“围殴”售房部，房价到多高算合理？ |房产

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房地产的“金九银十”，今年已不复往年风光。不仅如此，还有退房的、维权的，甚至个别楼盘还出现了“围殴”售房部的现象。

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而这一切距离疯狂排队购房不过短短几个月。

个别楼盘出现的“质量门”问题当然应该维权，不过降价了也“维权”的行为确实让人无法认同。

去年和今年上半年，楼市火爆的时候，一个购房资格都能倒卖挣钱，房产中介和房屋销售人员们，是相当吃香。

要说房价下跌，*先该哭爹喊娘的，恐怕是房地产行业的从业人员，人家可是饭碗都快保不住了。

但房价稍有下跌，*先跳出来的却是某些业主。“无良开发商”当然会被痛骂，但当初房价涨了一倍，甚至两倍的时候，也没人给“有良开发商”送锦旗。

“房住不炒”是基调，但不可否认，房子具有投资属性。特别是现在“追涨杀跌”的哭喊声，更是将这种属性表现得淋漓尽致，跟股市何其相似。

但股民朋友，无论是面临千股跌停，还是百股跌停，都相当淡定。佛系不是天生的，是经历了几轮股市的起起伏伏，股民们深刻体会和接受了一个基本的投资常识——“投资有风险，入市需谨慎”。

此前房价上涨的时候，当提起之前楼市也跌过，被网友质问什么时候跌过。

质问的人，恐怕并没有在2008年、2012年、2014年涉足楼市，甚至就在行情大火的2017年年底，上海某楼盘新房降价，也曾有老业主们到售房部“维权”，要求退款。

但炒房客们即使经历过楼市的小起伏，但下行的行情似乎总是不长久，遇到降价撒泼打滚还没多久，房价又涨上去了，似乎还并未经历过真正的市场教训。

这次是否会不一样？

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房价上涨，这些年说得*多的原因，无非这几个：货币超发、土地价格上涨、炒房、供求关系。

应该说几个原因都有，但归根到底还是供求关系。

以棚改为例，2014年至2016年，全国棚改货币化安置比例由9%提升至48.5%，2017年官方未公布这个比例。

当棚改后，拿到钱的人们有购房的需求，这一轮红红火火的三四五六线楼市行情也自然会出现。

再来看这几年房地产的销售情况。

据我国统计局公布的数据：2015年，我国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，其中，住宅销售面积增长6.9%；东部地区商品房销售面积比上年增长13.3%；中部地区增长8.9%；西部地区增长3.4%；东北地区下降24.5%（供求关系在这里尤为明显）。

2016年，我国商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，其中，住宅销售面积增长22.4%，东部地区商品房销售面积比上年增长22.7%；中部地区增长28.4%；西部地区增长15.6%。（当年未公布东北地区的商品房销售情况）

2016年，我国东、中、西部地区的商品房销售面积和销售额都在大幅增长，全国商品房销售额比上年增长了34.8%，彼时去库存的风头正劲，棚改如火如荼，在销售数据上也表现得也相当明显。

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图片来源|国家统计局

2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，其中，住宅销售面积增长5.3%；东部地区商品房销售面积比上年增长2.9%；中部地区增长12.8%；西部地区增长10.7%；

2018年，1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，其中，住宅销售面积增长4.1%，办公楼销售面积下降6.3%；东部地区商品房销售面积同比下降3.6%；中部地区增长12.1%；西部地区增长10.4%；东北地区下降3.2%。

从商品房销售的数据上可以看到，这波行情的高峰已过。而从1998年房改以来，持续了20年上涨行情的楼市，其红利期或已接近尾声，大房企也已纷纷公开表态转向。

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虽然大房企们转型不可能一蹴而就，需要时间。但龙头房企有大量资金支持和土地储备，目前以及未来一段不短的时间，都将仍然以房地产为主业，但其有基础和资本去转型，也有实力在房地产行业走得更远。

尽管当前，它们是龙头企业，每一个表态或动作，都会在聚光灯下被放大和解读。

而普通的投资客恐怕现在已没有太多实力和勇气来继续玩炒房的游戏了。

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房子，作为一项资产，在全世界都备受青睐，但投资房子，并非总是让人满意，被割韭菜的也不在少数。

近期，恒大研究院发布了一份报告，展现了世界热门城市（如纽约、巴黎、伦敦等）房价上涨及下跌情况。

比如纽约，房价的涨幅约为5.4%，美国房价的年均涨幅不到5%。而纽约的房价，也曾连续数年持续增长，甚至增长幅度一度高达40%，但拉长到上百年的历史来看，如今已回归到涨幅基本与通胀持平，也就是说只是保值，并未增值。

巴黎的房价涨幅也是不尽相同，50年上涨了32.5倍，平均每年涨幅约为7.3%，但名义GDP年增长7%。尤其是2013年以来，巴黎的房价已经连年下跌，只有巴黎市区的房价2016年以后才逐渐重新上涨。

伦敦的情况要好得多，大伦敦地区近50年房价涨幅达106倍，涨幅每年约为9.8%，跑赢了通胀，也跑赢了名义GDP，给投资者带来了增值。

几个城市的房价能买下整个美国的神话，并不多见，也曾在日本出现过，当然之后的故事大家都已烂熟。

任何商品都可能被高估，甚至长时间被高估，但市场是公平的，价格终究会回归合理区间。但合理的价格，并非低价，更不可能是白菜价。

并非一点风吹草动，买房的人都得寝食难安。还是那个简单的道理，供求关系在那儿，热门城市、好地段的稀缺性就决定了其价值和价格。

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