全国楼市综述 | 金九不再，住宅成交持续萎缩；一夜入秋，市场情绪快速回落

九月综述

均价平稳，成交萎缩，土地市场降温

世联EVS监测数据显示，9月份全国46座重点城市存量住宅加权均价为28,052元/㎡，环比名义涨幅0.2%（低于同期M2增速）。大城市房地产具有天然保值的功能，能抵消货币购买力稀释，房价名义涨幅低于同期M2增速，可视为隐性下跌。

9月份房地产销售持续降温，三四线城市去库存逐渐接近尾声，成交量正在快速萎缩。存量住宅成交面积持续萎缩，9月份环比下跌14.8%。新增住宅成交环比下跌7.5%（其中一线城市上涨17.0%，二线城市下跌9.8%，三线城市下跌10.1%）。

2018年前三季度，全国共流拍915宗居住用地。四季度为房企资金兑付压力*的窗口期，不少房企已经出现销售回落，资金链捉襟见肘，作为整体，土地市场仍将继续降温。

房价环比

下跌城市持续增加

9月份重点城市存量住宅价格环比上涨的有31座，下跌城市有15座（比上月增加4座）。存量房更加接近完全市场竞争状态，且热点城市大多已进入存量房时代，存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。目前存量市场观望情绪浓厚，部分三四线楼市已是强弩之末，房价已经出现了明显松动。

住宅价格环比涨幅居前的城市有无锡（3.2%）、中山（2.9%）、长春（2.7%）、贵阳（2.5%）及西安（2.4%）。

环比跌幅居前的城市有大连（-4.0%）、沈阳（-2.6%）、厦门（-1.4%）、杭州（-1.4%）及青岛（-1.3%）。

2018年累计变化

上涨城市数量持平

EVS监测数据显示，重点城市住宅价格2018年累计上涨的有43座（与上月持平），下跌城市有厦门、珠海两座，一座城市（福州）持平。房价越是上涨市场越是趋之若鹜，房价越是下跌越是无人问津。厦门的房价像经历过山车，从去年年底至今存量房房价继续领跌。

2018年累计涨幅居前的城市有西安（36.4%）、海口（29.8%）、宁波（24.2%）、贵阳（24.1%）及太原（22.5%）。

今年内累计下跌的两座城市为厦门（-12.8%）及珠海（-8.2%）。

市场展望

价格平稳，成交下降

调控、棚改、金融政策变动，叠加宏观经济环境影响，今年“金九银十”盛况不再。

棚改货币化在2018年入秋之际偃旗息鼓。国务院要求严格把好棚改范围和标准，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。当棚改货币化结束资金停供的时候，靠政策和资金支撑的房价将难以维系。

房价过高关系到金融安全、社会稳定，决策层从战略高度认识到遏制房价继续走高的重要性，调控政策严峻程度超出市场预期。中央会议提出“坚决遏制房价上涨”是关键节点，市场情绪快速回落，开发商、购房者、中介预期均出现拐点。居民住房购买力已经严重透支，难以支撑市场继续冲高，市场转势已是高确定性事件。

展望第四季度，新增住宅方面，房企将为“活下去”的共同目标加速走量；存量住宅投机性需求受到压制，总体则呈“价格平稳（涨幅低于同期M2增速），成交有所下降”发展态势，一线城市房价将以稳为主，二线涨幅逐渐收窄，三四线显著退热。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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