1300亿A股首富的新玩具

“房地产在未来一定时期内仍旧是中国经济的支柱产业之一，市场仍然大有可为。”

说这话的不是融创的孙宏斌，也不是万科的郁亮，而是何享健。

对你没看错，就是那个因为自家空调“一晚仅需一度电”的广告被董明珠狂怼的美的集团老板。

这句话，说于2014年，那时何享健正在考察美的地产项目。那时的美的置业，小得几乎可以忽略不计。

而4年后的今天，美的置业已完成了港股上市，尽管是流血上市。

这些年，靠着卖空调、冰箱、洗衣机，美的集团旗下拥有3家上市公司，何享健家族坐拥1300亿财富，登顶2018年A股百亿富豪榜。

但对于这个A股首富而言，地产是不得不面对的下一场战斗，这也是何享健家族和美的的新战场。

为了实现何享健的宏伟愿景，美地置业踏上高负债、高杠杆扩张的险途。但严峻的资金形势，也迫使其必须寻找疏解的途径。赴港上市寻求资本市场融资，就成了美的置业控股高杠杆扩张下的燃眉之急。

所以，即便上市前饱受市场冷遇，上市当天又成为2018年港股*在上市首日即破发的内地房企，何享健依然让美的置业“流血”上市了。

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底价低比例发行开盘仍破发

公元2018年10月11日，何享健心情大好。

上午9点30分，何享健带着美的置业的总裁赫恒乐，敲响了港交所的钟声。

这是何氏家族控制的第6家上市公司

为了这一敲，老爷子没少操心。

当日，美的置业以16.60港元/股开盘，较发行价17港元/股下跌2.35%，盘中一度大跌7.53%。

*终，其上市首日报收15.88港元/股，跌幅6.59%。

即便不叠加港股“黑色星期四”行情，仅0.25倍的微量超额认购、市前暗盘报收价格低于招股价、孖展金远未足额等一系列征兆，美的置业的股价开盘即破发恐怕也是大概率事件

尽管结果很美，但过程并不好。

今年5月31日，美的置业向港交所递交IPO招股书申请主板上市，但耗费了4个多月才终于挂牌上市

美的置业控股有限公司*早由何享健收购而来。2013年9月，为单独发展房地产业务，何享健通过股权腾挪，将美的置业的全部股权悉数转让至儿媳卢德燕（何享健之子何剑锋的妻子）名下。至此，美的置业与美的集团已无直接股权关系，但实际控制人仍为何享健家族。

招股书显示，卢德燕拥有美的发展控股（BVI）有限公司、美恒有限公司和美域有限公司3家控股公司100%股权，她通过上述3家控股公司成为美的置业控股的控股股东。作为一致行动人，何享健也拥有其所持权益。

公开资料显示，何享健和卢德燕同时为美的控股公司的实际控制人，两人分别持有美的控股公司94.55%及5.45%股份。美的控股为上市公司美的集团的大股东，持有其33.58%的股份。

苦等近5个月，和同类规模房企相比，美的置业此次赴港融资规模却不大。美的置业此次公开发行的1.8亿股，仅占公司扩大后股份的15.25%，发行策略较为保守，仅略高于香港IPO发行的*15%（市值100亿港元以上）的公众持股比例

美的置业此前计划按照每股作价17港元至21.5港元的价格公开招股，*终发行价为17港元。之所以取定价范围下限价发行，主要缘于其公开发售部分认购不足——只录得1414份有效申请，合共认购456.6万股，仅相当于公开发售部分1.8亿股的0.25倍。而这一超额认购数据亦远低于港股IPO公司动辄近十倍甚至数十倍的认购倍数

新股孖展方面，辉立、耀才和信诚三家券商为美的置业借出孖展金仅为87万港元，是近期港股IPO公司孖展金的*金额。要知道，此前小米集团相当于超购3.06倍逾97亿港元的孖展金，都被外界认定为“市场反应平淡”，更何况美的置业的孖展金远未足额。

统计数据显示，港股IPO暗盘价格与首日交易行情的正相关性高达87%，而美的置业上市前暗盘报收16.6港元/股，低于招股价0.4港元/股。

即使和美的置业同一天上市、规模远小于美的置业的内地房企大发地产，也没有出现开盘即破发的尴尬局面。大发地产发行价为4.2港元，当天开盘报价4.2港元，*涨至4.26港元，收盘价仍保持在4.2港元。

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“尚未断奶”的美的置业

上市当天就遭遇投资者用脚投票，何享健内心恐怕不太好受。

事实上，这些年来，为了早日上市，美的置业享受到了来自何氏家族和美的集团拔苗助长式的关怀，以及常年频繁的资金“输血”。

何享健用心可谓良苦，但在资本市场眼里，这些来自控股股东的“溺爱”，都变成了对美的置业上市之后能否保持独立性的疑虑

一个显著的例子是，2017年美的置业净负债率从624.7%突然下降至118.9%，主要并不是业绩增长所致，而是源于大股东何享健家族对其注资60亿元，而这次注资金额数量已超过此次IPO的募资金额，几乎是此次IPO的募资金额的两倍！

控股股东对美的置业的扶持不限于此，除了注资，何享健家族还不断为美的置业提供免息贷款。2015、2016年、2017年及2018年一季度末，美的置业来自控股股东等关联方的贷款分别达到20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元和30.19亿元。

此外，截止到2017年末，美的控股和美的发展已为其提供融资担保超过100亿元。今年上半年，美的置业尚未到期的债券共计49.4亿元。其中，非公开发行债券44.4亿元，公开发行债券5亿元，美的集团均为其提供了自家股票质押的担保。

与大多数冲击上市的房企一样，美的置业早就开始了大规模扩张，保持着激进的拿地步伐。

自2017年以来，美的置业先后在佛山、合肥、宁波、上饶等二三线城市拿下多宗高溢价率地块

其中，佛山市高明区杨和镇一块商住地块的溢价率高达578%，合肥庐城镇地块溢价率也达136%，上饶地块溢价率则为165.85%，在宁波梅山保税区以17.6亿元拿下的两宗相邻地块，溢价率分别为100%、77%。

不完全统计，2018年前8月，美的置业先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块，累计拿地金额突破170亿。

其中，佛山一宗商住地块被美的置业以28.4亿从万科、恒大手中夺下，溢价率44%；宁波普陀区地块溢价率高达81.74%；8月份，美的置业又以74%溢价率，刷新了大理单价地 王。

除了频繁拿高价地之外，美的置业还多次购入无人竞拍的冷门地块。这种两极化拿地策略，虽然未必明智，却起到了“粉饰”土储数据的作用。

克而瑞数据显示，美的置业1-8月新增土地货值503亿元，排名房企40位，比去年同期降了10个名次。

但随着今年6月份，国开行就开始实行棚改紧缩，货币化安置收紧已是大势所趋。*直接的影响是，楼市成交受到重创。而美的置业把大量土储放在三四线城市，风险潜在。

何享健有一句名言：宁可走慢一步，不能走错半步。但开盘即破发，让匆忙上市的美的置业的未来走势比其他内房股增加了更多的不确定性。

如果这些隐忧不解决，作为“美的系”旗下继美的集团、小天鹅和德国库卡后第4家上市公司，美的置业承载何享健“中国房企前十”的愿景可能将会渐行渐远。

截至10月16日收盘，美的置业的市值为192亿港币，1.42倍的市净率，远超两年内上市的融信中国0.89倍的市净率，是两个月前上市的弘阳地产的0.71倍市净率的两倍。

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