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投资房产,到底用谁的名字买?婚前买还是婚后买?

来源:大胡子说房   发布时间:2018-10-09

如果有人问你十一国庆最怕的是什么?

我想绝大多数人不是怕堵车,而是怕堵车耽误了亲朋好友的婚礼。也可能是怕安排好的旅行,因为亲朋的婚礼被迫取消。

国庆期间,可能是这一年之中结婚人数最多的时间段。

买房,几乎上是绝大多数婚姻必备的因素,那问题来了,房子到底是婚前买还是婚后买,怎么买?

在中国的传统思维中,两个人结婚男方就应该买房买车,而女方往往也要求男方购置房产。

婚后财产是共同财产这个常识,大家都理解。但因为国内在售的几乎都是期房,以及女方对男方的不信任等等原因。不少家庭,都选择在婚前买房。

为了一份“安全感”选择在购房时加上女方名字,使之成为共有人

逻辑我们都懂,婚前买无非就是担心双方结婚后,男方没有实力购房。而加名字则是担心婚前财产在万一离婚后,女方一无所有。

中国的离婚率不断攀升的时代,其实有此打算并不为过。下图为去年一个阶段中结婚对数和离婚对数的对比:

但重点来了,加名字有用么?

答案是有用,但要分情况。

法律上认为,以结婚为目的地馈赠:礼金,首饰,汽车,房屋等等,在没有真正达成结婚的情况下是会被要求退回。

而已结婚再离婚的,婚前购置的写有双方名字的房产则被认定为共有财产

我们来看一个比较详细的婚前买房表格:

出资情况

房本署名

司法实践处理

一人出资

结婚前取得房屋产权,房屋落在自己名下,并还清个人贷款或是全款买房的

房屋属个人财产

结婚前已还清全部贷款,但婚后才取得房本的,房屋落在自己名下的

仍认定为夫妻一人财产,另一方无权要求分割

结婚前已支付了房屋首付款,并向银行贷款,房屋落在自己名下,婚后用夫妻共同财产还贷的

司法实践中将该房屋认定为个人财产,而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分;而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务

房屋落在对方名下

通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。

房屋落在双方名下

房屋算夫妻共同财产;离婚时不考虑出资情况,一律平分

双方出资

房屋落在夫妻二人名下

房屋属于夫妻共同财产,离婚时不考虑出资状况,一律平分

房屋只是落在一人名下

如果在同居期间,那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。

如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。

从表中可以看出,很明显可以看到加名字和不加名字的差异。

不加名字相比加名字,看似多了一份保障,比不加名字在离婚时可分得的财产更多。

但同时也丧失了一个最重要的东西:房票!

曾经,投资房产可以是闭着眼睛投,想买多少买多少。

而如今的大规模调控收紧,限购限贷的普及。房票——成了21世纪,投资房产最重要的东西。

没有资金你可以借,没有投资理论知识,可以向大胡子老师学。也可以找像大胡子说房团队一样的投资顾问,咨询跟投。

但房票,特别是贷票,却没有办法通过努力来随时获得。

在限购限贷的大潮下,绝大多数的一二线城市首付比例都有不同程度提高,二套房最高的首付比例可以达到7成,第三套更是拒贷。

以一套200万的房子来计算,首套首贷3成的60万首付,与二套7成的140万首付,足足差了百八十万。

这还没有二套计算利率相比首套更多的上浮。

最可怕的还不是二套的首付和利率,而是第三套拒贷。

我在前边的文章中写过投资“致富靠杠杆,人生靠康波”,如若是没有杠杆,除非遇到你倒回国内房产投资的大红利期,才有投资赚钱的可能,即便是赚钱了,也不过是别人的零头而已。

文章地址:

言归正传,因为加名字而丧失的购房资格,贷款资格。首套首贷的红利,显然是非常不明智的。

不论婚前还是婚后,这样的做法其实没有什么区别。

相对正确的做法应该是用男方名字购买,女方同时出资。既保住了一人房票,也保障了女方的所有权,当然,会有些人女方不愿意。但其实利大于弊。

或以女方一个人的名字买,此时男方给女方的权益更大,给女方的安全感更大,同时保住了首套首贷。当然男方此时也有一定的风险。

2016年,罗胖罗振宇的逻辑思维有一期60秒的早读说到:有的夫妻商量把房归到一个人名下,然后离婚,买了房再复婚,那问题来了,请问这么做的人他们夫妻关系到底是更好呢还是更差呢?他分别问过不同的人啊,有的人认为这样的夫妻关系显然更好啊,因为经历过离婚巨大的财产风险的考验,以后肯定是更信任,但是另外就有人认为这种夫妻太拿离婚当儿戏了,买套房子能比感情重要。从此两个人心里肯定都有了阴影啊,既然买房都能离婚,那以后还有什么不可以离婚的呢?

而我的观点,在离婚买房这件事儿上,扯三观扯道德,其实是满口正义的去用道德来绑架别人的思维。

实际上,离婚买房只是为了家人过得更好,只是为了省下辛苦赚来的几万元甚至几十上百万元,在绕开政策的前提下,不违法不违纪不做假证,并没有什么不妥

换句话说,离婚买房是这个阶段政策倒逼下的产物。

想要有机会投资房产,不仅需要通过前期的婚前单人买房来保留贷票,后期还要通过实时的离婚,来获取实质性的贷款名额。

总结来说:

如果你有投资房产的计划和资金,请尽量不要太早领证。也尽量不要婚后买房。

投资房产,最好婚前买,双方各买一套,再领证也不迟。

若是有更多套房子的投资打算,双方首套务必买大,二套买小,杠杆最大化。

而剩余资金配置国内不限贷的区域或直接投资海外,方为上策。

如若已经结婚,适时的离婚也不失为一个坏的做法。

   

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本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大胡子说房
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