房企融资的另类“救命”渠道

（一）

房企融资有多难？

近日，一份某金融机构房企融资白名单曝光，从中可以看出金融机构当前对房企融资的极度审慎性。

某金融机构房企白名单

某金融机构城市投资白名单

-四三二项目区域分类

不但看行业协会排名，还要看综合外部评级、信息公开透明、财务稳健性、业绩表现、可持续发展等，共六项考核指标。并且对项目所在城市也严格划线。

2018年以来，房企传统债权融资渠道全面收紧，楼市销售现金回笼趋向不乐观，此前新项目开盘售罄不新鲜，如今开盘能去化4成都是万幸。

“输血”渠道被限，“造血”能力孱弱，同时面临债务集中到期兑付的巨大压力，房企资金面可谓十分紧张。

和红姐交流的一些房企融资总监表示，目前除了股权合作外，也在探索合规的债权另类融资渠道。

（二）

可操作的另类融资渠道

在监管新政下，目前银行、信托、地产基金、保险等传统融资渠道，还有哪些合规的融资模式，可参见红姐10月8日发文，《》，收藏文后的一张图，慢慢研读。

除了传统的融资渠道外，还有一些目前仍有操作空间的另类融资渠道，房企和金融机构可尝试探索。红姐进行了简单的梳理，如下。

1、四大AMC或地方AMC

直接由AMC清偿原债权人债权或直接收购债权，AMC成为新债权人；问题企业（融资的房企）为债务人，并提供一个共同债务人作为增信措施。

债务重组后，AMC给予问题企业新的融资金额和期限，同时通过债转股或股加债的方式给予追加投资，一般追加比例不超过50%

如AMC提供授信帮助原债务人或其关联方实现股权置换，从而实现股权重组。

目前，四大AMC已经被严格要求回归不良资产主业，地方AMC更加灵活，除了不良外，还可以介入前融，但是对房企和项目的筛选，条件也同前文某金融机构白名单一样严格。

2、总包垫资/应收账款供应链

这不是一种新鲜的模式，但是出现了一些新鲜的情况。

某建筑企业和红姐表示，如果有手续齐全、没有法律和债务纠纷的土地，开发商没钱接着建设的，他们可以建设入股，也可以不入股单纯收取利息，建设到成品房可销售状态。

3、保理+金交所融资模式

1）通过保理公司和金交所合作发行购房尾款收益权产品进行融资。该类产品属于短期融资产品，通常在6-9个月，并可滚动发行。

2）通过金交所非公开挂牌发行债权融资计划，这是一种新兴推行的非公开定向债务融资工具（PPN）。

4、股交所可转债

房企在区域性股权交易中心发行可转债产品，并由投资者（金融机构、金融产品或其他投资者）直接认购该可转债产品，可直接解决信托或银行委贷的放款通道受限问题。

5、担保公司保函

主要包括地方性中小信用担保公司、省级担保公司等，目前仍然可以保函形式提供融资。

6、非金融机构借贷或股权合作

非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台，民营百强企业金控平台以及开发商旗下的金控平台等，通过债权方式以自有资金进入，或者通过股权合作方式进入。

以上只是红姐粗浅梳理，哪类房企、哪些区域可以采用哪类渠道，智信资产管理研究院10月27-28日在北京举办的高级研修班将含该主题，有兴趣的亲可以点击链接《地产基金股权投资实操全流程、债权融资合规模式及风险识别与危机处置案例解析》查看课程详情。三位地产金融圈内日理万机的实战派大咖授课，请到难得，如有需求，也欢迎加红姐微信咨询。