- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
*近,各媒体唱空房地产的很多,大跌论,长跌论的观点也很多。
支撑大跌的论据,除了虚高的房价泡沫,汇率问题,债务问题,拿来举例*多的还有美国2008,日本1990和香港1998年的楼市大跌。
以史为鉴,可以知兴替,那么,历史是否总是惊人的相似?
先亮出我的个人观点,中国楼市虽然本轮已经牛市转熊,但并没有大跌的基础,中国的楼市泡沫的确不小,但不会走上美国日本当年的老路。
我清楚,现阶段,说楼市大跌更符合民众情绪,也更利于文章传播,然而,做为有立场的地产自媒体,我们不想做情绪推动者,我们只做理性思考者。
1
我坚持我一贯的观点,中国楼市虽然本轮大势已过,但并没有大跌的基础。
先说大跌会带来什么?
楼市整体跌幅一旦逼近30%,就可能会引发断供潮。
规模性断供一旦发生,银行坏帐持续上升,大量断供房源只能上市拍卖,房子更加供大于求,再加上市场恐慌,信心缺失,踩踏性出货,导致房价继续下跌。
然后是断供持续增多,银行呆坏帐越来越大的恶性循环,大量银行资不抵债,发生挤兑,到那个时候,黑天鹅就离我们不远了。
这种结果是万万不能承受的。
也许有人会说,言过其实,环京不是都腰斩了吗,北京、厦门、上海这些城市跌了20-30%,也没有出现大规模断供,也没有发生危机啊。
很简单,时机不同,波及面不同。
环京、北京、厦门、上海这些城市,本轮上涨启动早,涨幅猛,调控后回调的时段恰逢全国二三线楼市狂热期,个别城市的降价不影响整体上行趋势。
而且,这些城市都是公认的价值高地,即使价格回调,无论是自住者还是投资客,都对后市充满了信心,不会价格一跌就盲目断供。哪怕是房价腰斩的燕郊,断供也极少听说。
可今时今日不同,楼市掉头向下,是全国性的普跌。
楼市不过冷了两个月,很多城市二手房刚跌了十个点,新盘有个别开始降价,全国性的维权、退房事件已经开始蔓延,而且呈熊熊燃烧之势。
人是群体动物,更是乌合之众,*适用的理论是羊群效应,绝大多数人做事都是跟随头羊无脑向前冲,再无脑向后撤。
一旦降价、维权、退房之风开了头,就会越演越烈,想再踩刹车就千难万难了。
中国楼市虽然火了十几年,但没有哪一轮行情,像这次涨的这么猛,波及面这么大,全线参予,史无前例。冲的太高,一旦回撤,必定十分凶猛。
有些人预估楼市将迎来30%,甚至40%的下跌,完全有可能,但他们忘记了大前提,那是在政府会不干予,任其自由落体式下滑的前提下,然而这种可能性不存在。
除了对内必须稳经济稳时局,还有复杂严峻的国际形势。
2
现在的美国已经拿出了二战之后对付苏联的劲头,集中火力对付中国。
今年3月份,中美贸易战正式开打,美国连续数次对中国商品加征关税,税率从10%-25%不等,总金额已超过2500亿美元。
要知道2017年全年中国对美国出口总额不过5056亿美元,加征关税的比例已经过半。
近日,美国又威胁称,如果中国继续采取反制措施,将再加征2670亿美元关税,那就是不留余地全部加征。
同时,特朗普近期频频与各国达成贸易协议,在新达成的美加墨贸易协议中加入了针对中国的定制条款,如果协议中任一成员国和非市场经济国家达成自由贸易协定,其他成员国可以退出该协定。
美国还宣布,未来在和其他国家达成的贸易协定中都会加入该条款,说白了,这就是逼着各国在美国和中国之间站队,有他没我,有我没他。
10月4日,配合特朗普的对华政策,美国副总统彭斯发表了全面攻击中国的檄文式演讲,将中美关系进一步推向深渊。
针对彭斯的演讲,10月11日经济 日报发表评论,称感谢彭斯,又提供了一份教育材料,帮助某些将信将疑的国人更清楚地认识了美国的本质。
这就是当下的国际局势,中国的对手是强大的美国,子不欲战,汝要战,则战之!
对手是世界老大,横着走习惯了,我方接招,不能有半步行差走错。这种情况下,国内局势只能更稳,无论是政治上的还是经济上的,楼市万万经不起大跌。
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正是因为如此,国庆前一片凄风苦雨的楼市,国庆后就及时迎来了几个不大不小的利好。
一是央行降准,二是棚改重启,三是发改季办公厅发布方案要推动1亿非户籍人口在城市*,继续推动城市化。
国家对楼市的态度很明显,涨了要打压,微跌可以容忍,但如果跌的有些猛了,局面有些乱了,又要出面安抚,典型的打一巴掌再给两个甜枣。
肯定又有人要质疑了,政府不让跌房价就不跌了,房价涨的太厉害,泡沫太大,后期要大跌那是经济规律,神仙也挡不住,看看美国,看看日本,看看香港。
先来说美国。
2008年次贷危机发生之前,美国实行极度宽松的货币政策,从2000到2004年,连续25次降息,联邦基金的利率从6.5%一路降到了1%,贷款买房无需担保,甚至无需*,买到房之后还可以抵押继续购买,被称为次贷。
这种操作模式简直就是为投机客量身打造,美国房价不出意料地迅速攀升。
然而,从2006年起,美国开始进入加息周期,美联储先后加息17次,利率从1%一路提升到5.25%。
到2006年末,美国的次贷规模已达到1.2万亿美元,占整个房地产贷款的14.1%,2006年,美国的GDP为15万亿美元,从占比来看风险还没有那么大。
然而,由于美国极度发达的金融体系,次贷产品早已被包装为各类债券,并给出诱人的固定收益,卖给了银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司等金融机构,然后继续制造出更多的次贷产品。
经过多次打包之后,整个次贷规模已经被无限倍数放大,数额惊人,卷入的行业越来越多,*终导致次贷危机的总爆发。
再来看中国,根据央行发行的统计报告,2017年,我国银行本外币资产共计252万亿元,各类贷款总额129万亿元。
其中,房地产贷款总额为32.2万亿,包括个人住房贷款21.86万亿,开发商贷款为7万亿,7万亿中,保障房的贷款为3.3亿,商品房的贷款为3.7万亿。
房地产贷款总额占到全部银行贷款总额的25%,与2016年基本持平。
这说明,2017年虽然各城市房价接力上涨,投机盛行,但总体的贷款规模并没有比2016年扩大。
为什么会出现这种情况?因为个人房贷降杆杠效果卓著。
自2015年10月24日确定4.9%的基准利率以来,三年来基准利率一直未变。
2016年,房贷利率还比较宽松,不管是首套还是二套,房贷经常能拿到九折、八折,甚至七折的优惠利率。
但从2017年开始,房贷开始持续收紧,包括严禁二抵,严禁消费贷买房,打击*贷,禁止高评高贷等。
个人房贷则早早开启了降杠杆模式,首套和二套的*比例都在增加,首套*由三成提高到三点五成甚至四成,二套*则高达八成,三套禁贷。
利率更是不断上浮,二套上浮高达30-40%,首套也上浮10-20%不等,有的人质疑,难道刚需也不保护了吗?实际上政府降房贷杠杆之坚决,不分刚需和投资客。
和企业债地方债小心翼翼的降杆杠不同,个人房贷降杆杠可谓雷厉风行,贷款利率说上浮就上浮,说禁贷就禁贷,投资客应该感受很深。
*近两年入市的投资客,大部分都是拿手里的真金白银在买房。
所以2017年以来,虽然卖出了大量的房子,但银行的整体风险并未提高,不但控制了风险,还提高了贷款收益率。这和次贷危机前夕美国的情况完全不同。
至于日本,日本在楼市涨到*点后,为了保汇率跟随美国持续加息,采取货币紧缩政策,基准利率从2.5%升到6%,严格控制贷款流向房地产,同步推出了地产税,导致楼市大跌。
目前我国也面临美联储持续加息,人民币贬值,汇率要不要保的问题。保汇率,就要跟随美国一起加息,提准,货币紧缩;但目前,政府采取的是宽货币的政策,包括降准、继续发放棚改基金、大基建等,这些都能看出政府并不是一味地死保汇率。
汇率适当松一松,其实更有好处,中国是出口大国,人民币适当贬值能促进出口,进而带动国内实体经济,而且中国有3万亿美元的外汇储备,和美国打贸易战,可以承受汇率的适度贬值。
所以,拿美国和日本的例子来证明中国房价必然大跌,是犯了刻舟求剑的毛病。
4
再说一说我近期的感受,米北租的是万达广场的写字楼,*近我发现空置的办公室突然增多,每层都空出好几间,连租金也跟着拉低了不少。
我首先的反应是经济不景气,好多公司倒闭了。
咨询了中介,得知情况不是这样。从七月份以来,P2P引爆之后,一大波理财公司、小额贷款公司倒闭的倒闭,跑路的跑路,连带着办公室空出了一大批。
中介告诉我,这帮做理财和小额贷的,除了跑路的,剩下的大都转行干别的了,以后基本只剩下银行理财了。
这次整个P2P行业被连根拔起,确实带来了金融动荡和不稳定因素,从另一方面来说,何尝不是在这颗金融大雷还没有引爆之前提前排除,降低了未来和其他雷一起引爆的风险,是另一种层面的金融降杠杆。
分析了这么多,就是希望大家明白,一是和其他国家相比,我国的时局掌控能力真的很强;另一方面,国家提前已经做了大量的工作,把能排的雷都排了,把危机发生的可能性降到了*,就是为了避免走美国和日本的老路。
再加上目前的形势,国家会花更多的精力在对美策略上,对内更要稳字当头。
近期只要不面临大的经济压力,政府不会出太大的利好或利空政策,*终的目的是以时间换空间,将楼市下行期引导到楼市平稳期。
部分城市小幅度的回调可以接受,个别城市较大幅度的回调也可以接受,但会避免舆情炒作,悄悄的进村,打枪的不要,避免发生大规模的传导。
不出意料的话,春节之前会是一段相对平静的时期。