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《郑州楼市》:开放战鼓舞四十 深化改革新征程

来源:楼市微观   发布时间:2018-10-10

2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年,是我国改革开放的40周年,也是中国住房制度改革的20周年。

40年,经济的腾飞,社会的发展,生活的改善,居住的提升,房地产在其中都是那浓墨重彩的一笔。我们将通过总结回顾,邀请见证者解读关键符号, 一起探寻行业发展进程,感受全国和郑州40年来城市变迁、人居发展的点点滴滴,展现房地产行业发展轨迹。在此感谢王牌智库首席专家、董事长上官同君接受本刊访谈。

40年·初印象

改革开放40年,房地产行业有了飞跃的发展。如果用关键词概括中国改革开发40年房地产行业的整体情况,您会选用哪个词?

中国房地产业协会会长刘志峰在接受乐居财经专访时指出,房地产过去40年的发展,第一个关键词是改革。没有改革,就没有这十年的快速发展。第二个关键词是可持续。提倡节能减排实际上就是讲可持续,搞百年住宅的试点也是可持续发展。第三个则是市场的稳定。

戴德梁行华中区董事总经理刘小华接受凤凰网房产专访曾表示,“如果要用一个词表述,我会选择Outgrow蜕变。政策、布局、行业都在发生着变化。”刘小华分析说,这有点像“蝴蝶效应”,一个政策的落实,往往会改变一个城市未来发展的方向和战略性布局。

这40年,在王牌智库首席专家、董事长上官同君看来,则有不一样的视角。他认为,自1998年房改以来,房子成了商品,为中国经济发展作出了重要贡献。尤其在老百姓传统的思想观念里,唯有一套房才算有家,不管有钱没钱都要买房,成为中国楼市的特有现象;开发商的竞争也在加剧,大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,剩下的成为少数,这种或多或少的“恐慌”伴随着中国楼市一路成长。然而,十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的论述,确定了“房住不炒”将是未来一个长期的住房制度安排,这是中国房地产自1998年房改以来最大的制度变化。“房住不炒”,这一深得民心的国策,让我们不再为房子犯愁、不再为房子恐慌。

40年·数阶段

改革开放40年,以国家出台政策、标志性时间等为节点,我国房地产业大致经历了五个发展阶段:

1978-1987:初步发展    
掷地有声指明灯  确立试点攒经验    

1978年,邓小平在一次讲话中提出:动员个人手里的钱来参与住宅的建设,个人建房可以,买房也可以。这一讲话成为中国住房制度改革的指路明灯,之后有关房地产业改革的一系列理论探讨都以此为基础展开。同年,郑州市成立了民用建筑统建办公室,承担国家、省、市三级财政下达的住宅建设任务。这标志着郑州市房地产市场开始发育,住宅建设进入新的发展阶段。

1980年9月,北京住房统建办公室率先挂牌,拉开房地产综合开发的序幕。同年,郑州市被国务院确立为全国住宅补贴出售试点城市,是全国最早的4个试点城市之一。1981年,郑州市成立了郑州城市建设开发公司,与民用建筑统建办公室合署办公,先后在硝滩、黄河路、颍河路、伏牛路等路段建设成片住宅小区。1982年,郑州市第一家房地产开发公司“中国房屋开发公司郑州公司”正式成立。1984年第一个综合开发住宅小区——汝河小区建成。郑州的住宅建设进入了单元套房住宅综合开发的历史阶段。

1986年,郑州组建了市房地产市场管理处。次年,郑州成立了市房产产权监理处。郑州市由此基本确立了产权产籍管理制度体系。之后,郑州市房产产权监理处开展了房屋普查,并在此基础上开展了全市房产产权登记发证工作,逐步建起了产权管理制度和动态管理机制。同时,根据房地产市场的发展需要,适时建立和完善了产权监理制度、产权验证制度、商品房注册登记制度和产籍管理制度,从而保证了全市房地产市场的正常发证秩序。

1988-1997:改革起步    
改革大幕徐徐开  市场体系初形成    

1988年1月,国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议,提出了我国房改的整体构想,基本思路是承认住房的商品属性,推行住房商品化、市场化、产业化,从此中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。资料显示,截至1988年底,全国共有432个城市成立了3124家开发公司,职工人数达12.7万人,开发面积达1.8亿平方米;当年全国房屋商品销售额达到147.21亿元,实际房屋销售面积2917万平方米,同比分别增长34%、9%。

在上官同君看来,郑州作为河南省的省会,房地产业起步较晚。1992年5月,以建业为代表的河南本土房地产开发商注册成立,标志着郑州开始迈出房地产开发步伐。资料显示,截至1992年底,郑州市共有各类房地产开发公司138家,其中三资企业占到40%,郑州房地产市场经历了第一波开发高潮。但由于单位实物分房的存在和人们住房观念的转变尚未完成,市场主体的发育并不够充分,商品房市场发展总体比较缓慢。

这一时期,郑州的住房制度改革得到进一步深化。住房公积金制度初步建立,公有住房出售进度加快,住房二级市场开放,住宅建设突飞猛进,经济适用住房(安居工程)建设取得了实质进展,物业管理开始起步,房地产市场体系和产权保障制度基本形成,房地产业在全市国民经济中的地位和作用日益显现出来。1993年底召开的全国第三次房改工作会议和1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的颁布实施,标志着房改进入一个新的阶段,即在全国范围内确立了住房商品化、社会化的改革方向,住房制度改革进入了制度创新阶段。在郑州,1994年11月《郑州市关于深化城镇住房制度改革的实施方案》及配套办法的出台,标志着全市房改工作迈入全面实施阶段,单位集资建房、售房工作全面展开。1995年,郑州房地产交易中心开业,标志着郑州房地产市场体系初步形成。

这一时期,郑州的住宅建设向着规范化迈进。众多房地产开发企业纷纷崛起,房地产开发项目和规模不断扩大,一些大型楼宇如“海特大厦”“省保险大厦”等相继投入使用,一些综合配套的住宅小区建设日趋完善,天然气、集中供暖、电话、有线电视都列入了房屋的设计之中,住宅开始向着舒适、规范化不断迈进。“金水花园”“华淮小区”“绿云小区”“清华园”等在当时有一定示范作用的小区为郑州住宅建设开创一条新路。但因市场发展刚起步,难免出现一些问题。建业集团董事长、建业地产董事局主席胡葆森在接受本刊专访时就曾表示,这个阶段郑州房地产市场经历了1993年开始的第一轮宏观调控,基本特征是乱而无序,房地产业作为新兴产业,国家对如何调控房地产市场没有成熟的经验和模式,房地产一级、二级市场都不成熟,房地产行业没有得到太大发展。

1998-2002:稳步增长    
福利分房告终结  住房制度市场化    

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。实物分配福利房的做法宣告结束。在此之前,4月28日,中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行,正式宣布全面执行:贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。5月9日,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房,该文件的突破性意义不言而喻。

在郑州,1999年1月1日,根据国务院通知有关精神和河南省人民政府1998年下发的70号文件,郑州市宣布停止使用财政开支进行建房和分房。这不仅意味着沿袭了多年的福利分房制度走到了尽头,而且也标志着商品房开始进入郑州普通民众的生活。2002年10月,由财政出资向职工住房消费进行贴补的《郑州市住房货币化分配实施办法》获得了河南省人民政府住房制度改革领导小组批准,郑州市开始全面实施货币化分配,这都意味着郑州市新的货币化住房体制正式迈入正轨。

这一时期,郑州市住宅建设和房地产业呈现大行业、大市场、大流通、大发展、大贡献的格局,房地产市场呈现出百花齐放多元化的产品形态,以多层住宅为主的供应体系被打破,高层、小高层、别墅等多种物业形态开始大量出现,同时住宅的综合品质越来越趋于完善。“中方园”“建业城市花园”“湖光苑”“鑫苑名家”等大型居住社区出现,商品房的设计更加科学、功能更加全面,一些生活服务设施、建筑景观与小品也进入了社区。郑州房地产市场总体呈现出建设速度快、交易活跃、市场平稳的局面。

上官同君认为,这时期是郑州房地产市场的调整推进阶段。1998年停止住房实物分配后,郑州房地产行业迎来第一个发展春天。许多建筑公司趁机转型成为房地产公司,但都处于积累期,并没有出类拔萃的房地产公司。这个时期,郑州房产市场的发展还是稚嫩的,虽然建设速度快,但呈现出规模小、数量多、实力弱的特点,发展还不平衡。

2003-2012:调控发展    
支柱地位被确立  调控发展相交织    

2003年8月,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次明确房地产成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展。这一政策的出台可视为房地产行业发展的新里程碑,极大刺激了房地产市场的发展。房地产行业发展迎来“黄金十年”。据资料显示,2003-2012年的10年间,全国城镇化率从40.53%提高到52.57%,城镇人口从5.24亿增加到7.12亿,净增加了1.88亿人。住房商品化不仅激发住房供应能力激增,也带来了多方面的经济利益,对国民经济影响深远。2003年全国城镇房地产投资约1万亿元,2012年上升到9.2万亿元,占固定资产投资比例相对稳定,保持20%—22%左右,对国民经济发展产生了全方面复杂的影响。

这期间,我国房地产市场总体呈现投资增速高、销售增长高和房价涨幅高的“三高”特征,期间虽然也曾出现过调整,但并未改变房地产市场运行的总体趋势。针对经济和楼市的起伏变化,国家和地方政府出台了一系列针对房地产业的宏观调控政策、货币政策以及税收等政策,其中既有鼓励,也有抑制。真正的“分水岭”是2004年4月国土资源部、国家监察部联合颁发的“71号令”(即“8.31大限”),之后房地产市场进入了新的阶段。这阶段的主要特征:一是调控政策频出台。如2005年的“国8条”、2006年的“国6条”、2007年的“国4条”、2008年的“国10条”、2010年的“国11条”“新国10条”、2011年的“国8条”,2012年重申“坚持楼市调控不动摇”基调。二是住房保障保民生。2007年发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文)具有历史转折的里程碑意义,中国的住房政策可以说是住房保障与住房市场调控相交织,住房市场的发展更注意民生的需求,在2008年全球金融危机冲击的背景下,住房保障也被赋予“保增长、促民生”的双重含义。

这期间,郑州房地产市场在调整中快速发展。郑州市房地产开发投资额从2003年的74.3亿元增长至2012年的1095.1亿元。尽管在2008年全球金融危机爆发时,郑州房地产行业也不可避免遭遇了“寒潮”,但2009年郑州房地产业便开始复苏,渐渐的从经济危机的阴霾中走出来。吸引了越来越多的外地房地产企业。2011—2013年,郑州进入了房地产市场发展的黄金时期。

对这一时期,上官同君分析认为:一是由于2003年河南省提出“中原崛起”的构想,郑东新区得以开发,吸引越来越多的人涌向郑州,购房需求旺盛,市场潜力巨大;二是2004年郑州城中村拆迁正式启动,这也刺激了郑州房地产市场快速发展。以上种种原因相结合,使郑州房地产业市场化逐渐成型并稳定发展。同时,随着郑州房地产市场的发展,外地房地产企业如绿地、绿城等大量进驻郑州,给本地的房地产企业带来不小的冲击,本土的房地产企业在这一时期完成了自我提升,外来的房地产企业也迅速调整策略转型,摸索出了适合郑州的发展模式,在郑州站稳脚跟,房企强强联手的情况不断出现。

2013年至今:全面转型    
长效机制再探索  租购并举新时代    

2013年,“长效机制”被写入政府工作报告中,具体表述为“坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制”。2014年3月,中共中央、国务院出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中也提到,“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”2015年4月,中共中央政治局召开会议,再次提到房地产“长效机制”,“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”

自2016年我国房地产市场进入“政策调整期”。在房地产投资增速下滑、交易量回落的情形下,房地产市场预期渐生转变。2016年10月起,各部门各地区出台“因城施策”的调控政策,新一轮的房地产调控拉开序幕。2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。2016年12月,习近 平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出,“要准确把握住房的居住属性”。2017年3月,十九大会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制;会议同时强调了推行“租购并举”,鼓励发展住房租赁企业,实现住房租赁市场规模化、专业化、市场化经营。“租购并举”的提出,房地产业迎来了又一个新的时代,对房地产行业产生十分深远的影响。

2013年至今,郑州房地产业也保持着理性思考和调整发展状态。据上官同君介绍,在20年郑州房地产历史中,印象最深刻的年份是2016年至今。2016年初,郑州房地产政策以宽松为主,但在第2、3季度,“地 王”现象席卷全国,郑州“地 王潮”也刷新近10年记录,房价曾一路走高。9月中旬,“郑九条”颁布,郑州开始对房地产进行调控,国庆期间郑州出台“限地价、限房价”的双限政策;年底,限贷限购政策再度调整,买房需2年以上社保或个税,二套房最低首付比例调整为60%。进入2017年以来,在经历国家和郑州市相关部门的调控组合拳和严格把控之后,郑州房地产市场价格趋于稳定,风向也有所转变。各开发商在实际销售当中严格落实相关调控政策,郑州房地产进入稳定发展阶段。郑州房地产市场的产品亦日臻成熟,涌现出“建业天筑”“瀚海晴宇”“万科美景龙堂”“恒大悦龙台”“郑州碧桂园”等社区。2018年,郑州作为国家“新一线”城市,国家中心城市的地位更加突出,在坚持国家“房住不炒”的总体定位下,政策调控效果逐渐凸显,房地产市场趋于理性和稳健发展。

40年·新征程

习近 平总书记指出:“今天的中国,前所未有地靠近世界舞台中心,前所未有地接近实现中华民族伟大复兴的目标,前所未有地具有实现这个目标的能力和信心。”

期望所在,就是改革所向。在40年的改革开放进程中,让老百姓实实在在、真真正正感受和触摸到的还有政务服务水平的提升。政府机关将改革视角放到离老百姓最近的地方去,将政务服务延伸到“神经末梢”。郑州市“放管服”改革可谓是大刀阔斧。房管局服务大厅作为与群众打交道最多、联系密切的窗口,郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市房地产市场和产权交易管理中心全面落实“放管服”改革,以群众需求为出发点,优化工作流程,精简审批要件,压缩办理时限,明确工作职责;以群众需求为突破口,改进工作作风,扩大服务领域,完善工作制度,提升管理水平,让群众切身感受改革带来的实惠和便利。

一是破除“中梗阻”。打破以往业务平台各自为政,分类受理的界限,实施了“一窗受理、受办分离、并联审批、限时办结”的工作机制,避免群众多次排队,有效缩短了办事群众等待时间。二是用心做服务。推出“绿色通道”“预约服务”“上门服务”“延时服务”“短信告知服务”等专项服务;严格实施首问负责制、限时办结制和责任追究制。三是打造“房管蓝”。大胆创新,不断升级,依托便民服务车——“房管蓝”,大力开展“房管服务进万家”活动,强化责任担当,让办事群众在家门口就能享受到便捷服务。四是服务更前端。聚焦对标先进地区经验,推动流程精简、信息共享、数据融合等工作,梳理制订“一窗受理、并联审批”业务操作流程和系统衔接方案,做好开展“一窗受理、并联审批”业务的系统调试工作,于9月28日顺利启动了“一网通办”前提下的房屋交易、税收、不动产登记的“最多跑一次”改革试点工作,实现了房屋交易、税收、不动产登记“三窗合一”。

郑州,作为国家中心城市、河南自贸区和郑州航空港区等一系列重要战略资源的承载地,从1978走来,一直走向美好生活新时代。

(本文相关资料来源于《郑州地产30年的变与迁》《郑州房地产志》以及网络等)


编辑/《郑州楼市》兰静博

 

【特别声明】

文章来源于《郑州楼市》

转自微信公众平台【楼市微观】

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