周二市场说 | 国庆假期楼市成交“大打折扣”，维权现象引发深思！

“在“金九”爽约成交降温的背景下，十一楼市备受大家关注。与以往的传统的销售旺季相比，今年“维权”、“砸售楼处”等字眼却成为热搜关键词，究竟国庆期间各城市市场呈现出哪些新特征呢？

一、国庆假期楼市成交“大打折扣”，二三线整体市场降温显著

今年国庆楼市表现单纯从交易数据上来说，还是“一如既往”的惨淡31个核心城市总成交面积为187.88万方，环比大幅下降了57.11%，一方面供应下滑，成交也随之受到了影响；另一方面考虑到统计数据缺失的问题，国庆节前三天一般都没有交易备案登记，而后的成交数据也相对滞后一些，历年的国庆节皆是如此。而与去年同期对比，成交量同比下降27.27%，一线城市的成交“复苏”明显，北京、上海、广州均显著好于去年同期，上海的同比增幅达到了243.18%。二三线城市成交同比跌多涨少，整体市场降温也比较显著，可以看出调控政策的效应不断显现，购房需求释放也到达了阶段性瓶颈。

2018年十一黄金周各城市成交面积及同环比变动情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC

二、城市成交分层显著，单价低、小面积户型备受购房者青睐

而要分析国庆期间具体成交情况还是要看单个城市的项目去化，根据CRIC不完全统计数据，各城市单个项目去化差异还是比较显著的，这其中既有城市的问题，也有产品的问题，同样存在部分项目采取“以价换量”策略，加紧去化的原因。大体来看，呈现出以下特征：

一方面，各城市间分化更为显著，广州、深圳等一线城市还是保持了较高的市场热度，国庆期间项目开盘去化率基本都维持在80%以上，购房需求得到了进一步释放；而福州、苏州、杭州项目去化表现低迷，单个项目的*去化率基本都不高于50%；更多的城市还是保持着“冷热不均”，项目去化有好有坏，分层现象显著。

另一方面，各城市中单价偏低，小面积，刚需类项目成交依旧保持火热，比如深圳峰荟创智特区，热 销户型为42-50㎡的1+1房，预售均价为2.2万元/平米，而周边竞品均价在2.4万元/平米，具有显著的价格优势，加之开盘仅推出40套，“小步快跑”的策略也促使其开盘当天去化率达到了100%。与之相对的针对高单价或大面积户型的项目，人们观望情绪浓厚，加之购买力受限等因素，去化表现不容乐观。

2018年十一黄金周各城市项目去化情况（单位：套，元/平方米）

数据来源：CRIC

三、房企折扣降价力度加大，购房者维权现象屡见不鲜

此外，值得关注的是，十一期间，房企方面也动作不断，一方面，降价、打折、送车，甚至一成*等优惠措施再现，开发商都渴望在市场降温前加紧“出货”，实现资金回笼；据悉，上海松江、嘉定的2个楼盘，在原价基础上打8.9折，如经公司员工推荐购房还能叠加9.8折优惠，再送3万元购房券。另一方面，因降价或变相打折造成的业主维权现象频现，国庆期间上海浦东有楼盘出现大规模业主维权事件，据称维权原因是开发商搞阴阳合同，不按上海市政府要求的一房一价政策销售，一夜之间将备案均价35000直接降到28000至26000销售；上饶某楼盘因价格从10000降到7000，被大量业主维权，导致售楼部被砸。

值得深思的是，若是市场转凉，日后“以价换量”谋求快速销售的项目还会增多，如果都以砸售楼处告终，那不得不说中国房地产*近几年确实没有什么进步，购房者的素质更是有待提高。