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北京楼市,价差并不是核心竞争力

来源:米宅北京   发布时间:2018-10-10

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北京,主城区的热门区域,房价高达10万-15万/平。然而,怀柔、延庆等远郊区,房价在2万-3万/平。城市不同区域之间的楼市差价竟然高达5倍。

再看新房和二手房,价差非常大。

从2011年-2018年北京新房、二手房销售价格走势图看,2011年以前新房价格明显高于二手房,那时候的楼市还处于增量阶段。

而从2012年至今,二手房价格一路赶超新房价格,并且二手房价格一直高于新房销售价格。

截至目前,2018年北京新房销售价格为47859元/平,二手房却高达60464元/平的均价,价差约12605元/平。

△数据来源:智子数库

这意味着什么呢?意味着买新房就可以比买二手房省出一大笔钱,抢到应该就是升值才对。

既然如此,是不是新房的销量很好,远胜于二手房呢?

答案并不是。

有数据为证,北京二手房成交面积占比自2009年首次超越新房,之后占比逐步提升,至2018年上半年成交占比已达81%。可见从2009年至今,北京二手房一直都是房屋市场交易的主场,也难怪二手房中介火爆异常。

北京的新盘大多集中在远郊,加上今年以来,限竞房大量入市,还有共有产权房托底,已经整体拉低了新房均价。

从北京住房成交量显示,其实也说明了大多数人宁可选择高价二手房,也不选择低 价新盘。

关于一二手房价倒挂的情况,在其他城市完全是不一样的场景。价差导致购房热,全国热点城市,包括杭州、西安、长沙、武汉等地无不出现排队抢房潮。

而北京,包括限价房在内的新盘,明显去化不足,大多售楼处冷冷清清。

因为在北京,价差并不能成为核心竞争力。

2

当然,也不能说限价房完全没有优势,同样的产品,性价比更高的项目还是有一定市场的。

比如前两个月推出的限竞房,大兴瀛海府基本属于最受关注的,均价52449元/平方米,88平米的三居室双卧朝南设计比较受刚需青睐,总价500万元左右就能拿下。首期开盘当日推出的房源就已售罄。

对比下同期开盘的房山旭辉城,首开均价3.5万/㎡,算是低于限售均价开盘。结果呢,没多久又降价了,明显是去化不佳形势严峻。

两个项目对比,反而5.2万的瀛海府比3.5万的旭辉城更受青睐。

这是因为性价比不同。

同样的还有孙河限竞房瑞悦府和北京院子二期,均价约6.8万/㎡,受欢迎度还算不错。

但位于天通苑和昌平北五环别墅区之间的华润理想国,销售限价约为4.9元/平方米,性价比还可以,区域也比较成熟,但销售却异常冷清。

这是源于区域价值有差异。

房山的限竞房位于六环外,周边没地铁,交通不方便,房山区本身商品房供应量又大,造成了买房人分流,最重要的是周边的二手房价格也在3万元左右,限竞房完全没了价格优势。

瀛海和孙河都属于新兴板块,区域内以新盘和次新为主。周边商品房价格都高于限竞房价格,加上区域有利好概念和生态环境的优势,未来价值自然飙升。

可见,价差不是决定因素,区域价值才是。

3

北京楼市的价差容纳了不同阶层。因为有天价学区 房的需求,也有豪宅的改善需求,还有努力上车的刚需。

价差的存在是北京楼市的支撑力,却不是价值的体现。

那么作为购房者,应该怎么选择呢?

首先我们要明白,造成新房二手房价格倒挂的原因,除了政府限价,最主要是主城区新房项目的减少。增量房时代已经变成存量房时代。

我们从二手房和新房的销售面积中对比一下,新房成交区域以近郊为主,二手房成交区域以主城区为主。

从新房销售面积的环线占比中能看出来,北京正在进入郊区化时代,大量新盘都位于5环之外。

开发商花样宣传的乱花容易迷了眼,并不是楼市的价值转移了,而是5环内拿地受限。

近几年以来,购房者消费意识转变,由原来向一手房市场扎堆的情况向二手房市场倾斜。因为主城区的二手房区域价值更大,配套更完善,资源的聚集度更高。

但是,今后的趋势必然是大量限竞房和共有产权房以及公租房扎堆入市,也有可能对二手房市场有个冲击。

那么,是五环内的主城区二手房价值更稀缺,还是五环外价差更大的新盘更有市场潜力呢?

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早在18年3月,北京市规划国土委发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》也明确北京五环内,尤其四环内进入限制性发展阶段,主要受限的产业包括:

限制新建大型商业项目;

限制新建大型商务办公项目;

限制区域性物流基地和批发市场;

五环内限制新增综合性医疗机构;

五环内限制新增中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体;

四环内限制住宅项目开发;

三环内限制仓储物流项目。

就在不久前,《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》正式发布。

补充并强调也一些限制内容:

东城区西城区:禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目!!!不过,棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外。

东城区西城区:禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目!

朝海丰石四区:东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

中心城区:普通高等教育中,不在原校址基础上向周边扩展,不再新增占地面积。

北京城市副中心:禁止新建和扩建民用运输机场。

也就是说,北京五环内,尤其四环内进入以减人、减业为主要特点的减量限制发展阶段。那么其对应的房价也进入一个“限制性的锁盘时代”。

今后,五环内将严控用地,中心城区的土地资源极为宝贵,不会再随意出让,更不会用于一些占地面积大又不能带来先进生产力的产业。

五环外将承接更多的疏解人口和新增产业。五环外的发展是一个趋势,这没错。

但我们回到最初的命题,价差和价值并不是对等的。

五环内的医疗、教育、交通、商业配套已经足够完善了,随着人口结构转移,主城区内关系民生的零售、食品、物流网点、基础服务行业,并没有减少,反而给予了更多生存和发展的空间。

而且还能看到一个有意思的事,就是东西城虽然禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目。不过,棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外。

这说明,以后在五环内的生活质量会大大提高,房产价值自然也会提升。

一个城市的中心区域,它的升值空间始终会高于郊区,消费者终究会用脚投票。

5

近几年,北京楼市的走向,将会产生一个分流。

改善型选择更多的仍然会是主城区的二手房,刚需会流向五环外选择限竞房。

限竞房在随后几年会集中入市,这种供需市场压力会逐渐深化,对五环外的二手房市场将有一个较大的冲击。

五环外的限竞房和二手房价差将会逐渐拉平,但五环内改善住宅仍然是最抗跌的。

对于刚需来说,如果资金不够选择五环内,那么就要选择配套完善并有概念加持的区域。

同区域、同配套、同品质的限竞房,要比拼的才是价格。 

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
米宅北京
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