- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
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北京,主城区的热门区域,房价高达10万-15万/平。然而,怀柔、延庆等远郊区,房价在2万-3万/平。城市不同区域之间的楼市差价竟然高达5倍。
再看新房和二手房,价差非常大。
从2011年-2018年北京新房、二手房销售价格走势图看,2011年以前新房价格明显高于二手房,那时候的楼市还处于增量阶段。
而从2012年至今,二手房价格一路赶超新房价格,并且二手房价格一直高于新房销售价格。
截至目前,2018年北京新房销售价格为47859元/平,二手房却高达60464元/平的均价,价差约12605元/平。
△数据来源:智子数库
这意味着什么呢?意味着买新房就可以比买二手房省出一大笔钱,抢到应该就是*才对。
既然如此,是不是新房的销量很好,远胜于二手房呢?
答案并不是。
有数据为证,北京二手房成交面积占比自2009年首次超越新房,之后占比逐步提升,至2018年上半年成交占比已达81%。可见从2009年至今,北京二手房一直都是房屋市场交易的主场,也难怪二手房中介火爆异常。
北京的新盘大多集中在远郊,加上今年以来,限竞房大量入市,还有共有产权房托底,已经整体拉低了新房均价。
从北京住房成交量显示,其实也说明了大多数人宁可选择高价二手房,也不选择低 价新盘。
关于一二手房价倒挂的情况,在其他城市完全是不一样的场景。价差导致购房热,全国热点城市,包括杭州、西安、长沙、武汉等地无不出现排队抢房潮。
而北京,包括限价房在内的新盘,明显去化不足,大多售楼处冷冷清清。
因为在北京,价差并不能成为核心竞争力。
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当然,也不能说限价房完全没有优势,同样的产品,性价比更高的项目还是有一定市场的。
比如前两个月推出的限竞房,大兴瀛海府基本属于*受关注的,均价52449元/平方米,88平米的三居室双卧朝南设计比较受刚需青睐,总价500万元左右就能拿下。首期开盘当日推出的房源就已售罄。
对比下同期开盘的房山旭辉城,首开均价3.5万/㎡,算是低于限售均价开盘。结果呢,没多久又降价了,明显是去化不佳形势严峻。
两个项目对比,反而5.2万的瀛海府比3.5万的旭辉城更受青睐。
这是因为性价比不同。
同样的还有孙河限竞房瑞悦府和北京院子二期,均价约6.8万/㎡,受欢迎度还算不错。
但位于天通苑和昌平北五环别墅区之间的华润理想国,销售限价约为4.9元/平方米,性价比还可以,区域也比较成熟,但销售却异常冷清。
这是源于区域价值有差异。
房山的限竞房位于六环外,周边没地铁,交通不方便,房山区本身商品房供应量又大,造成了买房人分流,*重要的是周边的二手房价格也在3万元左右,限竞房完全没了价格优势。
瀛海和孙河都属于新兴板块,区域内以新盘和次新为主。周边商品房价格都高于限竞房价格,加上区域有利好概念和生态环境的优势,未来价值自然飙升。
可见,价差不是决定因素,区域价值才是。
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北京楼市的价差容纳了不同阶层。因为有天价学区 房的需求,也有豪宅的改善需求,还有努力上车的刚需。
价差的存在是北京楼市的支撑力,却不是价值的体现。
那么作为购房者,应该怎么选择呢?
首先我们要明白,造成新房二手房价格倒挂的原因,除了政府限价,*主要是主城区新房项目的减少。增量房时代已经变成存量房时代。
我们从二手房和新房的销售面积中对比一下,新房成交区域以近郊为主,二手房成交区域以主城区为主。
从新房销售面积的环线占比中能看出来,北京正在进入郊区化时代,大量新盘都位于5环之外。
开发商花样宣传的乱花容易迷了眼,并不是楼市的价值转移了,而是5环内拿地受限。
近几年以来,购房者消费意识转变,由原来向一手房市场扎堆的情况向二手房市场倾斜。因为主城区的二手房区域价值更大,配套更完善,资源的聚集度更高。
但是,今后的趋势必然是大量限竞房和共有产权房以及公租房扎堆入市,也有可能对二手房市场有个冲击。
那么,是五环内的主城区二手房价值更稀缺,还是五环外价差更大的新盘更有市场潜力呢?
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早在18年3月,北京市规划国土委发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》也明确北京五环内,尤其四环内进入限制性发展阶段,主要受限的产业包括:
限制新建大型商业项目;
限制新建大型商务办公项目;
限制区域性物流基地和批发市场;
五环内限制新增综合性医疗机构;
五环内限制新增中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体;
四环内限制住宅项目开发;
三环内限制仓储物流项目。
就在不久前,《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》正式发布。
补充并强调也一些限制内容:
东城区西城区:禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目!!!不过,棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外。
东城区西城区:禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目!
朝海丰石四区:东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
中心城区:普通高等教育中,不在原校址基础上向周边扩展,不再新增占地面积。
北京城市副中心:禁止新建和扩建民用运输机场。
也就是说,北京五环内,尤其四环内进入以减人、减业为主要特点的减量限制发展阶段。那么其对应的房价也进入一个“限制性的锁盘时代”。
今后,五环内将严控用地,中心城区的土地资源极为宝贵,不会再随意出让,更不会用于一些占地面积大又不能带来先进生产力的产业。
五环外将承接更多的疏解人口和新增产业。五环外的发展是一个趋势,这没错。
但我们回到*初的命题,价差和价值并不是对等的。
五环内的医疗、教育、交通、商业配套已经足够完善了,随着人口结构转移,主城区内关系民生的零售、食品、物流网点、基础服务行业,并没有减少,反而给予了更多生存和发展的空间。
而且还能看到一个有意思的事,就是东西城虽然禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目。不过,棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外。
这说明,以后在五环内的生活质量会大大提高,房产价值自然也会提升。
一个城市的中心区域,它的*空间始终会高于郊区,消费者终究会用脚投票。
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近几年,北京楼市的走向,将会产生一个分流。
改善型选择更多的仍然会是主城区的二手房,刚需会流向五环外选择限竞房。
限竞房在随后几年会集中入市,这种供需市场压力会逐渐深化,对五环外的二手房市场将有一个较大的冲击。
五环外的限竞房和二手房价差将会逐渐拉平,但五环内改善住宅仍然是*抗跌的。
对于刚需来说,如果资金不够选择五环内,那么就要选择配套完善并有概念加持的区域。
同区域、同配套、同品质的限竞房,要比拼的才是价格。