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连载二 : IN 苏州!从业15年地产人的买房故事!

来源:金鸡湖楼市观察   发布时间:2018-10-12 16:31:24

三少*近收到一位业内的稿子,写的是自己买房的故事,三少征得业内同意后,决定分享给大家一起看,希望大家有所得。

稿子内容很丰富,大概12000多字,三少将分为3篇展示给大家看,敬请期待。在此,三少也代表广大读者朋友们感谢这位业内人士。

本文第二篇,关于学区的另类解读。

*篇地址:

1st

(接前文) 如果说在这次投资中我有什么做的正确的事情,那就是发现问题,解决问题,及时“止损”!在经历苏州15、16的暴涨之后,现在那边的二手均价也就才1万8 9的样子,远低于同期苏州平均涨幅。

投资虽然失败,但有一点值得关注,那就是我卖房子的时间节点,是2014年的年底,这是个什么节点?是一个大量开发商在大幅降价跑路的阶段,新房全面降价促销的时间点,新房都卖不动了,二手房的成交量更是少的可怜,尤其房子本就处于非热点板块。

那为什么我的房子能够这么快卖出去呢?当然价格相对便宜是一个因素,但不是主要因素,彼时周边房屋的成交均价就在1万左右,没有比市场便宜多少,那根本问题是什么?是需求!这个才是房屋基本不受大市影响顺利迅速得以出手的根本原因。有意地产投资的人请务必注意此点。

大家有没有注意到我前文中所提到的刚买好房子入住时的喜悦心情,带着老婆和父母一起在石湖边散步,大家都对这边的环境非常满意,都憧憬着将来可以在这里养老。是的,养老,就是这套房子*的核心卖点。

买家正是周边小区的业主,要将老父接过来一起居住,所以就近买下了我这套房子以方便照顾。至于小区里的这些问题,对于处于人生上升期的年轻人影响很大,对于一心安度晚年的人来说,则根本无关紧要。

入手一套房子之前如果就能考虑清楚将来什么人来接手,他为什么接手这个问题,房子的变现能力将大大提升(这个总结属于事后诸葛亮类型的,彼时的我懵懵懂懂,根本就没考虑过这个问题)

2nd

时间回到2011年,这是我人生*次投资房产(入行已近10年,错过行情无数,除了一套自住房外一无所有,每每念及此都想起曾经有个别墅客户对我说过的话,小伙子,你不要急,你和你身边的人拉开距离的时间往往就是那么1、2年,只要机会来临的时候你抓住就好了),09年地产大牛市和老婆2个人攒了点小钱,算是勉强够*吧,2口子都是做地产的,关于买房这事没啥异议,一合计就提上议程了。

给家里打了个电话,希望6个钱包也能支持那么点,老爸很干脆,没门!你们又不是没房子住,买那么多房子干嘛?得,不支持就不支持吧,我们自己上(由于思维模式的巨大差距,6个钱包不是那么容易调动的,很多时候能够不拖后腿就不错了,所以洗脑工作任 重而道远啊。人的命运很多时候是由自己的眼界决定的。选择大于努力是一个多么痛的领悟)。

我们心态还不错,从2010年年底就开始看房,也没那么急,看了近一年到11年年底才买到,还不是心仪的房子。当时主要考虑湖东的九龙仓、中海和天地源水墨三十度,当时对开发商的品牌和品质还没有什么清楚的认识,所以就优先考虑水墨了(这是错误的,开发商品牌很重要),因为价格便宜,离地铁一号线终点站近,户型也还可以,可没想到是不知道是我长得太穷酸还是接待我的妹子不靠谱,等了很久的房子开盘她居然不通知我,碰巧开盘那天我正好又逛过去了,7000还是8000单价来着,反正去晚了,也没准备,就没买到,一肚子火把她狠狠的骂了一顿。

买房的事就这么耽搁了,要不是11年年底抱着不死心的态度又去那边晃荡,这人生中的*桶金估计就要泡汤了。

3rd

再进中海售楼处的时候已经是一年之后了,碰巧接待我们的又是一年前的那个业务员,一年了,卖的还是中海国际社区4区公园道和5区长岛湾,区别的是都是从开盘卖到尾盘清盘了。

这小伙子倒也干脆,说清盘了,还剩几套位置不好的房子,价格很实惠,你们要不要看看。一套5区140平的4房,4楼的,单价14000,总价190来万,我们还在算*要多少的时候,一对老夫妻就落定了,我和老婆大眼瞪小眼(当时的我们还挑挑捡捡,觉得4楼有点低了虾米的,根本不知道自己错过了什么,现在同样一套房,要花近600万才能买到,而我们有600万么?

么有,所以也就永远的错过了一个好小区,一套好房子,以至于搞的自己这么累,现在还在到处看湖东的3房,4房)当然,即使那对老夫妻没有定,我们大概率也是不会买的,没有家里的支持,当时的我们是买不起近200万的房子的(话语中是不是有点蛋蛋的忧桑)

好了,5区清盘了,只能看4区了,4区以2房为主,均价在11000左右,精装(简装),也没啥可选的范围,只剩几套4楼以下的了。而且还是*靠路边的,其中二楼的一套100平,单价9500,尾盘么,本来就是来捡便宜的,我们又是业内人士,自然知道尾盘是捡便宜的好机会,就在那磨价格,要价9200,死活磨不下来。

磨不下来就撤吧,车子已经开出去了,销售电话打过来了“哥,2楼的这套*9500真的不能再低了,你们要便宜的要不这样,1楼的8500怎么样,特价中的特价,一口价”

我和老婆交换了个眼神“嗯,有搞头”打道回府,就这么定下了。当然,作为业内人士,在定这套一楼的房子之前,我们还是非常仔细的考察了这套房子的不利因素:

首先,高层区里一楼的房子,将来出手的时候,客户*关心的问题通常是什么?采光!碰巧我们是北面靠马路的一排,马路对面虽然是同样为高层的3区,但是我们楼正对的是一排2层楼的低层建筑,确认为幼儿园,因此采光不会有任何遮挡,采光关pass(然并卵,对面高层确实一点都没挡道我们采光,小区绿化一好,门口的树把采光挡了不少,找谁说理去。

其次,一楼的地面渗水问题!高层建筑,下面是大型车库,不接地面,到地下车库兜了一圈,确定房子下面是地下车库之后,这个问题也就解决了。

*后,靠近楼栋2单元的附近有一个小区配电房,距离我们1单元距离还要远些。问题不是非常大,反正投资的,自住的概率不大(实际交房后真的就么有问题了,配电房被一圈高大的绿化挡的严严实实,不仔细看根本发现不了,来接盘的人8成是发现不了的。

没有这几个硬伤之后,一楼的房子和二楼的房子也没有那么巨大的差别,考虑到价格差价,我们*终还是定下来了,且心中暗自窃喜,掏了个便宜货。8500一平,含800一平装修。虽然未必是小区里*的一套,但肯定是*的那一批。

4th

当时的湖东,尤其是这一片的“远湖东”还有点荒凉,周边空地很多,人很少,我和老婆测算着:你说将来能涨到多少?1万5我是能看到的,老婆说道,1万5当然能到,我能看到2万,我说道。说不定能到3万,你信不信?我补充道 。老婆说你就做梦吧,还3万,猴年马月啊。

2018年8月底,房子以300万售出,单价3万不到那么一点点,问了下楼上的价格大概350、360万左右,算了下投资回报率,和楼上的持平,还稍微跑赢了那么一丢丢。

但是这只是个例,不建议大家参考,1楼的房子出手要困难很多,从考虑卖房到实际售出,挂了有近2年(主要我不肯降价,1年前就有人出280万),所以变现的能力不足,这点请大家吸取教训。

另外实话实说,当初的我也只能看到2万,3万是蒙的。大势变化而已。

*终买家是一对相城区的夫妻,年纪和我们差不多,购房原因是为了孩子读书,也就是学区。既然扯到学区了,那我们就来稍微扯一下,学区这个东西,是目前中国购房者绕不过去的一个坎(坑),一个*的坎(大坑)。

关于学区,这是目前房子附加值当中价格*的东西,什么垃圾老破小只要一和它挂钩都能价格上天。目前市场主流的看法是买学区 房*保险,关于这点本人持保留意见。我看了一些房产大咖的意见,也有持有保留意见的。不是说学区 房不好,而是说也要区别对待。

学区 房现像的本质是什么?是焦虑!是千千万万个希望子女保留中产阶层或实现阶层跨越的中产阶级(对,学区 房基本就是中产阶级自相践踏而创造出来的产物,穷人够不上,富人根本不让子女上所谓的学区,都读私立去了),可结果是什么呢?我们都听说这么一句话吧,清华、北大的毕业生也买不起清华、北大的学区 房呀!

这个现像的本质是博弈论,普通人研究对策,高手研究规则;有的人研究怎么违反规则,有人研究怎么适应规则,而高手研究改变规则。

奥数竞赛本是一些有数学天赋的孩子开发智力的途径,因为有了高考加分选项,所以变成了全民奥数,参与的人多了,竞赛的分数就直溜溜的往上爬,搞得所有参与的人都累死,只有取消了高考加分这一项,奥数竞赛才能回归它的本源。

烟草业禁止打广告据说起源于美国,烟草业是暴利行业,但是在市场规模达到饱和之后,这就是一个零和市场了,你多卖点就意味着我少卖点,为了争夺更多的市场份额,各家烟草公司疯狂的进行广告投放,花费了大量的企业利润,*终烟草业禁止打广告的法案推出了,各家烟草企业的利润率提升了30%。

很少有人知道推动这道法案通过的就是这些烟草企业(高手研究改变规则)(引用自得到app中的万维钢讲博弈论)。

从大的方向看,国家也是在通过多点划片等手段来平抑学区 房现象的,有没有效果一说,至少方向上来看,未来的学区 房价值是否会一直这么直线涨下去是要打一个问号的。

5th

大家都知道园区*的*是星海,星湾,这两所*的学区 房价格基本在5万出头,中海4区、5区大户型的单价在4万出头,差价在1万元左右,这个学区的附加值就属于相对合理的范畴。

前几年有报道说北京的一个过道价格卖到大几百万(没错,就是一个胡同里走人的过道)根本不能住人,但是有学区,所以可以卖到大几百万,这个学区的附加值如何大家自己去判断吧。

园区的学区,星海、星湾*档,景城、金鸡湖第二档,二实小啊、星洋啊算三档,而中海所处的星汇*属于新办,连考试成绩都没有,根本就属于无档派,为什么我的买家会因为学区而来买我的房子呢?

关于这点,其实他们的想法就和我比较接近了,孟母三迁,为环境。对于孩子成长*为重要的不是学区,而是环境,围绕在孩子身边的那些人和事。

学区由*硬件、软件和生源三部分组成,园区的*尤其是管委会直属的星字头*硬件方面是完全不用操心的,软件部分各个*有一定差距,但据说现在要实现轮岗制,好的教师在各个*间轮流教学。

另外上次在一个群里看到一些好事的爸妈去扒了下星海、星湾的教师资质,发现水平参差不齐,一本、二本混搭,反而从景城*开始清一色的名牌一本出来的了。学区*本质的部分其实在于第三部分,也就是生源。所以一个*未来成绩的好坏,我们可以简单的看看它的生源地即可。

星汇的生源地小区,除了青年汇这个不予评论外,包括了近2年新建的星公元、唐宁府、以及次新小区中海3、4、5区,水墨等,虽然这几个盘当初也是属于屌丝盘,但近几年园区湖东成交火热,这几个盘的换手率很高,基本可以认为已经全部经过1次换手,现在的业主均为3万+的身家。

正因为此,根本没有成绩的星汇*才会成为我本人以及我房子买家的优先考虑。

综上而言,个人对于学区的建议是,有钱任性的你随意,想追求合理性价比的可以考虑类似星汇这样的新*,除了园区湖东之外,吴江太湖新城核心区的太湖湾实验*、*我也看好,理由很简单,成片区的新建小区(无动迁安置回迁房,无经济适用房、一个都不要有*),高素质(身家)人群的成片导入区学区将来都不会差,生源决定学区!

关于学区就扯到这,希望能稍微缓解下各位中产阶级父母的焦虑,对自己好点,别仅仅为了一个学区而太委屈自己了。

回到房子上面来,11年底成本100万左右(含家具家电)购入的房屋,18年8月300万售出,7年时间收益200%,年简单收益率28.6%,勉强跑赢通胀,从回报率来说并不出彩。所以这只是一次中规中矩的投资。

在购入房屋之时,笔者也只能大概估算出未来的价格范围,对于什么人来买,为什么买这些问题考虑的并不清楚,投资的意识和方向大概有了,但是完整的投资理念并未形成。

未完续待.....

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