《郑州楼市》：刘社教授谈郑州楼市的新时代、新格局

郑州楼市的新时代、新格局

2018年，中国改革开放已40年。房地产业从1998年推行住房市场化至今也已20载。20年来，中国的房地产业从无到有、规模从小到大，在百姓生活、城镇化建设和国家经济发展中扮演着举足轻重的角色。2012年国内居民住宅自有率已达85%，居世界*； 2016年全国人均住房建筑面积已达40.8平方米，居世界第三；2017年全国房地产交易量接近17亿平方米，交易额突破13万亿元！与此相伴的是，各地房价不断走高，使许多家庭负担沉重；投资现象普遍，2017年中国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，逼近美国金融危机前的峰值。在改革开放40年之际，中国的*决策层已敏锐意识到楼市发展20年巨大成绩背后积累的问题，及时做出了房地产发展战略调整的重大部署。无疑，当下的房地产业正处于一个大转折的开端，楼市发展的旧时代即将结束，一个新时代即将开启。

郑州，作为中部区域的国家中心城市、拥有河南省一亿人口的省会城市，其楼市在新时代的特点是什么？未来的新格局又会怎样呈现？

刘社

河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授

一、楼市发展的新时代、新特点

党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入到了新时代”。“新时代”的社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，是全面建成小康社会，不断创造美好生活的时代，也是一个以消费为主导的经济发展时代。在中国迈进新时代之际，房地产的新时代是什么？

1.住房制度发生重大变革

早在2016年12月，中央在全国经济工作会议上就提出“住房不炒”的理念，使得始于2016年4季度的本轮房地产调控在思路和手法上与过去大不相同。党的十九大报告更是进一步指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这49个字涵盖了中国未来房地产变革的总方向和线路图。

首先是对楼市的定位发生了改变，住房从以往的“居住属性+投资属性”转变成“居住属性+准公共物品属性（可大致理解为保障性住房）”，目标是“让全体人民住有所居”，不再提过去的“居者有其屋”。措施是通过“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，实现房地产的供给侧改革，通过长效机制的建立，让楼市保持平稳健康发展。这是中国房地产告别旧时代、进入新时代的一个重大变化。由此导致的楼市变化是：

（1）以往的每2-3年房价一个涨跌轮回的周期不复存在。2016年9月至今，中央对房地产调控的力度不但没有放松，而且不断加码：自2018年1月至今，全国各地出台房地产调控政策已超300次；2018年5月19日住建部在49号文件中指出“进一步做好市场调控”，6月25日住建部在58号文件中部署了“治理房地产市场乱象专项行动”；2018年7月31日中央政治局会议则明确指出“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”；2018年8月7日住建部在沈阳会议上要求“整顿市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制房价上涨”；8月17日，住建部又约谈了5个城市。这种前所未有的“阵势”，打破了开发商对调控政策周期性松动的预期。

（2）一些限制性短期政策有望成为中、长期政策。当前，除了对楼市信贷收紧之外，还从“稳地价、稳房价、稳预期、防风险，治理楼市乱象”等方面着手调控，过去我们认为的诸多短期政策——“限购、限贷、限价、限卖”等政策，有可能成为中、长期性的政策，从而为房地产长效机制的构建争取时间。

（3）长效机制的构建和落地转入“进行时”。长效机制的建立是一个渐进过程，需要5-10年的时间来逐渐建立。目前正在推进的长效机制包括：①在房地产热点城市，通过增加长租房、公共租赁房、青年人才公寓的供给，推行“租购同权”，逐步实现“租购并举”，将新就业的年轻人和农民工从购房人群中分离出来，通过减少购房需求来稳定房价；②通过青年人才公寓、共有产权房的供给，以及增加中小户型普通商品房的市场投放，让更多的人能够买得起房。这两点都带有社会保障属性，是通过在人口净流入城市增加住宅用地、维护供求平衡来实现的。③加快房地产税立法，并择时推出，抑制投机投资性需求，逐渐替代政府的土地财政。房地产税并非遥不可及，已离我们越来越近。

2.产品供求发生明显变化

在商品房开发规模居于高位的今天，国人在整体上已告别了住房短缺时代。在产品供求上，人们从追求数量向追求品质转变，从买不起向买得起转变（通过各地的青年人才房、共有产权房来实现）；从不愿租、租不起向愿意租、租得起转变（通过各地的公租房、长租房和长租公寓来实现）。重点解决的是百姓在住房需求上的“不平衡不充分”问题和日益增长的对高品质住房需求。

相应的，市场供求主体对应关系也会发生变化：①国有房企将更多地担负建造公租房、人才房、共有产权房、长租房的重任，面对的是住房困难和夹心层人群，满足百姓对住房的刚性需求；②民营房企将主要建造商品房，面对的是中高收入人群，满足人们对住房的改善性需求；③中心城市的城郊农民，当有多余的集体建设用地时，也有机会参与长租房建造，分享房地产发展的成果。通过对住房消费的正确引导，让人们对租房居住能够接纳，通过“租购并举”将多渠道保障落到实处。

3.市场预期发生转变

房地产市场是个“预期导向性”市场，对未来市场的预期决定着当下市场的冷暖。楼市预期历来是个莫衷一是的话题，但在今天，它愈加清晰：①在“住房不炒”定位下，2018年一系列的新制度、新举措相继落地，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”早已不是单纯的经济和民生问题，而是一个政治问题，中央态度坚决，问责严厉，决不允许房价再涨；②中国在总量上已不缺房，在老龄化、少子化（养孩成本高导致）发展的今天，人们对自住房需求的增长在递减，加上高房价对刚性需求的抑制作用，剔除投资投机性需求后，房子在总体上已是供大于求；③当“租购并举”供给模式和房地产税落地之后，住宅的民生属性被凸显，“炒房时代已成过去”被许多人所认同，市场预期的变化让更多的购房者趋于理性。

上述就是中国楼市的大背景。聚焦郑州，楼市在新时代呈现出的阶段性特点有三个：

特点之一：房价进入高位盘整期。从理论上讲，房价盘整是难以持久的，更何况房价处于高位盘整。但在严格的市场调控下，市场只能窄幅盘整以求稳定，2018年上半年郑州房价盘整的数据即为例证；当严控成了中长期政策后，楼市的长期窄幅盘整就成了必然。加上郑州城市发展潜力日益增长，人口持续净流入，从而对房价形成一定支撑。

特点之二：郑州楼市仍将走出自己独立的行情。郑州的社会经济发展居全省首位，随着城市规划的不断升级，郑州商品房交易量屡创新高，2017年交易量已突破3000万平方米；近几年郑州的安置房投放量很大，以至于在其他热点城市房租纷纷上涨的时候郑州房租却不升反降，呈现出独特的市场现象。未来在强力调控和“因城施策”影响下，郑州房价在总体保持平稳的同时，主城区尤其是热点片区房价仍会上涨，但四环以外郊区项目房价有可能下降。

特点之三：住房进入“租购并举”新时代。对整个市场而言，租赁是当前完善住房制度的核心工作，也是城镇化进程中解决新市民住房问题的必由之路，是实现“全体人民住有所居”目标的有利抓手。2017年7月20日，住建部等8部门联合下文将郑州列为全国首批开展租赁试点的12个城市之一；2017年7月31日河南省住建厅要求郑州完善试点方案，保障租购同权；2017年8月28日，国土部、住建部将郑州列为利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市之一。为落实郑州作为全国试点工作，2018年5月18日，郑州市政府一次性出台了5个加快推进住房租赁试点的配套文件，郑州“租购并举”工作的政策体系已基本成型。目前郑州已建立了市、区两级国有住房租赁平台，开展住房租赁业务的各类企业超过4000家，全市住房租赁房源的供应正逐步增加。下一步会在“租购同权”政策的配合下，将“租购并举”推向深入。

二、郑州楼市的新格局

在上述政策大背景下，郑州楼市未来的发展将呈现以下新格局：

1.房地产开发进入郊区化阶段。即新楼盘多分布在郑州四环以外。因为市区已基本上无地可供；郊区的基础设施正在改善；地铁时代将郊区与市区距离拉近；中牟、新郑和荥阳三个郊区县级市计划撤县改区。

2.房地产开发从规模扩张进入到品质升级时代。经过20年的高速发展，郑州房地产市场整体上已不缺普通住房。但是，却缺少好品质的住房——缺少优质的成品房和装配房；缺少有院落、带花园的房子；缺少生活设施完善的小区；缺少有文化品味的项目等。今后的住房要想卖得动、卖得好，必须是房子真的好，改善性需求的主打产品便是好品质的住房。

3.企业并购加速，楼市进入品牌比拼时代。楼市发展到今天，在郑州拿地的开发商都成了有品牌的大开发商。目前，进驻郑州的房地产百强企业已有44家，全国前20强房企已有18家进入郑州。企业并购进入“战国时代”，市场竞争更加白热化，中小开发商将被兼并或被迫出局。

4.二手房占市场的比例不断提升。二手房占比增加是楼市逐渐走向成熟的标志。随着房地产开发郊区化的发展，越来越多的新盘位于城郊，短期内配套设施的不完备导致中心城区二手房成为交易热点；另外，改善性住房的以老换新和老龄化导致的住房代际传承，也助推了二手房的交易量。

5.新租房时代即将到来。在落实“租购并举”政策的背景下，越来越多的年轻人会选择租房居住，各种租房企业和服务会猛增；目前，万科、碧桂园、中天、建业等企业已经布局长租公寓，此外还有更多的品牌企业和中介公司竞逐这一新兴市场，而政府部门和金融机构的介入，会推动这一新兴市场向着规范化和规模化发展。

6.房企将转身为生活服务商。在人们对美好生活需求日益增强的今天，生活服务配套完善、具有文化特色的项目备受青睐。于是，开发商纷纷转型、跨界、多元化发展，文化旅游小镇（也叫社区）开始风靡，一个从盖房子、卖房子转身为住房生活服务商的时代已经开启。如万科集团追求的发展目标，10年前是三好住宅（好房子、好服务、好社区），5年前是成为社区配套服务提供商，2018年的口号则是成为人民美好生活的提供者和服务者。

编辑/《郑州楼市》兰静博

【特别声明】

文章来源于《郑州楼市》

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