开发商如何体面地降价？这是门技术活！

从千人抢房到怒砸售楼部，仅仅只是一个夏天的距离。

十一期间，江西上饶某楼盘一夜降价3000块，惨遭业主打砸售楼部；上海浦东某项目备案价从35000元直接将至28000元至26000元，业主围攻售楼部；平顶山某楼盘一夜蒸发18万元，业主愤而维权……

一叶而知深秋！

万科毫无征兆的嗷一嗓子——活下去，已吓得同行瑟瑟发抖。

既然价格留不住，那剩下的问题就是如何既降了房价，又能保持体面？这的确是门技术活。

NO. 1｜壹

先说两件“耸人听闻”的事。

1

一个朋友上半年的时候，从A 房企跳槽去了B房企。A和B都是目前全国楼市*阵营的知名房企。而朋友跳槽的原因，是他了解A的资金出现了问题，感觉快要活不下去，所以赶紧走人。

这个国庆长假，我这位朋友，一天都没休息，天天上班。每天都做啥？

每天早上都集体开会，盘销售回款资金。若是回款出现问题，得当即决定解决方案，比如哪个楼盘开始降价销售。

朋友说，临近年底，房企的资金压力越来越大。他身处其中，更能体会“分*崩塌”的危机。

就连一贯勇立潮头的万科也火了，火的原因是它在秋季例会的墙上打满了标语，而这个标语居然是三个字“活下去”。

当拿了半年底薪的置业顾问们，在凌晨2点的售楼部，刷到这个红色背景的PPT时，瞪大熬红的眼睛，绝对海天一色，这就是现在楼市的颜色。

2

假期*后一天的中午，中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

一时之间，朋友圈的开发商朋友们开始雀跃不已，很多人觉得这次的降准，是救市的信号。

没错，是救市，但这次要救的是“股市”。

很多人，恐怕是要白欢喜一场了。全国楼市的调控政策，依然坚定。一个不得不接受的事实是，现在（以及以后）的降准，恐怕和房价半毛钱的关系都不会有。

NO. 2｜贰

如果说每一次房价暴涨，都是一出闹剧，现在则是到了泡沫破裂的时刻了。

安徽蚌埠，碧桂园都荟毛坯备案价10500元/平，*价格11098元/平。*次降价后为7800-8200元/平，紧接着第二次降价：所有房源总房款再降45000元，也就是成交价为备案价的74折。

南京句容某盘公开宣布“房价重回2015”，相比今年初的1.2万元/㎡，房价直接暴跌至*7888元/㎡！

泰禾合肥院子，一下血降6000元/㎡砸盘！备案21666元/㎡的洋房，现在只卖1.6万元/㎡，引得合肥楼市地震。

恒大从9月就率先启动了全国范围的大型促销活动，优惠范围和力度都相当给力。全国536个楼盘，基础优惠89折，3个月内付清全款93折，公寓商办类产品*还有6折优惠。

降价，已经开始在全国各地的楼市蔓延。郑州，当然不能独善其身。

环郑州板块，比如平原新区、荥阳东、绿博、二七新城等，都已经偷偷地降价了。

平原新区：恒大金碧天下，65xx元/平米起，不限购，还可以*20%；华润平原府9月份开盘，高层均价6700元。要知道，之前该区域同品质的楼盘均价约8500元/平。

虽然以前是精装，现在是毛坯，但降价也是事实。

绿博片区：亚新美好艺境，新推房源洋房*12500元/平米，高层带装修12000元/平米；金科天籁城，洋房均价砸至13000元/平米。

要知道，此前该区域的洋房卖到了1.5w+，个别带装修的高价盘甚至卖到1.7w+。

二七新城：亚星金运外滩，部分房源价格下探至12000元/平米。

甚至，郑州滨河国际新城乃至主城区的部分项目，也开始各种明降暗降跑量。

NO. 3｜叁

但凡降价降出新闻的开发商，都有一种“借了高利贷”的逃生感。

Duang一下降价30%，任何一个购房者，哪怕再有修养，都会在心里问候开发商老母。

很多人觉得，买房人的觉悟实在太低了，和股民根本没法比。股民套牢了一般就是默默割肉，关灯吃面，泪水顺着脸颊流到面汤里，苦咸苦咸的。

股民们*多跑到网上发泄一下，从来没见他们跑出来维权。

关键可能在于股市节奏控制的好。一个月降5%，温水煮青蛙，半年之后效果同样显著，大家都被套牢。

开发商为什么总喜欢duang一下呢？

一次性降到位，其实效果*。每个月降5%，给人的感觉是，你很经操啊，再等等，说不定还有便宜占。

既要有极度震撼的效果，又不能吸引老业主殷切的目光，所以降价这件事，就有相当技术含量。

降价，售楼部被砸，很悲伤。但更悲伤的是降价了，连个砸售楼部的都没有，完完全全被市场无视。

所以，涨价是一门艺术，降价绝对是一门技术。

在开发商眼里，永远都没有降价一说，有且只有特价房、老带新特别奖励、房源秒杀、N盘联动……

关于降价，开发商往往有很多说辞，目的只有一个，自己绝对不是降价，这些促销都是极度临时的优惠，过了这个村绝对没这个店。

常见的招数如：

团购。传统的销售渠道受阻，开发商开始寻找新路径，团购于是成为重要方式之一。团购的折扣一般是特殊设置的，所以对人数、房源也有相当的要求，按照行规，一般不会是*的景观面、朝向的户型面积段。

北龙湖有些个楼盘就玩得很溜，你没见它开盘，但人家房子已经卖完了。

限时优惠。比如有人退房、集团周年庆、老板过生日普天同庆等等。然后你会发现，这老板一年365天，有364天在过生日。

特价房。在市场下行周期，一众楼盘短兵相接争抢有限的客户，特价房成为诸多开发商撬开楼市僵局的惯用“武器”。

这个十一，不少人都收到了开发商的问候：“亲，我们推出了10套特价房……”

巧立名目。上海有个楼盘，十一期间购房送宝马X1。一顿操作猛如虎，一番说辞巧如花，但*终压 轴的只有一句：不想要车，就抵22万房款！

有几个人会在售楼部买车的？你看，这价降的就比较有技术，不仅砸出了水花，也没人来砸售楼部，皆大欢喜。

不过，这些招数说到底，还是很直接的“价格型促销”，所谓的体面，更多是规避前期业主闹事。

有没有更体面的做法？

NO. 4｜肆

【上策】拿装修溢价开刀

捆绑装修的新房，装修就是“溢价”，也是市场价和民生价的差额。而所谓捆绑的装修，就是这轮房价失真*典型的呈现。

不妨多给市场几个装修包选择。

同样2万的毛坯价格，3000块、2800块、2500块，几种装修包，丰俭由人。装修标准不一，老业主无话可说，避免原高价购房者发飙、砸售楼部。

这样做，既达到降价促销的功效，拿溢价*的部分开刀，保留所剩无几的体面，优雅的降价跑量快速回笼资金，甚至一不小心还能创新已经饱受诟病的“装修捆绑”，搞不好就是正面典型。

【中策】以品质代替价格

也别明着降价，甚至可以把房价再升高些，但实际卖的房不一样了。

原来卖3000元一平方时，是由名不见经传的工程师设计的，很土，现在请贝聿铭来设计；原来请较能省材料的包工头施工，现在由中建三局原装队伍施工。

配方升级了，但价格不怎么涨，这也算降价，而且是良心降价。

这对购房者是*良心的，但是实施起来很难，毕竟生意人要的是利润，所以这也只能算是中策。

【下策】免除物管费

搞房地产开发赚了钱，就拿出一部分来补贴物业管理，多好。老百姓有钱购房，但不能购了房一辈子给物业管理公司打工，你给他免了物业管理费，老百姓也会觉得得到了实惠。

这也是降价的一种手段。对买房人来说，蝇头小利也是真实惠。

【绝招】免头期

头期通常是那30%*啊，你要给人免了，我给你叩头。

-End-

扫描下方二维码，关注作者公众号