策预期的影响较大，观望暧昧是主流，投资性客群继续加仓楼市的意向也一泻千里。

“房子是用来住的而不是用来炒的”，“你敢出头我就敢打击”，风声鹤唳，草木皆兵。

楼市寒冬笼罩，黄金时期已经过去，辉煌不再。

银行降准，土地流拍，楼盘降价，房企裁员，二手房、租房遇冷，构成了凛冽寒冬中复杂的房地产群像。

虽然复杂，但我们也要穿过迷雾，看清本质。

1、降准，对于楼市来说，是个利好。但是定向降准，把钱流到实体经济中，杜绝进入房地产，房企融资被限制，依然缺钱；楼市泡沫在不断被消除，想回到春天，短时间内是别想了。

2、种种迹象表明，楼市上涨的空间、动力都被扼杀，在未来一定时间内，房地产一定是处于下行阶段。但下行阶段，并不意味着房价就一定下跌。目前郑州市场降价的楼盘各有各的原因，有的是因为楼层户型不好，面积较大，不好卖；有的则是因为开发商想要快速回款。这些降价并不具有普遍性，并不代表市场。由于政策的影响，市场也进入了观望期，也保护了整体房价很难下跌，暴涨已无可能，暴跌更是天方夜谭。可以说，在一定时间内，郑州的房价将会处于不涨也不跌的横盘阶段。

3、就需求端来说，住房需求市场压力在不断减弱，当前供求关系得到缓和，尤其是市场供应比较充沛，天平已向买家倾斜，对有意入市的买家来讲是件好事。刚需可以安心看房，多挑多比，争取捡漏。今后两年新房市场还有不少项目要面世，选择面也将大大增加。改善类则可以再观望一下，市场全面进入成品房时代，产品改善升级，对改善客来说，真正进入了货比三家的品质时代，选择面更大。

4、目前，中国经济工作的基调是“稳中求进”，不让资产泡沫进一步扩大，有序推动房地产“去杠杆”，并严防“金融风险”。这意味着中央将极力避免楼市出现“硬着陆”，严厉打击炒房客。炒房客先期入驻的区域，都出现水分被挤出，房价回落的现象。炒房，目前不是好时机，如果还继续加杠杆高歌猛进，就非常不合时宜，在疯狂的时候，要学会恐惧。

降准，改变不了楼市的下行方向，冬天才刚刚开始。

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