大结局 : IN 苏州！从业15年地产人的买房故事！

1st

时间点回到2014年年底，房子卖完之后自然就是买房了，因为是卖了自住的房子去买房，再加上对自己未来的职业前景不乐观，因此，从这套房开始，我就抱着我买的这套房子是要可以住一辈子的前提来的（其实*套当时也是这么认为的）。

需要说明的是，多年的地产看盘经历提升了自己的眼界，打破了大多数人通常会有的地域偏好，我看房子是放在全苏州范围内的，不会因为自己新区住惯了就买新区，大家都说园区好就只看园区，相城区、吴中区、甚至吴江都是我考虑的范围。

我所关注的是，地段好不好，房子好不好，配套好不好，环境好不好，前景好不好，排名分先后。

在经过一番对当时市场的排摸之后，非常幸运的买到了一套心仪的房子，小区叫新城石湖公馆，在越溪*核心的位置，这个小区当时在越溪算是豪宅了，一期开盘均价在1万4 5左右，经过残酷的市场调控，14年年底我去的时候2期均价只有1万2了，当时旁边还有个网红盘叫金辉我的日子均价1万左右。

刚开始谈的是公馆楼 王位置的一套底层带花园复式，总价180万左右，觉得有压力。无意间撇到了一个展架，上面标的是一个105平的洋房顶复户型，我盯着看了很久，没错，就是它了。问了销售，这个户型还没开盘，小区里一共只有12套，要买也可以买，顶层都一个价，位置随便挑。

看了下时间，下午3点，嗯，速战速决，当即打了个电话给老婆，把她直接从公司里拉出来，老婆看了一圈，再听我唧唧呱呱了一通，也觉得没问题，谈价吧（在市场不好的时候，很多项目都是可以议价的，买房的时候有个懂行的“自己人”还是很重要的）。

议价的思路是这样的，通过同行找到新城内部的熟人，了解下这个项目的折扣体系，以及什么级别的总大概有多少优惠幅度，自己考虑有没有必要为了那么点优惠去托关系，知道个大概就可以了，房子看中之后的还价只是为了一个买到便宜的心态，属于锦上添花的，大头的本质是房子本身的价值。让销售请出对面的经理（总），双方都把套路走一遍，我们表示看了很多项目，你们项目还可以，如果价格合适的话可以考虑。

对面表示我们项目怎么热 销啊，性价比怎么高啊，然后尽*努力帮您争取*优惠啊啥的巴拉巴拉一堆，流程走完，进入正题，报一个双方都能接受的总价，对面再扭扭捏捏一会，然后电话请示汇报一下，凉你个5*啥的，ok，回来走流程，签合同。

*终以120万不到点的总价买下了这套6楼的顶复，交房后花了大概50万装修，之后空了3个月，16年底美滋滋的入住了还不到半年时间，就因为老婆公司搬迁到园区而不得不举家搬到湖东过起了苦逼的蜗居生活。

这是我目前买的房子当中*值得说道说道的一套房子，在什么是*适合中产阶级的终极豪宅文中我会详细的分析这套房子，在这里就不在展开了。

但是我老婆并不认为这套房子买的有多么划算，因为在那个时间节点附近，湖东的九龙仓也在以1万2的价格促销，目前4房的单价已经接近4万，从投资回报率的角度来看应该跑不过九龙仓。

但当时我买房的思路是用来住的，是要住一辈子的，从居住的舒适度来看，湖东的四房就未必那么有价值了。所以关于这点，我和我老婆的看法是有分歧的。

2nd

买好了可以自住一生的住宅之后，余钱已经不多了，本来没有打算再投资啥房产的，奈何作为业内人士消息比较多，听到了一个楼盘特价加推的消息，就和老婆去逛了逛，这个楼盘叫旭辉美澜城。

这次开了一栋楼，30多层的高层，均价大概在8500左右，瞄了下他们的定价策略，用的是中间楼层*贵，然后上下递减的定价策略，也就是18-20左右*贵，越高和越低都更便宜（没有景观资源的高层住宅通常这么定价，但有景观资源的除了顶楼都是越高越贵了），但其实开的这栋房子不靠高架，前面也没有遮挡，所以理论上高层应该是可以看到尹山湖湖景的（交房后去实地看了下，猜测靠谱）。

看了下次顶楼的单价，7500，78平米的小2房，算了下总价，60万不到，3成*也就是18万，月供大概3000左右。虽然手上没啥钱了，18万挤挤还是拿的出来的，进售楼处前后大概10来分种，就和老婆一起敲定了买套投资。中午和老婆及朋友一起吃饭的时候我就开始吹了，老婆后来说我吹牛那会眼睛里都冒着光）

下面就是我当时吹牛的内容：这个楼盘，这个位置，这个价格，7500一平实在是太便宜了，买到就是赚到了（是不是很熟悉的味道^_^）。

美澜城的区位在哪呢？东环南延线上，地铁2号线的地铁口，属于郭巷、泛尹山湖板块。周边环境比较糟糕，没有尹山湖好，但出行比尹山湖更便捷，尤其是自驾出行。

一个紧靠着园区的板块的楼盘，虽然目前周边比较糟糕，脏乱差且啥也么有，但是一边挨着地铁2号线地铁口，一边紧靠东环南环的延伸段，又是小面积，单价总价都很低，这应该就是苏州刚需的首选之地了。

未来接手的人大概率就是在园区工作的想要*苏州的小青年，即使不在园区上班，通过高架和2号线，到达其他区域也非常便利。至于生活配套啥的，那句话怎么说的来着“面包会有的，牛奶也会有的”

“这个楼盘，地铁一通车看1万，产证满2年看1万5”，我继续吐沫横飞的吹着。

3rd

显然，贫穷还是限制了我的想象力，2018年7月，房子以150万总价售出，单价1万9千加，双方约定年底满2年过户。

15年初入手，总价不到60万，*18万，月供大概算3000，还了3年不到点，18年7月150万售出，4年时间*1.5倍，如果按成本投入来看，*加上3年还的月供总投入30万不到点，4年时间赚90万，收益300%，这个收益率算是过的去了。

比房子*赚钱更让人开心的是，回想这套房子的投资策略，我的设想基本全中。

房子入手时，地铁2号线延伸线尚未开通，未来开通之后涨一波；

东环南延还在施工中，周边环境很差，未来东环南延全部贯通之后再涨一波；

期房期1到2年，交房后产证要满2年，3-4年一个周期，到期后能马上出手（房子挂牌后不到一周就成交）；

未来接手客户人物素描——在园区工作，想要*苏州的小青年（客户是一个在苏州读书刚毕业的妹子，外省市人，已经在园区找到了工作，用*集体*买房，然后迁*，以后就在苏州发展了，父母赞助*）；

目前阶段出手原因：

投资标的已经达到心里预期，落袋为安；

刚需的承受能力有限，原先我的预期1万5，目前房价已近2万，基本达到刚需能够承受的上限；

未雨绸缪，房地产税已经在路上了，对于手上有3套及以上房子的人而言，现在是一个很不错的优化资产结构的时间点.

这个投资实例很好的解答了当我们纯以投资为目的买一套房子时，需要提前考虑哪些因素？

这就是，什么价格可以入手？

什么价格可以出手？

为什么买在这里？

什么人会来接手？

他为什么要买？

以上这些问题*是在不考虑市场大趋势的情况下回答，如果全部都有清晰的答案那么这房子即使是在大市不好的情况下稍微让利一些也可以快速的变现。

小插曲一个：买家的父母应该是在银行或事业单位上班的，有一笔70万的3年期理财刚刚到期，签约的时候自己在那咕哝，早知道不搞啥理财了，3年时间，全款变*了（付完房屋差价、*、中介费啥的之后，确实没剩啥了）

4th

由于性格偏保守，也是对自己的还款能力没啥信心，我们在购房的过程中一直都是无杠杆，或是低杠杆，2次用足了纯公积金贷款，1次小额的商业贷款。基本没啥还款压力，没想到头脑一热，人生*次加杠杆就加了个大头佛出来。

那是15年年底16年初，忽然得到了老婆公司即将搬到园区办公的“喜讯”，虽然石湖公馆这里交通便利，高架、地铁一个不缺，但是苏州的通勤情况我是比较了解的，早高峰时期从越溪到湖东1个*时间是打底的，联想到老婆的工作强度肯定是吃不消的，再加上随着孩子的逐渐长大，未来学区的问题也需要考虑了。

然而我们中海的那套1楼的2房不够住啊，家里老人照顾小孩，现在孩子小还能对付，等孩子大一点了必须要有独立的房间，再加上爷爷奶奶时不时来看看宝宝那是真不够住了。（二孩啥的那是想也不敢想）

不得已我又踏上了园区的看房之路，如果有同一时段在园区买房经历的朋友会知道那是一个什么样的时间节点，简单点说就是市场处于从所未有的恐慌情绪之中，极度的卖方市场，想买房找房东聊聊？行啊，坐下来先加个10万再说。

巴菲特是不是说过当别人恐惧的时候我贪婪，别人疯狂的时候我要冷静？可是在那样的环境当中连我这样主见极强的人也受不了啊，想找房东议价，没人理你啊，1个2个3个都是如此，我老婆这种容易受环境影响的人更是如此，在她看来，现在不买将来就永远买不起了，我们就永远的被园区抛弃了。

在下了这样的死决心一定要买之后，16年春节刚过，15都没过，我们就回到苏州开启了看房之路，在经过了几个近乎通宵的鏖战之后，终于在自己喜欢的4区又买了一套89平的不通透2房。依据的是“一碗汤距离”理论，也就是说将来父母老了过来一起住，可以在一碗汤的距离照顾老人家又不用住在一起互相影响。

为了买这套房子我们可算是用足了杠杆，除了砸锅卖铁之外，甚至还把新房子的30万装修贷挪过来凑做*才勉强拿下，入手价已接近3万，签约的时候是闭着眼睛签的，想的越多就越签不下去。

结果大家知道了，我站在高高的山岗上整整站了2年时间，借着湖东今年的这波强劲反弹才算是解套了，至于投资回报率啥的都是浮云，随他去吧，心里安慰自己反正自住的，看长期的.

关于还贷及租金收益：

手上*多时4套房子，1套贷款结清；1套30万纯公积金，月供2000多点，不用掏钱；1套30万商贷，月供2200左右；*后一套170万商贷，月供8800左右，除去不用掏钱的公积金贷款，每月实际还款额11000左右。

4套房子，除了自住的一套，其他3套均出租，租金为1200+3500+6500=11200，正好和贷款收支相抵。

*近卖掉了2套，租金收益少了4700每月，再加上*后套房子的*还挪用了越溪房子的30万装修贷，4年期，每月还8000多，还剩2年多点时间，每月实际还款额近2万，所以*近2年压力还是有点大，等装修贷还完了压力要小很多，到时候家庭资产就基本处于相对健康的状态了。

5th

说到这里买房故事是暂时告一段落了，折腾了这么些年，还是没能折腾到一套能让我和我老婆都称心的房子，孩子3周岁，都住过5套房子了，每一次搬家都告诉自己，这是*后一次了，可是都知道这只是个美好的梦想。

生命在于折腾，希望每折腾一次，大家都可以往自己的终极住宅之路上更进一步。

按照楼主自己设想的3步换房理论，目前刚改的住宅已经有了，原本下一步就是实现自己的终极住宅梦想了，新区、吴中、吴江、相成大把充满美好和诗意的房子在向我招手，可是老婆的工作和孩子的学区问题确让我只能局限在园区湖东这块小小的地盘上。

仰天长叹啊，至少10年后，孩子读*住校了，我大概才能去自由的追寻自己喜欢的房子吧.

*后理一理这篇文章里挖的坑：防御型地产投资战略。

什么是适合中产阶级的终极住宅？

看看下一篇文章能不能把这2个概念放在一起说清楚，有兴趣的朋友可以持续关注，之后我会带着大家以此为标准来看看目前苏州在售的改善型楼盘价值几何。

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