国庆楼市秋意浓

秋天本是收获的季节，然而中国楼市却在开发商、房产中介此起彼伏的缩编、降薪、裁员的声音中显得有些悲凉。昔日的“金九银十”已成泡影，而央行在国庆黄金周宣布的“降准”又会为楼市带来哪些变化？

古人所说的梧桐一叶而天下知秋的遥想，大约在中国楼市里，能从国庆黄金周期间的市场表现里体会一二。

开发商打折促销，为求“活下去”；业主躁动维权，要求退房；即便是刚需自住客群也在持币观望。

与往年 “金九银十”的无限风光相比，今年国庆期间的楼市却来得特别清闲、深沉，甚至有点落寞。

据CRIC监测的商品住宅成交数据显示，十一黄金周，北上广深整体成交量同比上涨37%。仅深圳同比下降49%，北京、上海和广州成交量均大幅回暖，同比涨幅都在40%以上。

合硕机构首席分析师郭毅认为，“虽然北京、广州出现同比成交量上升的现象，但从成交的数字看，只能说是低位企稳，小反弹而已。”

在北京合硕机构统计的近五年国庆期间京城的楼市数据里，今年新房和二手房的成交量虽然同比去年有所攀升，但在更长时间的监测维度中，这并非一组亮眼的成绩。

在克而瑞研究中心重点监测的31个城市里，国庆期间楼市环比大降近七成，成交量普遍表现低迷。

其中，二线城市成交跌多涨少，同比锐减34%，半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上，杭州锐减80%、青岛同比下滑78%。而长春、苏州、宁波等市有所上涨，苏州同比涨幅甚至高达292%。

此外，三四线整体成交同比小幅上涨1%，环比来看成交全部下行。扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

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北京合硕机构数据显示，国庆长假期间，北京新房商品住宅成交170套，成交面积2万平米，同比去年，成交套数上涨了67%，成交面积增加了87%；二手房成交套数为52套，成交面积0.49万平米，同比分别上涨86%、75%。

但与此同时，今年以来融资渠道缩紧，大多数房企资金紧张。特别是龙头房企，庞大的土地储备，加上全国化的战略布局，在业绩倒逼和回款压力下，相比中小房企，更加感受到市场的严峻。

在近期各家媒体的报道中，不乏能看到关于万科、恒大、碧桂园等头部房企的楼盘率先降价促销的新闻。

不过大象转身虽然缓慢，但有技术壁垒和人才储备，调整方向一旦确定，也更有能力去投入和拥抱新机会，抵御寒冬。

一边是成交量数字的上涨，另一边是房企项目的艰难去化。在郭毅看来，房源供应量过大且过于集中正是矛盾产生的主要原因。

自今年6月起，中低价位的限竞房陆续在北京上市。据不完全统计，目前入市的限竞房数量已超过1万套。郭毅指出，北京楼市国庆期间成交量小幅抬升，也是因供应量增多造成的。

一位北京资深地产观察人士表示，“每个月投入市场的限竞房供应量都是5、6千套，但从成交量来看，也就是2、3千套的水平，整个市场处于供大于求的局面。”

然而激增的供应，并没有在市场的消化过程中得到很好的去化体现。

此类现象并非只在北京独有，南京、上海等多个热点城市也面临楼盘去化的难题。

早前有媒体报道，国庆期间，南京楼市认购1923套新房，同比去年上涨了272%。但七天里很多楼盘“不摇号不开盘”，成交量反而下降了74%。有消息称，十月份南京将有8000套新房入市，但从目前的局面来看，人们的购房意愿却逐渐降温。

此外，国庆期间的上海楼市则是两极分化，热 销和滞销并存。内环市中心的中高端楼盘成主力，而偏远的郊区楼盘在“打折降价”的呼声中仍面临去化的尴尬。

上海链家市场研究院分析师赵葆根曾向媒体表示，“从今年7月份开始，上海新房供应持续涌入市场，目前市场供应较为充足，但购房者观望情绪浓重。”

有业内人士分析指出，一线城市的成交量虽较去年同期有所回升，但数字的攀升只是成交单一层面的表现，综合整个市场的供应层面来看，这些成交数字都显得极为薄弱。“整体的市场状态没有根本性地扭转，包括购房者的心理预期始终都处于低位状态。”

商品房供应增多，购房者选择面扩大，大家都在期待等遇到性价比*的项目时再出手。去化问题或许将在一段时间内成为开发商*棘手的难题。

在郭毅看来，一线城市里就北京而言，今年只是一个开始，明年才是供应的大年。“若调控没有放松，成交保持现状的话，市场的局面会更加艰难。”

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国庆假期的*后一天，央行宣布“降准”措施：从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。预计释放增量资金约7500亿元。

中国人民银行有关负责人表示，释放约7500亿元增量资金，可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。

这一决定，让不少房企和购房者对于国庆节后的楼市上行势头充满期待。

然而在10月8日召开的国务院常务会议上，政府明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

“央行降准”和“棚改货币化取消”是政府使出的左右互搏招数。有分析人士指出，棚改货币化安置或许是避免降准资金疯狂流入楼市的对冲措施之一。此举意在稳定市场，这也是政府对房价一直以来的监管逻辑。

地产壹线在梳理今年以来发布的三次降准时发现，早前的两次定向降准都没有对房地产市场产生明显的影响。

*次降准的时间出现在4月，共释放资金1.3万亿元，扣除银行所借央行的中期借贷便利（MLF）9000亿，两者相抵，净释放资金近4000亿元。央行官方称，此次主要是引导金融机构增加小微企业贷款投放，适当降低小微企业融资成本。

6月24日，央行本年度的第二次定向降准于7月5日实施，释放资金约7000亿元，主要是给市场化“债转股”提供资金以及加大对小微企业的融资力度。

对于国庆期间宣布的第三次降准，贝壳研究院分析师许小乐认为，“这一次也不大能够产生多大的影响，*多对市场预期有一些改善。”

不过合硕机构首席分析师郭毅告诉地产壹线，今年的三次降准，或许只有这次能真正作用于楼市。她的判断依据是，这次的降准文件没有严格限制资金的流向，“可能会对楼市的资金状况形成助力。”

但她同时也承认，资金流动性的宽松，作用到购房者的房贷层面，还需要一段过程。

事实上，进入2018年的第四季度，各个商业银行的贷款余额处于相对不足的状态，银行信贷进入紧张期。郭毅表示，“虽然银行手里的流动性充裕了，但是贷款额度有限，也很难给购房者在贷款的资金成本上提供优惠。”

明年初，银行的整体信贷额度将重新进入考评周期。而此次降准带来的影响或许*多体现在缩短放款的周期上，但对房贷利率的影响，大概率会在明年显现。

郭毅表示，“如果明年继续保持流动性宽松的状态，对于购房者的个人房贷优惠才能起到真正有效的作用。”

降准的功能是使银行增加了可贷的资金，但资金能够顺利进入居民手中还需要信贷政策的配合。

在许小乐看来，“如果货币政策与信贷政策同时宽松，房地产市场容易出现大的繁荣。但目前的情况是，货币政策保持稳健中性，房地产信贷政策仍然保持高压，资金除非通过非银行渠道渗入市场，不大可能通过银行渠道进入。”

中国楼市秋意浓，有些开发商甚至已经提早感受到冬天的寒意。冷静期的房地产行业还有多久才能迎来春天？