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遏制房价上涨,靠什么?
限贷、限购、限价之外,“竞配套”还在向纵深发展!
但配套,其实是个无底洞。
电光火石,是竞死对手,还是玩死自己,只在一念之间。
除非,你感觉生无可恋,决绝地放弃……
1
10月18日、19日,武汉市将集中出让6宗地,多为商服、工业用地。
受关注较多的,是其中*一宗住宅用地,位于蔡甸区蔡甸大街。
看热闹的人虽多,却少有人发现特殊之处。
是的,这个“竞配套”地块,可能是武汉土地出让史上*坑的一块地!
单是在地价熔断之后,要想拿到这块地,还有三个程序等着你——
先是,“竞配建公园”;
再是,“竞配建公共租赁住房”;
还有,“竞无偿移交商业建筑面积”
花大价钱拿块地,还要过五关斩六将,是不是特累?
一入地产深似海!
宝宝心里再苦,也只能打落牙齿和血吞!
2
“竞配套”也这么复杂,注定这块地将成为热点。
先仔细看看,这块编号为P(2018)101 的地,特殊在哪里。
地块面积不大,规划总净用地面积103255 平方米,分A、B两部分,总建筑面积153373平方米。
*的亮点,是其区位条件,位于蔡甸街新天大道与莲花湖大道交汇处,正处在老城核心区。
公共交通也很便捷,距4号线蔡甸广场站仅400米,难得与武汉中心城区一车*。
1.5公里范围内,医疗、教育、商业配套也都比较齐全,绕城高速也近在咫尺。
地块1.2、2.0的容积率也不高,花园洋房、大平层等改善性高价产品,看样子挺对路。
看到这里,P(2018)101 被如此特殊礼遇,就不奇怪了
3
按出让条件,P(2018)101 号地起始楼面价约2500元/㎡“熔断价”为4000元/㎡
区位好、起价低,看样子免不了一场鏖战。
但其中的坑,却未必每个人都知道。
先看“明坑”
一是竞价,到达熔断价,楼面地价是4000元/㎡
二是竞配建公园,1.5亿元,楼面地价就到了4978元/㎡
三是竞配建公共租赁住房比例,以10%比例、建安2500元/㎡推算,成本在1个亿左右,楼面地价到了6190元/㎡
第四,如果再继续,就要转入竞无偿移交商业建筑面积了,这个就没法推算了。
按业内的测算,楼面地价4978元、6190元,对应的“保本房价”分别为10000元、12000元
目前,蔡甸区同类*贵的房子,金地中法仟佰汇是8800元/㎡(含2000元装修)。
与其说竞配套,不如说是在竞跳坑。
4
再看“暗坑”
一是内部高压线迁改,不仅迁改费用需要自行解决,连时间尚无法确定。
高压线改迁成本大概在2500-3000万元,折合到楼面价每平米又增加200元左右。
二是地块开发需拆迁安置,涉及房屋拆迁与坟墓迁移,土地征收难度较大,从竞拍到开发至少一年以上时间。
三是配建公园需在项目竣工验收前完成,规划、建设周期只有一年,难度可想而知。
四是竞争对手在笑。8月28日,河南正商竞得一路之隔的P(2018)062号地,楼面地价4000.5元/㎡
只要这块地地价在熔断价之上,P(2018)062号地就将高概率地晒着太阳赚大钱
你在掏钱,隔壁老王在数钱——地产圈就是这么残酷。
5
楼市转冷,已是不争的事实。从近期华侨城等多个楼盘开盘的平淡来看,寒意渐隆。
远城区呢,大家*在意的预期呢?
2016年前,蔡甸老城区的楼面地价,基本稳定在1500元/㎡以下。
2017年随着中海、金地、越秀涌入,地价基本翻了一番,今年更是首次达到4000元/㎡
不过,相比东西湖泾河楼面地价已过万的情况,蔡甸被看成远城区中被低估的价值洼地。
但房价限价的刚性风险,还加上类似竞配套的无底洞,在惯性中欲罢不能的房企,多数已感到进退维谷
借用老股民的一句话“股市有风险,入市需谨慎”,也同样适用于如今的盘整楼市。
P(2018)101 号花落谁家,拭目以待吧。
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