央行大降准与楼市之关系

说“稳”不说“救”

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长假期间不太安宁。

境外：有美方有力人士发表“cold war speech”,砸中美关系的场子，引发亚洲股市大跌，其中香港尤烈，而其中国字号企业尤烈。

境内：因开发商策略性调整售价，有先期购房群众开砸售楼处。

于是很凑巧，长假*后一天，中国央行宣布大降准。

为什么说“大”？

首先，因为降的尺度不小。继今年4月份之后，又一次降了1%。历年降准不少，但一次降一的情况不算多。上一次是在2008年，原因很特殊：汶川地震+全球金融风暴。其中一次降幅高达2%，但只限重灾区地方法人金融机构。

其次，这已经是今年内的第四次降准，整体已进入降准通道。

2

降准的原因。

新闻稿里，央行自己解释了一堆，原文请自去百度。大意是：

1､银行的余粮也不多了。而且流动性偏紧，资金成本偏高。

银行的小池子水少，将导致金融市场这个大池子也会干涸。这会进一步恶化融资环境，特别是提高企业融资成本，等于对本已疲惫的实体经济再加上一根稻草。

2､降准可以使银行用自己的钱把向央行借贷的资金替换出来，降低资金成本，进而降低企业融资成本。这是存量宽松。因为降准，银行可以向市场多释放资金约7500亿元。这是增量宽松。

虽说货币总量不变，但是拉长了期限结构，有助于压缩期限利差，亦可以使金融机构获得稳定的长期资金，做好资产负债管理。

3､以上说明，这次降准，颇有图存之意。因为央行用了“韧性”这个词，翻译过来就是万科说的那句“活下来”。

其实，央行这次降准，对广大群众关心的几大敏感问题，也算侧面间接地有所回应。虽然答案未见明确，但已微露端倪。

1､去杠杆有完没完？

央行此次对货币政策的表达口径是“稳健中性”。我猜起码告一段落了。

2､黑云压城，保汇率还是保楼市？

央行说“中国出口有较强的竞争力”， 这表明出口仍很重要，那么汇率至少不会上调；又说中国以内需为主，这表明央行认为国内目标要优先于对外目标。

3､房价下跌，银行和开发商谁更害怕？

这个嘛，如人饮水，冷暖自知了。如果我说同样害怕，你同意吧？

3

此次降准对房地产市场有什么作用？

为什么不说“有没有作用”呢？因为那是不用讨论的问题。我们所应关注的是：降准如何起作用？

准确而正确地说，它的作用不能称为“救市”，而是“稳市”。

因为调控并没有放松，甚至没有放松的信号或个别地区放松的事例。这说明从政策而言的调控放松，短期不会出现，而明显救市更无必要。

但调控的目标是双重的，既防止大涨，亦防止大跌。

而由于调控时日很长，部分地区出现了房价显性下降；而房企根据市场变化而采取的临时调价措施，引起了购房者的消极反应。

为避免在叠加作用下，楼市出现大面积趋势性降价，有必要在继续调控的基调下，出现积极性的预期管理。

此时，今年的第四次降准恰好可以成为一个“曲径通幽”式的稳市工具。不管银行银根宽松，还是实体经济转好，无疑会对飘忽不定的楼市起到稳定之效，至少是情绪上的。

相比以往，此次调控*的进步就是“分城施策”。这使得各地市场可以根据不同的情况，宽严有别，避免出现全局而言的“硬着陆”，也使得此次“稳市”可以发挥更具体的作用。

4

在“稳市”的预期之下，调控中的中国楼市，会出现哪些受益者？

首先是“战略中坚城市”；其次是一般性城市中的“空间周期*板块”；在企业层面，则是那些具有“强扭力场”能力的房企。

“战略中坚城市”是指各项经济发展指标良好，并或有地缘优势的城市，多出于二三线。因为一线城市调控未见丝毫放松，而绝大部分四五线城市又缺乏长久坚实的支撑力。

这些城市的特点是，本身已具备房价上涨的实质性支撑，又在2015年开始的强刺激之下，房价出现了过快的上涨。

但过快上涨的房价这两年已有所回调。有阶段性泡沫的已然消化的差不多。所以，即便这些城市有明显降价，亦是应急式的，其长期向好的大趋势未变。

而在一般性城市中，房地产周期更明显地体现为“空间周期”，也就是说，在优质资源总体不足的情况下，出现“东边日出西边雨”的空间结构化不均。

“空间周期*板块”就是优势资源集中的板块，比如中心城区、政府所在地、传统商业区和医教区或特殊利好区等（包括这些地段的优质二手房），极可能出现房价趋稳甚至缓升的局面。

而“强扭力场”房企，是指规模大、品牌强、项目众多、分布均衡，特别是整合资源能力突出的大型开发商。

“强扭力场”的体现是，即便是在一般性三四线城市的“非*板块”，由于这些房企的项目体量大，当地政府支持力度也大，企业自身配套和整合资源能力极强，也可以如“田忌赛马”一样，让次马跑出头马的成绩。

稳字当头下的买房建议？在上述提到的三种情况下，刚需和刚改该出手就出手，特别是*近还有过降价的城市和项目。

不然，时间窗口倏忽一过，又是过屠门而大嚼后的向隅而悔。