中国楼市会重蹈美日的暴跌之路吗?

*近，各媒体唱空房地产的很多，大跌论，长跌论的观点也很多。

支撑大跌的论据，除了虚高的房价泡沫，汇率问题，债务问题，拿来举例*多的还有美国2008，日本1990和香港1998年的楼市大跌。

以史为鉴，可以知兴替，那么，历史是否总是惊人的相似?

先亮出我的个人观点，中国楼市虽然本轮已经牛市转熊，但并没有大跌的基础，中国的楼市泡沫的确不小，但不会走上美国日本当年的老路。

我清楚，现阶段，说楼市大跌更符合民众情绪，也更利于文章传播，然而，做为有立场的地产自媒体，我们不想做情绪推动者，我们只做理性思考者。

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我坚持我一贯的观点，中国楼市虽然本轮大势已过，但并没有大跌的基础。

先说大跌会带来什么?

楼市整体跌幅一旦逼近30%，就可能会引发断供潮。

规模性断供一旦发生，银行坏帐持续上升，大量断供房源只能上市拍卖，房子更加供大于求，再加上市场恐慌，信心缺失，踩踏性出货，导致房价继续下跌。

然后是断供持续增多，银行呆坏帐越来越大的恶性循环，大量银行资不抵债，发生挤兑，到那个时候，黑天鹅就离我们不远了。

这种结果是万万不能承受的。

也许有人会说，言过其实，环京不是都腰斩了吗，北京、厦门、上海这些城市跌了20-30%，也没有出现大规模断供，也没有发生危机啊。

很简单，时机不同，波及面不同。

环京、北京、厦门、上海这些城市，本轮上涨启动早，涨幅猛，调控后回调的时段恰逢全国二三线楼市狂热期，个别城市的降价不影响整体上行趋势。

而且，这些城市都是公认的价值高地，即使价格回调，无论是自住者还是投资客，都对后市充满了信心，不会价格一跌就盲目断供。哪怕是房价腰斩的燕郊，断供也极少听说。

可今时今日不同，楼市掉头向下，是全国性的普跌。

楼市不过冷了两个月，很多城市二手房刚跌了十个点，新盘有个别开始降价，全国性的维权、退房事件已经开始蔓延，而且呈熊熊燃烧之势。

人是群体动物，更是乌合之众，*适用的理论是羊群效应，绝大多数人做事都是跟随头羊无脑向前冲，再无脑向后撤。

一旦降价、维权、退房之风开了头，就会越演越烈，想再踩刹车就千难万难了。

中国楼市虽然火了十几年，但没有哪一轮行情，像这次涨的这么猛，波及面这么大，全线参予，史无前例。冲的太高，一旦回撤，必定十分凶猛。

有些人预估楼市将迎来30%，甚至40%的下跌，完全有可能，但他们忘记了大前提，那是在政府会不干予，任其自由落体式下滑的前提下，然而这种可能性不存在。

除了对内必须稳经济稳时局，还有复杂严峻的国际形势。

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现在的美国已经拿出了二战之后对付苏联的劲头，集中火力对付中国。

今年3月份，中美贸易战正式开打，美国连续数次对中国商品加征关税，税率从10%-25%不等，总金额已超过2500亿美元。

要知道2017年全年中国对美国出口总额不过5056亿美元，加征关税的比例已经过半。

近日，美国又威胁称，如果中国继续采取反制措施，将再加征2670亿美元关税，那就是不留余地全部加征。

同时，特朗普近期频频与各国达成贸易协议，在新达成的美加墨贸易协议中加入了针对中国的定制条款，如果协议中任一成员国和非市场经济国家达成自由贸易协定，其他成员国可以退出该协定。

美国还宣布，未来在和其他国家达成的贸易协定中都会加入该条款，说白了，这就是逼着各国在美国和中国之间站队，有他没我，有我没他。

10月4日，配合特朗普的对华政策，美国副总统彭斯发表了全面攻击中国的檄文式演讲，将中美关系进一步推向深渊。

针对彭斯的演讲，10月11日经济 日报发表评论，称感谢彭斯，又提供了一份教育材料，帮助某些将信将疑的国人更清楚地认识了美国的本质。

这就是当下的国际局势，中国的对手是强大的美国，子不欲战，汝要战，则战之！

对手是世界老大，横着走习惯了，我方接招，不能有半步行差走错。这种情况下，国内局势只能更稳，无论是政治上的还是经济上的，楼市万万经不起大跌。

3

正是因为如此，国庆前一片凄风苦雨的楼市，国庆后就及时迎来了几个不大不小的利好。

一是央行降准，二是棚改重启，三是发改季办公厅发布方案要推动1亿非户籍人口在城市*，继续推动城市化。

国家对楼市的态度很明显，涨了要打压，微跌可以容忍，但如果跌的有些猛了，局面有些乱了，又要出面安抚，典型的打一巴掌再给两个甜枣。

肯定又有人要质疑了，政府不让跌房价就不跌了，房价涨的太厉害，泡沫太大，后期要大跌那是经济规律，神仙也挡不住，看看美国，看看日本，看看香港。

先来说美国。

2008年次贷危机发生之前，美国实行极度宽松的货币政策，从2000到2004年，连续25次降息，联邦基金的利率从6.5%一路降到了1%，贷款买房无需担保，甚至无需*，买到房之后还可以抵押继续购买，被称为次贷。

这种操作模式简直就是为投机客量身打造，美国房价不出意料地迅速攀升。

然而，从2006年起，美国开始进入加息周期，美联储先后加息17次，利率从1%一路提升到5.25%。

到2006年末，美国的次贷规模已达到1.2万亿美元，占整个房地产贷款的14.1%，2006年，美国的GDP为15万亿美元，从占比来看风险还没有那么大。

然而，由于美国极度发达的金融体系，次贷产品早已被包装为各类债券，并给出诱人的固定收益，卖给了银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司等金融机构，然后继续制造出更多的次贷产品。

经过多次打包之后，整个次贷规模已经被无限倍数放大，数额惊人，卷入的行业越来越多，*终导致次贷危机的总爆发。

再来看中国，根据央行发行的统计报告，2017年，我国银行本外币资产共计252万亿元，各类贷款总额129万亿元。

其中，房地产贷款总额为32.2万亿，包括个人住房贷款21.86万亿，开发商贷款为7万亿，7万亿中，保障房的贷款为3.3亿，商品房的贷款为3.7万亿。

房地产贷款总额占到全部银行贷款总额的25%，与2016年基本持平。

这说明，2017年虽然各城市房价接力上涨，投机盛行，但总体的贷款规模并没有比2016年扩大。

为什么会出现这种情况?因为个人房贷降杆杠效果卓著。

自2015年10月24日确定4.9%的基准利率以来，三年来基准利率一直未变。

2016年，房贷利率还比较宽松，不管是首套还是二套，房贷经常能拿到九折、八折，甚至七折的优惠利率。

但从2017年开始，房贷开始持续收紧，包括严禁二抵，严禁消费贷买房，打击*贷，禁止高评高贷等。

个人房贷则早早开启了降杠杆模式，首套和二套的*比例都在增加，首套*由三成提高到三点五成甚至四成，二套*则高达八成，三套禁贷。

利率更是不断上浮，二套上浮高达30-40%，首套也上浮10-20%不等，有的人质疑，难道刚需也不保护了吗?实际上政府降房贷杠杆之坚决，不分刚需和投资客。

和企业债地方债小心翼翼的降杆杠不同，个人房贷降杆杠可谓雷厉风行，贷款利率说上浮就上浮，说禁贷就禁贷，投资客应该感受很深。

*近两年入市的投资客，大部分都是拿手里的真金白银在买房。

所以2017年以来，虽然卖出了大量的房子，但银行的整体风险并未提高，不但控制了风险，还提高了贷款收益率。这和次贷危机前夕美国的情况完全不同。

至于日本，日本在楼市涨到*点后，为了保汇率跟随美国持续加息，采取货币紧缩政策，基准利率从2.5%升到6%，严格控制贷款流向房地产，同步推出了地产税，导致楼市大跌。

目前我国也面临美联储持续加息，人民币贬值，汇率要不要保的问题。保汇率，就要跟随美国一起加息，提准，货币紧缩；但目前，政府采取的是宽货币的政策，包括降准、继续发放棚改基金、大基建等，这些都能看出政府并不是一味地死保汇率。

汇率适当松一松，其实更有好处，中国是出口大国，人民币适当贬值能促进出口，进而带动国内实体经济，而且中国有3万亿美元的外汇储备，和美国打贸易战，可以承受汇率的适度贬值。

所以，拿美国和日本的例子来证明中国房价必然大跌，是犯了刻舟求剑的毛病。

4

再说一说我近期的感受，米北租的是万达广场的写字楼，*近我发现空置的办公室突然增多，每层都空出好几间，连租金也跟着拉低了不少。

我首先的反应是经济不景气，好多公司倒闭了。

咨询了中介，得知情况不是这样。从七月份以来，P2P引爆之后，一大波理财公司、小额贷款公司倒闭的倒闭，跑路的跑路，连带着办公室空出了一大批。

中介告诉我，这帮做理财和小额贷的，除了跑路的，剩下的大都转行干别的了，以后基本只剩下银行理财了。

这次整个P2P行业被连根拔起，确实带来了金融动荡和不稳定因素，从另一方面来说，何尝不是在这颗金融大雷还没有引爆之前提前排除，降低了未来和其他雷一起引爆的风险，是另一种层面的金融降杠杆。

分析了这么多，就是希望大家明白，一是和其他国家相比，我国的时局掌控能力真的很强；另一方面，国家提前已经做了大量的工作，把能排的雷都排了，把危机发生的可能性降到了*，就是为了避免走美国和日本的老路。

再加上目前的形势，国家会花更多的精力在对美策略上，对内更要稳字当头。

近期只要不面临大的经济压力，政府不会出太大的利好或利空政策，*终的目的是以时间换空间，将楼市下行期引导到楼市平稳期。

部分城市小幅度的回调可以接受，个别城市较大幅度的回调也可以接受，但会避免舆情炒作，悄悄的进村，打枪的不要，避免发生大规模的传导。

不出意料的话，春节之前会是一段相对平静的时期。