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连载二 : IN 苏州!从业15年地产人的买房故事!

来源:金鸡湖楼市观察   发布时间:2018-10-12

 

三少最近收到一位业内的稿子,写的是自己买房的故事,三少征得业内同意后,决定分享给大家一起看,希望大家有所得。

稿子内容很丰富,大概12000多字,三少将分为3篇展示给大家看,敬请期待。在此,三少也代表广大读者朋友们感谢这位业内人士。

本文第二篇,关于学区的另类解读。

第一篇地址:

1st

(接前文)   如果说在这次投资中我有什么做的正确的事情,那就是发现问题,解决问题,及时“止损”!在经历苏州15、16的暴涨之后,现在那边的二手均价也就才1万8 9的样子,远低于同期苏州平均涨幅。

投资虽然失败,但有一点值得关注,那就是我卖房子的时间节点,是2014年的年底,这是个什么节点?是一个大量开发商在大幅降价跑路的阶段,新房全面降价促销的时间点,新房都卖不动了,二手房的成交量更是少的可怜,尤其房子本就处于非热点板块。

那为什么我的房子能够这么快卖出去呢?当然价格相对便宜是一个因素,但不是主要因素,彼时周边房屋的成交均价就在1万左右,没有比市场便宜多少,那根本问题是什么?是需求!这个才是房屋基本不受大市影响顺利迅速得以出手的根本原因。有意地产投资的人请务必注意此点。

大家有没有注意到我前文中所提到的刚买好房子入住时的喜悦心情,带着老婆和父母一起在石湖边散步,大家都对这边的环境非常满意,都憧憬着将来可以在这里养老。是的,养老,就是这套房子最大的核心卖点。

买家正是周边小区的业主,要将老父接过来一起居住,所以就近买下了我这套房子以方便照顾。至于小区里的这些问题,对于处于人生上升期的年轻人影响很大,对于一心安度晚年的人来说,则根本无关紧要。

入手一套房子之前如果就能考虑清楚将来什么人来接手,他为什么接手这个问题,房子的变现能力将大大提升(这个总结属于事后诸葛亮类型的,彼时的我懵懵懂懂,根本就没考虑过这个问题)

2nd

时间回到2011年,这是我人生第一次投资房产(入行已近10年,错过行情无数,除了一套自住房外一无所有,每每念及此都想起曾经有个别墅客户对我说过的话,小伙子,你不要急,你和你身边的人拉开距离的时间往往就是那么1、2年,只要机会来临的时候你抓住就好了),09年地产大牛市和老婆2个人攒了点小钱,算是勉强够首付吧,2口子都是做地产的,关于买房这事没啥异议,一合计就提上议程了。

给家里打了个电话,希望6个钱包也能支持那么点,老爸很干脆,没门!你们又不是没房子住,买那么多房子干嘛?得,不支持就不支持吧,我们自己上(由于思维模式的巨大差距,6个钱包不是那么容易调动的,很多时候能够不拖后腿就不错了,所以洗脑工作任 重而道远啊。人的命运很多时候是由自己的眼界决定的。选择大于努力是一个多么痛的领悟)。    

我们心态还不错,从2010年年底就开始看房,也没那么急,看了近一年到11年年底才买到,还不是心仪的房子。当时主要考虑湖东的九龙仓、中海和天地源水墨三十度,当时对开发商的品牌和品质还没有什么清楚的认识,所以就优先考虑水墨了(这是错误的,开发商品牌很重要),因为价格便宜,离地铁一号线终点站近,户型也还可以,可没想到是不知道是我长得太穷酸还是接待我的妹子不靠谱,等了很久的房子开盘她居然不通知我,碰巧开盘那天我正好又逛过去了,7000还是8000单价来着,反正去晚了,也没准备,就没买到,一肚子火把她狠狠的骂了一顿。

买房的事就这么耽搁了,要不是11年年底抱着不死心的态度又去那边晃荡,这人生中的第一桶金估计就要泡汤了。

3rd

再进中海售楼处的时候已经是一年之后了,碰巧接待我们的又是一年前的那个业务员,一年了,卖的还是中海国际社区4区公园道和5区长岛湾,区别的是都是从开盘卖到尾盘清盘了。

这小伙子倒也干脆,说清盘了,还剩几套位置不好的房子,价格很实惠,你们要不要看看。一套5区140平的4房,4楼的,单价14000,总价190来万,我们还在算首付要多少的时候,一对老夫妻就落定了,我和老婆大眼瞪小眼(当时的我们还挑挑捡捡,觉得4楼有点低了虾米的,根本不知道自己错过了什么,现在同样一套房,要花近600万才能买到,而我们有600万么?

么有,所以也就永远的错过了一个好小区,一套好房子,以至于搞的自己这么累,现在还在到处看湖东的3房,4房)当然,即使那对老夫妻没有定,我们大概率也是不会买的,没有家里的支持,当时的我们是买不起近200万的房子的(话语中是不是有点蛋蛋的忧桑)

好了,5区清盘了,只能看4区了,4区以2房为主,均价在11000左右,精装(简装),也没啥可选的范围,只剩几套4楼以下的了。而且还是最靠路边的,其中二楼的一套100平,单价9500,尾盘么,本来就是来捡便宜的,我们又是业内人士,自然知道尾盘是捡便宜的好机会,就在那磨价格,要价9200,死活磨不下来。

磨不下来就撤吧,车子已经开出去了,销售电话打过来了“哥,2楼的这套最低9500真的不能再低了,你们要便宜的要不这样,1楼的8500怎么样,特价中的特价,一口价”

我和老婆交换了个眼神“嗯,有搞头”打道回府,就这么定下了。当然,作为业内人士,在定这套一楼的房子之前,我们还是非常仔细的考察了这套房子的不利因素:

首先,高层区里一楼的房子,将来出手的时候,客户最关心的问题通常是什么?采光!碰巧我们是北面靠马路的一排,马路对面虽然是同样为高层的3区,但是我们楼正对的是一排2层楼的低层建筑,确认为幼儿园,因此采光不会有任何遮挡,采光关pass(然并卵,对面高层确实一点都没挡道我们采光,小区绿化一好,门口的树把采光挡了不少,找谁说理去。

其次,一楼的地面渗水问题!高层建筑,下面是大型车库,不接地面,到地下车库兜了一圈,确定房子下面是地下车库之后,这个问题也就解决了。

最后,靠近楼栋2单元的附近有一个小区配电房,距离我们1单元距离还要远些。问题不是非常大,反正投资的,自住的概率不大(实际交房后真的就么有问题了,配电房被一圈高大的绿化挡的严严实实,不仔细看根本发现不了,来接盘的人8成是发现不了的。

没有这几个硬伤之后,一楼的房子和二楼的房子也没有那么巨大的差别,考虑到价格差价,我们最终还是定下来了,且心中暗自窃喜,掏了个便宜货。8500一平,含800一平装修。虽然未必是小区里最便宜的一套,但肯定是最便宜的那一批。

4th

当时的湖东,尤其是这一片的“远湖东”还有点荒凉,周边空地很多,人很少,我和老婆测算着:你说将来能涨到多少?1万5我是能看到的,老婆说道,1万5当然能到,我能看到2万,我说道。说不定能到3万,你信不信?我补充道 。老婆说你就做梦吧,还3万,猴年马月啊。

2018年8月底,房子以300万售出,单价3万不到那么一点点,问了下楼上的价格大概350、360万左右,算了下投资回报率,和楼上的持平,还稍微跑赢了那么一丢丢。

但是这只是个例,不建议大家参考,1楼的房子出手要困难很多,从考虑卖房到实际售出,挂了有近2年(主要我不肯降价,1年前就有人出280万),所以变现的能力不足,这点请大家吸取教训。

另外实话实说,当初的我也只能看到2万,3万是蒙的。大势变化而已。

最终买家是一对相城区的夫妻,年纪和我们差不多,购房原因是为了孩子读书,也就是学区。既然扯到学区了,那我们就来稍微扯一下,学区这个东西,是目前中国购房者绕不过去的一个坎(坑),一个最大的坎(大坑)。

关于学区,这是目前房子附加值当中价格最高的东西,什么垃圾老破小只要一和它挂钩都能价格上天。目前市场主流的看法是买学区 房最保险,关于这点本人持保留意见。我看了一些房产大咖的意见,也有持有保留意见的。不是说学区 房不好,而是说也要区别对待。

学区 房现像的本质是什么?是焦虑!是千千万万个希望子女保留中产阶层或实现阶层跨越的中产阶级(对,学区 房基本就是中产阶级自相践踏而创造出来的产物,穷人够不上,富人根本不让子女上所谓的学区,都读私立去了),可结果是什么呢?我们都听说这么一句话吧,清华、北大的毕业生也买不起清华、北大的学区 房呀!

这个现像的本质是博弈论,普通人研究对策,高手研究规则;有的人研究怎么违反规则,有人研究怎么适应规则,而高手研究改变规则。

奥数竞赛本是一些有数学天赋的孩子开发智力的途径,因为有了高考加分选项,所以变成了全民奥数,参与的人多了,竞赛的分数就直溜溜的往上爬,搞得所有参与的人都累死,只有取消了高考加分这一项,奥数竞赛才能回归它的本源。

烟草业禁止打广告据说起源于美国,烟草业是暴利行业,但是在市场规模达到饱和之后,这就是一个零和市场了,你多卖点就意味着我少卖点,为了争夺更多的市场份额,各家烟草公司疯狂的进行广告投放,花费了大量的企业利润,最终烟草业禁止打广告的法案推出了,各家烟草企业的利润率提升了30%。

很少有人知道推动这道法案通过的就是这些烟草企业(高手研究改变规则)(引用自得到app中的万维钢讲博弈论)。

从大的方向看,国家也是在通过多点划片等手段来平抑学区 房现象的,有没有效果一说,至少方向上来看,未来的学区 房价值是否会一直这么直线涨下去是要打一个问号的。

5th

大家都知道园区最好的学校是星海,星湾,这两所学校的学区 房价格基本在5万出头,中海4区、5区大户型的单价在4万出头,差价在1万元左右,这个学区的附加值就属于相对合理的范畴。

前几年有报道说北京的一个过道价格卖到大几百万(没错,就是一个胡同里走人的过道)根本不能住人,但是有学区,所以可以卖到大几百万,这个学区的附加值如何大家自己去判断吧。

园区的学区,星海、星湾第一档,景城、金鸡湖第二档,二实小啊、星洋啊算三档,而中海所处的星汇学校属于新办,连考试成绩都没有,根本就属于无档派,为什么我的买家会因为学区而来买我的房子呢?

关于这点,其实他们的想法就和我比较接近了,孟母三迁,为环境。对于孩子成长最为重要的不是学区,而是环境,围绕在孩子身边的那些人和事。

学区由学校硬件、软件和生源三部分组成,园区的学校尤其是管委会直属的星字头学校硬件方面是完全不用操心的,软件部分各个学校有一定差距,但据说现在要实现轮岗制,好的教师在各个学校间轮流教学。

另外上次在一个群里看到一些好事的爸妈去扒了下星海、星湾的教师资质,发现水平参差不齐,一本、二本混搭,反而从景城学校开始清一色的名牌一本出来的了。学区最本质的部分其实在于第三部分,也就是生源。所以一个学校未来成绩的好坏,我们可以简单的看看它的生源地即可。

星汇的生源地小区,除了青年汇这个不予评论外,包括了近2年新建的星公元、唐宁府、以及次新小区中海3、4、5区,水墨等,虽然这几个盘当初也是属于屌丝盘,但近几年园区湖东成交火热,这几个盘的换手率很高,基本可以认为已经全部经过1次换手,现在的业主均为3万+的身家。

正因为此,根本没有成绩的星汇学校才会成为我本人以及我房子买家的优先考虑。

综上而言,个人对于学区的建议是,有钱任性的你随意,想追求合理性价比的可以考虑类似星汇这样的新学校,除了园区湖东之外,吴江太湖新城核心区的太湖湾实验小学、中学我也看好,理由很简单,成片区的新建小区(无动迁安置回迁房,无经济适用房、一个都不要有最好),高素质(身家)人群的成片导入区学区将来都不会差,生源决定学区!

关于学区就扯到这,希望能稍微缓解下各位中产阶级父母的焦虑,对自己好点,别仅仅为了一个学区而太委屈自己了。

回到房子上面来,11年底成本100万左右(含家具家电)购入的房屋,18年8月300万售出,7年时间收益200%,年简单收益率28.6%,勉强跑赢通胀,从回报率来说并不出彩。所以这只是一次中规中矩的投资。

在购入房屋之时,笔者也只能大概估算出未来的价格范围,对于什么人来买,为什么买这些问题考虑的并不清楚,投资的意识和方向大概有了,但是完整的投资理念并未形成。

未完续待.....

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