强调，这才是广州真正城乡结合部

如若某人初来广州投资房产，他或者会开门见山地问你，哪里才是广州*繁荣的地段？

你心里默默说了一句，土鳖。

无疑珠江新城嘛。

他可能会不依不饶，继续追问，那哪里是次繁荣的地段呢？

你心里恨不得对他竖中指，二逼。

这可说不准，有琶洲，有金融城，有万博，有滨江东，有北京路，有天河北。

他一脸认真，拿着小本本一笔一划记录了下来，然后眼镜外侧射出凌光，一字一顿地问下一个问题：

那么广州现在的城乡结合部是哪里？

哇塞，你一口闷血喷出。

这丫别看人畜无害的，原来是行家。

我们都清楚，城市的发展源自城市化，而城市化带动的增长，空间*的无疑是即将成为城市的区域，换言之就是城乡结合部。

可广州区域太大，七千多平方公里，有太多的郊区，很多外来人广州都没逛过两回，只会揪着那核心小圈子逛逛吃吃，就认为看到广州全貌了。然后上网一看广州的房价惊讶了，哎哟真便宜啊，拜托，除了高价房双合同拉低之外，那是多得了郊区天量放盘托福啊。

郊区那么多一万+二万出头的房子，比如南沙、比如花都、比如增城、比如从化，甚至还是单合同，吃惊不吃惊，这可是大名鼎鼎的广州城。

但当你兴致勃勃跑过去打算淘金的时候，只会唾一口老痰，麻蛋这算什么鸟不拉屎的地方？

可销售们会满脸严肃地告诉你，现在虽然是有点不堪，但买房不就是买未来吗？这片区规划潜力很好，有地铁啥啥啥规划，有学位啥啥啥进驻，有山有水，*好，养老也好。见你还在纠结，他立马声调提高，城郊变成城区的时候，价格就不是现在这样个价了！

你看早年的珠江新城还不是一片农田，现在是什么价格！？

你一下懵逼，如同当头一棒，立马下定赶紧买买买。

不错！恭喜你入坑了！

广州郊区那么多，能成为城区的却是寥寥无几。你跨了几大步走了个远征，以为找到城郊之际，还奢望寻觅到下一个珠江新城？

白日梦做多了。

让我告诉你，广州真正的城乡结合部，目前而言有且只有：

东部老黄埔三溪到文冲-临江一带。

跑得越远，等得越久。

这时候一定有人跳出来质问了，新塘在哪里，南沙在哪里，花都在哪里？

莫急。

我半年前写过《》，从宏观上多维度阐述了为何老黄埔潜力无穷，也呼吁各位只管去买就行。

你们如果能接受，那也就基本理解我所说的广州城市发展论了。

东部发展的势能是要远大于其他方向的。

为什么不选新塘，你们就应该能够想到，既然是城乡结合部，那必然城跟乡之间只有一线之隔，新塘跟天河主城的乡村距离，中间还差着十个老黄埔呢。

至于萝岗，更像是城乡结合部吧，抱歉，可惜一整块科学城硬生生把城市生活带割离了。

当然，新塘萝岗都是郊区，广州城市化之路一路往东，只是若论*接近城区，而又恰恰商业旧改*可期待的就仅有老黄埔了。你从新塘回头一路往西，其实都是农村即视感，一直到老黄埔，跨入了中山大道，那焕然一新的城区景象就来了。这才是广州东进之旅真正的城乡结合部。多一分又嫌远，少一分又太闹。

如果参考广州2035年规划，那届时东部真正的城乡结合部自然是新塘了。只是我们掐指一算，当年的珠江新城经历了十多年形成如今这城市面貌，老黄埔才有幸从远郊成为* 佳结合部，而那时候的新塘，还是乡下中的乡下。

因此城市化必须一步一脚印。

下面我们来重点看看老黄埔，之前已经说了很多，这次我们谈些微观的，比如从地铁线路窥探一斑。

重温下地铁小规律：

并不是地铁线的尽头延伸到哪里，哪里就是城乡结合部。你不能揪着个末站点就干等，当然，未来可能也是有接驳的，但是时间太长咱们耗不起；

也不是跨区的首个地铁节点就是城乡结合部，有实力的区跟区跨界节点才有价值。如天河跟白云交汇的燕塘站就明显弱于天河跟黄埔交汇的鱼珠；

*后贯通长线的地铁交汇点，郊区一带要比市区的潜力大。特别要留意7号线、13号线、14号线、18号线、21号线、22号线等贯通郊区的地铁线。

地铁十三号线贯通新塘跟市区，另外七号线二期也南北穿透黄埔萝岗，跟五号线在鱼珠、大沙东，甚至是裕丰围三站之间，编制成3x2的地铁小闭环。

原来曾有过建议规划七号线于鱼珠与五号线、13号线交汇，形成三线合一的换乘枢纽，但这不便于均衡老黄埔的区域发展，而且鱼珠周边的用地规划受限，腹地不及天河公园，不足以承担三线合一的人流，另外，七号线接驳裕丰围，跟鱼珠形成双翼之势，有利于黄埔老港搬迁后的用地开发。

那为什么不挑夏园呢？五号线东延不是经过夏园吗？

首先，夏园跟裕丰围、文冲之间，实际的距离是蛮大的，远离了河港腹地，中间还有太多旧改没落实，甚至还不如夏园之后的南岗站。

其次，夏园没货啊。严格来说没好货，满眼尽是村落。倒有一个宝夏花园，本地小开发商做的*一个楼盘，倒腾了多年，以后有机会或许可以再看看。

那究竟为什么要截止到文冲呢？

这里就涉及整体的旧改规划了。

很多伙伴看了我的文章就去老黄埔深度踩盘了，然后跑回来大吐苦水：

除了三溪一带尚好之外，往后的站点虽然比起夏园，能挑的小区不少，但更多的是一大堆老房子，臣妾实在爱不起啊。

那是自然的，因为这整个片区都是广州重点的旧改区域。

你们站在鱼珠站，出外一看，有如鱼珠小区的老房子。

抑或跑到去大沙东，琳琅满目这样的？

若你们是年轻的小夫妻，怎么看也觉得不太对路，对于大部分对房子有着严重洁癖之人，往往是会嗤之以鼻，避而远之。

是的，我也觉得有点小尴尬。

只是，我没建议你们买太老的房子啊，二十多年的房子你们大可以不碰。

花园小区你们放着不挑，偏偏就纠结着这些老产品房子，何必呢？

我们在老黄埔投资需要踩着旧改的进程才行。

要理解老黄埔板块的旧改规划，必先理解鱼珠港的建设，这引导了整个老黄埔的发展趋势。

它包括鱼珠国际木材市场+鱼珠物流基地。如下图：

目前只有保利在建的鱼珠港，周边大量的吉地，这些都是非常容易开发利用的临江地块。但若真的要追究起来，这鱼珠板块的规划可以追溯到2010年的时候，当时保利集团还就鱼珠木材市场、鱼珠物流基地做了整体规划，而直到当下，其实也还没完全落实。

因此你们可以理解，一个新的规划从来都不是空降而来的，更不会一下子就显山露水的，而真正落实耗时甚多，整个时间段，我们都是有机会进入的。鱼珠一带在2010后直到2015年的收益，还不够15年或者16年后入手的多，至于在17年楼市调控以来，鱼珠成为热点，是源于人们终于发现了地缘上的鱼珠价值，已经触手可得了。整个商业规划以保利鱼珠港这一栋标志建筑的落地为始，打响了老黄埔第二CBD商业的礼炮，这也是当年保利规划的写字楼板块。

当年保利对鱼珠港的规划，商业与住宅大概是7:3的比例。你没看错，按照早年规划，鱼珠港这宝地是有住宅规划的。木材市场为大，物流中心为小。目前基本落实的就是木材市场的写字楼地段，其他都还没启动。简单点说，现在的保利鱼珠港旁一路之隔的地方，将会有住宅大楼供应，占地面积保守估计超一万平方。而物流中心地块基本以商业酒店公寓+部分住宅为主打（仅供参考）。

为什么现在沿江一带迟迟不出住宅地，一切只是为了推进旧改，若一旦先出住宅，这旧改压力陡增。目前以鱼珠港的建设而论，必须先建商业，再搞住宅。商业配套搞起来了，后面直接就是送钱的土地了。都别幻想了，一旦出现，必定天价，歇歇吧。

诚然，仅仅这样少的住宅供应是完全满足不了整个广州东移市场的，因此周边存量的花园小区，就显得非常珍贵了，我们能做的，就是在这些小区里觅到合适的房子，价格自然也是会随着水涨船高的。而优先考虑的自然是鱼珠港的东向延线，以三溪-鱼珠-裕丰围为代表的地铁站临江辐射范围。它存在的意义等同于金融城东延的东圃一带，都是作为第二CBD外延人口流向的安置地段。而为什么节选到裕丰围一带，一方面因为双地铁交汇（13号线+7号线）这个节点利好之外，另外一方面其实也不过是分步走的节奏而已。

鱼珠港的东向延线其实应该一直延伸到黄埔大桥为止，实质上黄埔老港+中外运黄埔仓码+文冲船厂旧改搬迁的过程，主要分两部分。*部分从蟹山公园起算，可到丰乐南路，但一般也加上中外运黄埔仓码，直到石化路，这算是黄埔老港的改造片区，而石化路北延，就是文冲地铁站了。这就是我所说的三溪到文冲地铁节点的由来。而第二部分则是文冲船厂的改造片区，直到黄埔大桥。包括鱼珠港，由茅岗路、石化路两条主干路把这二分为三。

而这文冲船厂部分，暂时还是可以先搁置的。

为什么？

那是因为，这完全是遵循着旧改的节奏而来。

在可见的两三年前景里，我们有希望能看到的旧改就是以上表格所列了。而目前正紧锣密鼓进行当中的就是如下图所标：

特别是三大片区茅岗、文冲、横沙，规划将新增约200公顷的建设用地面积，目前动土的也只是小巫见大巫。珠江片区的改造恰恰牵动着黄埔港的搬迁进程。可惜文冲船厂一带，除了双岗地铁站围边，沿江并没有太大动作。

我们看看黄埔2020年重点建设项目用地的布局截图：

三溪到文冲-临江一带，全是色块，尽是三旧改造、土地储备、服务业、科教文卫用地，除了石化厂这重大工业的老顽瘤之外，其他已然往三产方向发力狂奔了。

双岗一带的文冲船厂却仍是清净之地。

由此我们也能够推断，黄埔老港的搬迁和老城改造就是一个步步为营的艰苦工作，在黄埔老港的港口功能没完全转移之前，后续的文冲船厂大概是不会有明显动作的。而夹在中间的中外运码头倒还能沾上黄埔老港改造的快捷班次。

以后整个老黄埔按照规划，在横沙文冲茅岗等的改造下，将会成为广州城东又一个宜居之地，配合上第二CBD的外延，那是商业住宅比翼齐飞。

你若仍坚持说这不是一块宝地，请你晚上托梦再来。若你放弃这样一块值得期待的城乡结合部，就等于放弃整个广州*具投资价值的地段，我看着都替你感到惋惜。

好了，支吾了那么多，我们都知道老黄埔的好了。但是面对杂乱的老黄埔市场，星佬你倒是告诉我们究竟该买哪些盘啊？

哈，其实，也没什么盘了，花园小区也不多嘛。

我在国庆前做了一个知识星球作业，请各位伙伴投票心底*想投资的楼盘，结果如下：

掀桌，这是啥玩意？

至于该怎么买这些盘，我就只公布在知识星球里了，每周一篇。没法，总该留点金主福利。

嗯，慢着，敏捷的小伙伴应该一眼能看出彩蛋了。广州南部的城乡结合部是哪里？

绝非南沙，却是番禺。

番禺南郊番禺广场-辐射一带。

自古有道是：

曾经番禺难为水，除却广场不是云。欲知后事如何，且听下回分解。

PS：广州重点在东南，你们又猜西部北部的城郊结合部（姑且认为存在）是哪里？

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