房企竞争愈加激烈，美的大发双双赴港上市

2018年10月11日，美的置业、大发地产正式于港交所上市，据了解，2018年年内已有8家内地中等规模房企扎堆赴港上市，且这一趋势愈加明显。在内地房地产行业面临严格监管、融资渠道持续收紧、A股IPO上市几无可能的背景下，房企谋求港股融资可解“燃眉之急”。其中，美的置业作为今年截至目前在港上市房企中*融资规模的IPO，公司发行1.8亿股，融资规模达到29.17亿港元，截至上半年底，已有近4000万平的总土储资源，并且1-9月累计流量销售金额达到531亿，超出2017全年的销售额；而大发地产是今年继正荣、弘阳之后第3家赴港上市房企，其新股发行*终定价为每股4.2港元，目前在长三角区域拥有的总土储规模达224万平，其中上海有14万平，截至上半年底，大发销售规模达56亿元，同样超去年全年水平。

一、行业集中度不断攀升，中型房企需加快规模扩张

楼市政策调控趋严，融资渠道不断收紧。近三年来，房地产调控政策越来越严，各类政策不断出台并不断加码，2016年主要是“限购、限贷”，2017年主要是“限售”，2018年各城市不断收紧限价政策，尤其是一线、强二线城市。而在融资市场上，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道全面收窄。

当前市场环境严峻，房企竞争越加激烈，行业集中度不断上升。从2018年前三季度销售百强各梯队销售集中度来看，集中度均较去年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。而百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。未来，随着市场资源更向大型品牌房企靠拢，行业集中度将不断提高。房地产市场步入下行周期的信号已然出现，但行业集中度仍不断上升，中等规模房企不得不加速规模扩张，往更高一个梯队行列冲击，不然将会面临被收购危机。

注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额。其中，2018年1-9月全国商品房销售金额是根据前8月累计同比增幅推算9月同比增幅所得

数据来源：CRIC

二、融资需求紧迫，美的、大发抓住了资本市场机会

2018年以来，融资市场监管趋严，房企融资渠道逐步收紧，中等型房企的融资成本正在不断提高。而房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资，同时在“房住不炒”调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。但企业为扩大销售规模，保证自身在行业内的“存活率”，资金对于房企的必要性显而易见，而以美的、大发为首的优质企业抓住了资本市场的机会，为企业发展扩张提供助力，其招股说明书中也提到了公司的融资金额将用于偿还到期债务，并且为附属公司所开发的项目支付建设成本、土地成本及一切适用税项。

其中，根据美的置业公开资料记载，公司创始人何享健曾透露过，美的要致力于成为中国十大房地产开发商之一，目标是覆盖中国50个城市，并成为“房地产开发+产业”的复合型企业。而美的近年来的规模扩张、业务布局方面表现十分亮眼，主要表现在三个方面：其一，从项目个数来看，美的拥有较为充足的存货。截止2018年9月底，公司共有142个处于不同开发阶段的项目，同时还通过合营企业及联营公司参与了30个项目。其二，从城市布局来看，公司已完成全国战略布局，四大区域分布均衡。美的起源于粤港澳大湾区，在2010-2015年，已逐步进入珠三角、长三角、长江中下游、环渤海及中西南经济区，完成全国*阶段战略布局，于2016-2020年，以现有城市为核心，深耕珠三角、长三角、长中游、环渤海、西南5大区域，持续完善全国第二阶段战略布局。从各区域占比来看，均在16%-23%之间，整体分布较为均衡。其三，从业绩增长来看，增速处行业*地位。根据招股书披露全口径数据来看，2015年合约销售额111亿元，2016年206亿元，2017年507亿元，连续两年实现业绩翻番，复合年增长率约113.7%，相较于销售百强的复合增长率61%，美的置业业绩增速处于行业的*地位。而且，在今年8月底累计销售金额全口径已达到560亿元，流量金额也达到531亿，超出2017全年的销售额，预计今年业绩增幅也将*于同期同规模房企。

而根据大发地产公开资料显示，公司共有29个处于不同开发阶段的项目，其规模于美的而言相对较小，但这些项目位于上海及其他能级较高的长三角区域城市，在目前全国三四城市市场走势不乐观的背景下，行业竞争力也不弱。根据大发地产执行总裁廖鲁江在今年3月一次公开演讲中表示，为冲刺千亿目标，公司接下来的扩张方式大致为，在土地端以股权合作的形式展开扩张，与合作方共同出资、同股同权；资金上以联合竞买或地产基金的形式解决资金瓶颈，这样能够将企业资金有效利用。

三、近年来，IPO上市房企规模稳步扩张

2017年以来，三盛、福晟、正荣、弘阳等多家房企于港交所成功上市，今年1-9月大部分房企销售业绩都有不同程度增长，并且根据CRIC《2018年1-9月中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据显示，这些公司在行业内的排名也有不同程度的提升。其中，正荣集团在2017年6月提出将2018年销售目标锁定在千亿，目前累计合同销售额达930.2亿，目标完成率达93%，年底超额完成目标依然注定。

数据来源：CRIC

今年截至目前已经8家房企在港递交上市申请，除弘阳、美的、大发3家房企已经成功上市，另外还有德信中国、银城国际、恒达集团、万创国际、万城控股5家房企还在等待上市，其中恒达集团已是第三次到香港申请IPO，前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日；万城控股则于7月3日向港交所提交IPO招股书，而在8月30日、9月12日、9月18日，短短20天内，先后有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国分别在港交所网站披露招股书。

据了解，万创国际2017年的营收不过6.3亿元，业务主要聚焦安徽省；恒达集团则称其为河南省许昌市*的房地产开发企业，但其目前的业务除许昌这个大本营之外，仅涉足同处于河南省的郑州市和信阳市，2017年公司的销售收入为14.64亿元。*后递交招股书的3家房企2015-2017年的营收，*的是德信中国，分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元，但收入确已初显下滑态势，2018年上半年，公司营收24.7亿元，较2017年同期的27.6亿元降低10.6%；*的是恒达集团，分别只有10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元；银城国际以20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元居中。

总的来说，目前房地产市场调控政策主调仍然趋严，房企融资渠道全面收紧，优质房企需抓住资本市场机会，为公司规模扩张提供良好的融资环境。