华夏幸福割肉卖地，万科浑水摸鱼，居然是这样成交的？

10月9日晚，上市公司华夏幸福发布公告：

公司全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、北京恒燚企业管理有限公司签署合作协议，各方就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署股权转让及合作协议。目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，均为住宅用地。万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与公司合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。

上述消息，舆论一致的解读就是华夏幸福在割肉求生，而万科是跑马圈地。验证了我一周前发表的的观点，万科高喊活下去，其实在浑水摸鱼。

浑水摸鱼，在别人眼里是贬义词，在投资学里却是*策略。因为没有浑水摸鱼，就没有低价买进，而投资盈利*终是依靠低买高卖来盈利的，所以才有了巴菲特老师的经典名言“别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧”，直接翻译过来就是浑水摸鱼。

那么，有人肯定会说华夏幸福不割肉不就行了，这个不行，因为华夏幸福肯定是资金链出现问题，现金流就是救命工具，如果不割肉肯定损失更大，所以我才反复说过，投资就是不着急的人收割着急的人的盈利工具。

而华夏幸福当初高价拿地时就是在别人排队时更疯狂，现在在别人恐惧时更恐惧，于是成为了万科案板上的肥肉任人宰割。而未来万科的盈利其实就是今天华夏幸福的亏损。

很多人会说万科是不是趁火打劫，说这种话的人其实是不懂营销，应该说趁火打劫是营销的必然手段，就像人要吃饭，饭店挣的就是趁火打劫饿的人，但是我们还不能说饭店是在趁火打劫，而应该说是饭店满足了饿的人的需求。就像万科趁火打劫华夏幸福，应该说是万科救了华夏幸福，而说趁火打劫的人如果自己有投资能力完全可以自己去趁火打劫。

而更高明的是上述交易的手段，是非常常见的土地转手，但是却告诉了开发商们转手的行业秘密。明眼人都能看出来，那就是交易的方式就是手续费低廉的股权转让模式，而不是土地证的过户。

不管土地还是房产转让，传统方案都是到国土局做更名备案，这样费时费力税费高，而通过公司股权变更就省时省力省税费，开发商都在用，而精明的投资者现在也开始相仿用在房产投资领域。

比如，俱乐部做了会员内部转让平台，只要是有俱乐部金卡服务的会员转让公司名下的房产都可以交给俱乐部來完成转让，而转让的手续费全部加上也只有一万元。看清楚了，价值数百万的房产交易手续费只有一万元，包括了查账、工商变更、税务变更、法人变更、开户行变更，可以说跟几乎免费一样。现在，我们俱乐部已经为许多会员成功办理了股权变更，完成了房产的过户。

大家知道，正常的房产转让少则几万元，多则几十万，就是满五*的住宅没有十万八万也根本无法过户。*重要的是，满五*还有很多限制条件，至少持有五年，而股权变更没有任何限制，随时可以转让。

这就是资产证券化的方便，也是未来房产投资的主要模式。就像当初打死都不离婚买房的人后来只要不打死也要离婚买房一样，而现在注册公司买房正在上演从打死都不接受变成了只要不打死就注册公司买房的复制离婚买房的神奇。

不过，很多人肯定会说，公司持有房产是有持有税的，所以我们来详细介绍公司持有房产的成本，让每一个房产投资者做到明明白白投资。其实，缴纳税费不可怕，关键是要知道到底缴纳多少，以及房子的租金能不能覆盖公司费用后还有盈余。

用公司购买房产，主要的费用就是代理注册公司费、财务报表费、注册地址费和房产持有税。

目前，北京针对房产持有税征收拟定了征收的标准。

自2016年7月1日起，以房产购房价值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳；除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税；企业房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

究竟公司需要交多少房产持有税呢，文件给出了两种征收方式：

一是公司自用的：应纳税额=房产原值×(1-30%)×税率(1.2%)

二是用于出租的：应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

举个例子，如果某公司用150万元买了一套房子自用，那么，该公司每年需要缴纳的房产税为：

150万元×(1-30%)× 1.2%=1.26万元

如果该公司用150万元买了套房子用于出租，月租金为4000元/月，该企业每年需要缴纳房产税为：

4000元/月×12×12%=0.576万元

以我们俱乐部带领大家投资的位于东五环亦庄地铁站边的万科精装修loft公寓来看，由于基本上都是投资需求，也就是在持有阶段都会采用出租方式，目前这种公寓是开发商精装修交房，业主收房后过两年左右周边成熟后基本不增加任何费用就能出租每月四千，那么每年的房产税就是5760元。每年的不算物业取暖的净出租收益高达42240元，当然还需要减去记帐费每年3600元。

公司代办注册费基本是一次性五千包全部，而财务报表费是每月三百，每年三千六百元。还有注册地址费是每年变化的，现在用公司买房的很多，地址费就水涨船高，从每年两三千涨到每年七八千，不过这个地址费由于交房后可以出租地址或者自用，就和给别人的地址费相抵。

综合来看，房产税不可怕，因为完全可以用总出租收益来覆盖（只交12%的比例，还能挣88%）。*可怕的是那些根本租不出去的房产，没有租金收益才是*的恐怖，不仅出租收益为零，并且物业费取暖费还要一分钱不少的上交，每年当要缴纳这些费用的时候，估计持有这些房子的人就使劲咬牙了。

而公司持有房产就能有效避免个人名下多套房产的房产税的可能。还能避免未来遗产税的征收可能。*重要的是，公司名义买房可以随时通过股权变更交易，而股权变更的费用很低。而个人名义买房是很多地方都在限售，无法转让。

综合来看，公司名字买房跟个人名义买房的区别就是，如果自住或者长期持有*个人名义买房，如果是投资或者很快准备卖出，那么*用公司名义买房。

另外，用公司名字买房还有*的好处就是可以多人共同购买，也就是众 筹，每个出资人都可以体现在公司的股东名单，在工商局备案，保证每个出资股东的权益。

现在，遗产税也提到了议事日程，用公司名义买房就没有遗产的顾虑，可以通过股权变更方式随时转让给其他人，有效的规避的个人买房带来的遗产税的可能。

现在，我们注册新公司都是永久地址，也就是不用每年再重新缴纳地址使用费。相当于自己买的商住房产的注册地址就可以单独出租，我们为了方便会员，推出了八年内用注册地址抵扣房产税和记账费的服务，相当于持有房产的记账费和房产税全部被免除，让持有房产的费用跟个人持有完全相同，而转让费用远远低于个人持有。

现在，大家就知道为什么现在越来越多的个人开始注册公司购买房产了吧。

当然，万科跟华夏幸福的土地转让也是通过这种方案完成，大家就看明白了吧

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