周三企业说 | 四大榜单看房企未来发展之道

“2018年三季度，虽然中央政策面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，房企在销售、拿地、土储和商业运营方面到底发生了什么样的变化呢？今天我们就从销售、新增货值、土储和商业运营这四大榜单来探究房企上半年的经营变化。

一、销售排行榜：全年千亿房企或超30家

2018年前三季度，TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。从销售金额门槛来看，前三季度TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%左右。集中度方面TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。

除此之外TOP100房企中规模房企数量较2016、2017年也进一步提升。截止9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家千亿房企的水平。800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。照目前的销售规模来看，预计全年千亿房企数量有望超过30家左右。与此同时，300-500亿元规模区间的房企在数量上则呈现逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言，增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下，不进则退，继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

2018年前三季度各梯队各季度总规模走势

（单位：亿元）

数据来源：CRIC，中国房地产决策咨询系统

二、新增货值排行榜：聚焦中西部与三四线

从新增货值排行榜来看，三季度以来土地市场降温显著，企业拿地愈发谨慎，但强者恒强的格局未变。从前9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较前8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业，各梯队销售集中度高于货值集中度，在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，未来生存环境不容乐观，可以预见竞争将更加激烈。总体而言，未来TOP100房企的规模还将继续分化，中小企业差距将越拉越大。

从拿地结构来看，销售TOP100房企拿地仍然集中在三四线，其中三四线新增拿地建面占比达到60%，房企对于城市能级的选择并未出现较大转向。从区域来看，中西部依然延续火热态势，成为房企布局的重心，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的长三角13个百分点。从城市选择方面，一方面，前9月百强房企拿地TOP10城市中，有半数来自中西部，其中重庆和郑州位列榜首，这也从侧面反映了当前中西部土地市场的热度，以及房企对于中西部区域的重视程度。另一方面，TOP15城市中二线城市占绝对比重，表明在三四线市场走势不乐观的情况下，房企重点投资城市仍聚焦在高能级的二线城市。

2018年前9月二线城市新增土储建面

TOP15城市

数据来源：企业业绩公告、CRIC

三、土储排行榜：二三线并重中西部称雄

2018年上半年，总土储货值TOP100中已有7家企业货值超过万亿，比2017年末增加了一席，其中总土储货值TOP20强房企货值总量达到21.91万亿元，是后80强房企的1.37倍。碧桂园、恒大、融创截止2018年上半年底总土储货值超过2万亿，短期内想要在土储上挑战三家规模房企难度较大，意味着未来三家企业规模的成长性、空间性仍然巨大。

从去化周期来看，截至2018年上半年房企总土储货值与上半年同期企业比较，百强房企平均去化周期为4.1年，较去年4.7年的平均水平有一定程度下滑，主要原因是上半年销售多集中在三四线城市，并且采取的是高周转策略，此外，自去年以来，资金紧缩也是导致房企投资节奏逐步放缓的因素。

从土储的区域分布来看，截止到2018年6月末，百强房企总土储分布呈现“二三线并重，中西部称雄”的格局。其中三四线土储占比达到45%，与近一年一二线市场受限、三四线市场火热不无关系。在区域选择上，由于板块轮动的驱使，中西部成为企业关注的重心，总土储建面占比达到33%，远高出其他三个区域。

2018年上半年总土储货值TOP100梯队情况

数据来源：CRIC

四、商业运营排行榜：TOP10门槛同比37%至27.0亿

从商业运营排行榜来看，内地2018年前三季度，内房企TOP10的榜门槛已达27.0亿元，同比增长37%。除此之外，部分房企在商业业务发展上各有亮点。新城控股吾悦广场的租金及管理费收入同比大幅增长166%，并以13.6亿的租金收入首次成功入榜前三季度运营榜单；富力地产自17年以181亿收购万达酒店资产后，其上半年酒店业务收入同比增长达360%至33亿，超过去年全年的酒店项目营收；而雅居乐整合原有商业资源，成立了商业业务板块；泰禾租金及托管收入同比大幅增长86%等等。

与此同时，还有一部分企业则在未来的租金规模上提出了新的目标。如华润置地提出了2020年租金收入100亿人民币的目标，届时将拥有购物中心48个，总建面达610万平方米。而新城控股则将继续在商业领域进行冲刺，计划19年实现40亿租金收入，保证每年开业15到20个项目。

房企未来商业发展目标情况

资料来源：企业公布、CRIC

今天10月9日，克而瑞研究中心举办了第24届地产金融形势发布会，在发布会上对四季度的楼市发展以及该变化下的房企营运策略都做出了独到的预测与见解。整体而言，对于第四季度，房企一方面应当降负债、降杠杆，并加强去化，提升现金回流。此外在拿地方面，则应保持谨慎态度、收缩战线、放缓节奏等等。与此同时，企业在防范三四线市场风险的同时，也应重点关注东部二线城市底部机遇以及环一线周边三四线的结构性机会等等。总而言之，努力提升企业的周转能力、运营能力、苦炼内功才是应是当前背景下的重中之重。