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跌破发行价!多个万科南京项目,真的活的很艰难……

来源:六朝汇楼市   发布时间:2018-10-09 10:51:10

微信公众号:六朝汇楼市

作者:抛物线

校稿:夏明夜府/编辑:夏明夜府

活下去,是一场秀!

NO.1|

就在9月中旬,万科董事会主席郁亮,针对寒冬之下,万科的战略往哪走,业务将如何调整?组织与人才要做出哪些变化?进行了一场精彩深刻的演讲。

万科正在做的*件事,就是战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为*终目标。希望通过战略检讨,让大家充分意识到转折的到来,学会从“活下去”的底线思考问题,对大形势的理解和认知达成一致。

要活下去,现金流是核心,因此回款目标的达成变得非常重要。

郁亮说:“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮说完这句话,万科自己没事,碧桂园开始全国范围内降价抢跑了!

郁亮这不是*次有这种表态了,唱空做多,是万科的常用伎俩。前任董事长王石,也经常有类似言论,看来企业流行装X文化。为何这么说?

万科的现金流非常稳健,甚至是开发商中抗风险能力*突出的,如果万科都活不下去,其他企业怎么活?再次,万科在2018年拿地非常活跃,起码上半年如此。现在有所收敛,但与言论相比,万科并没有停下脚步。

在我看来,郁亮之所以这么说,有五层含义!

1

*层:政治正确,开发商龙头都活不下去了,房地产一片寒意,正好对应“房住不炒”,高层很容易注意到。

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第二层:傲娇鄙视,这两年恒大、碧桂园非常激进,甚至把老大哥万科干翻在地,万科内心非常不服,万科讲活下去,是在警告竞争对手,你们都是草鞋班子,别得意太久,这不碧桂园开始急刹车了。

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第三层:压价并购。万科这么好的企业,都不看好后市,那么其他中小企业还能活吗?这些企业老总心里都在犯嘀咕,既然前途暗淡,要不抱抱万科大腿,不行就低价卖给万科吧?

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第四层:带头假摔。现在马上就要活不下去了,行情很差,国家、银行、官老爷们,不要再调控加码了,再加会死人的。现在来看,全国各地调控都不怎么加码了,甚至通过人才政策变相放松。

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第五层:增加流量。*近一段时间,其他开发商领导人风头出尽,比如某园马来西亚项目刷屏了,某大老总被贾跃亭骗了,虽然都是负面,但好歹也自带流量,万科闷声发大财略显寂寞,得,语不惊人死不休。

五层内涵,万科其实活的很好。但万科南京的几个项目,却是活的不咋地,甚至有点憋屈!

NO.2|

其实万科在南站包鱼塘之后,南京的项目就不是很多了。远郊的几个项目,操盘的都不是很好,甚至已经明确要降价甩卖了!

这几栋3月份就开始卖,这都大半年了,卖的怎么样了呢?一大半的房源都你没有动,没人买。所以这个盘搞了不少活动,优惠力度越来越大,然并卵!

今天有粉丝问,现在这个盘优惠下来,价格已经到了2万-2.1万了,是不是就可以买了?我觉得不用着急,这个盘开了11栋,后面还有12-15栋,机会还是有的,不着急。

前期两万三四买的业主,可能已经站岗了!

这个板块去年我聊的比较多,本质是什么?调子起高了。淳化板块在江宁算远郊新区,虽然价格不太高,但毕竟没有地铁规划,新板块建设,调子千万不能起高,一旦起高了,后面上不去会非常难受。

此外,现在经济进入新常态,哪有那么多增量?这两年很多产业都在穷吆喝,有多少赚了大钱?尤其现在各行各业都在收缩去杠杆,偏远新区政府搞不动,PPP项目想拉单子也很难,企业也没钱了。所以与利润相比,回款更加重要。

江宁中心区另外一家万科盘,也面临同样的难题!不降价,卖不掉,降价了!

一套房,打着特价房的名义,降价40万。即便有很多条件,但总归是降幅明显,这一降价不要紧,把很多老业主晾到了山岗上。

所以我经常说,南京的买房人算是见多识广了,楼盘降价,一般是不好意思维权的,即便去也是带着口罩扭扭捏捏,毕竟不占理嘛!

三四线城市的降价维权就不一样了,前几天安徽某园的大促销,直接导致老业主集体维权,一堆人往售楼处扔鸡蛋,看着痛心!

NO.3|

万科有一点做的很好。老业主站岗,他陪着你一起站!比如南站这块地,万科很受伤!

万科G46,楼面地价27000+!

这个价格,肯定站岗。这还是不是*关键的,*的问题是,这不是一块纯住宅用地,性质复杂,不要说赚钱,少亏都是奢望。

就在南京地价大幅度降低的节骨眼上,网传开发商要退地,当然理由不是说买贵了,可能是限高问题。

你看,开发商想退地跟买房人退房一样,都不谈价格问题,找个其他冠冕堂皇的理由退,比如装修不好,高度限制等。对于是否退地,开发商还没有官方答复。

*近还有一则消息,江浦万科某盘,炒房割肉甩卖了!

这套房本来是260万从开发商手里买的,等了好几年,现在255万跌破发行价卖了。算上贷款成本、时间成本,保底损失几十万。

不过这个跟开发商没关系,买房人自身炒房技术存在问题,这就不好办了。

NO.4|

当然,并不是万科的所有盘都存在跌破发行价的风险。比如南站的都荟天地,其实还可以。今天分享下城南科学家密圈关于该盘的评价:

这个盘点评一下:

万科都荟天地,简称天地会吧,和绿城深蓝目前是为数不多的有效供应,虽然楼气氛低迷,但还是不愁卖的。

1

先说优势吧。整个城南板块,已经没有太多供应了。南站板块,G46万科地块。香港嘉华G89,楼面地价27000+,太贵了,不好期待。软件大道南侧大名城,楼面地价29000+多,利润太薄,很难出精品。放开限价,又不划算,无解。

2

户型方面,从90-140,面积段比较全,覆盖度高,选择面大,整体还可以。

3

学区方面,未来与旭辉,万科新都会一个*,滨河*。问题在于江宁区是不是把心思放在这块,这也是家长有点担心的。体现在挂牌*的名称,之前定的晓庄,现在又存在变数,还要等*后确认。(其实挂啥区别不大),预期比大都会、九都荟学区差一点。

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位置:南站对称轴西侧,与中交锦致对称,还不错。东侧有高架,存在一定噪音影响。5高楼位置*边缘,在拐角处。整体上又比万科新都会位置好点,毕竟一个引桥,比高铁和高速影响略小。

5

劣势:除了噪音学区等影响,天地会的容积率偏高,都是30层及以上,比较密。8栋楼,中间还有道路阻隔,社区景观差点。好处是聚集商业近点,楼下就能逛街。至于商业做到什么程度,还不清楚。交房时间有点晚,等三年。装修品质不好讲,还没看。

6

距离地铁3号线还好,算地铁盘

整体结论:稀缺性还可以,评估整体低于九都荟,高于新都会。可以买入。

自己看着办吧。

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